2017年第二季度成都市房地产市场分析报告
2017-07-31 00:00:00 本网站
1．GDP增速稳定，固定资产投资增速小幅回落
2017年二季度国内生产总值381490亿元，同比增长6.9%，增速与上季度持平%，整体呈现国内经济水平稳步增长的形势。
图1-1-1-1： 2013年第2季度-2017年第2季度国内生产总值GDP变化趋势图
2017年1-6月，全国固定资产投资（不含农户）280605亿元，同比名义增长8.6 %，增速与1-3月份相比略有下滑，下跌0.6个百分点。房地产开发投资50610亿元，同比名义增长8.5%，增速比1-3月份下跌0.6个百分点。其中，住宅投资34318亿元，增长10.2%，增速比1-3月下跌1个百分点，占房地产开发投资的比重为67.8%。
2017年二季度，全国房地产市场运行整体区域理性回归，各地因城施策，地方调控政策差异化明显，热点城市政策进一步收紧，限购限贷力度及各项监管措施不断加码，加强房地产资金监管，对部分库存压力较大的城市仍然坚持去库存的措施，全国房地产市场整体趋于理性。2017年1-6月全国固定资产投资增速略有收窄；房地产开发投资增速也有所放缓，其中住宅投资占比持续在67%左右，同比增速略有放缓，增长率为10.2%。详见图1-1-1-2。
图1-1-1-2： 2015年第2季度-2017年第2季度全国房地产开发投资比较图
2．房地产开发企业到位资金增速保持稳定
2017年1-6月，房地产开发企业到位资金75765亿元，同比增长11.2%，增速较1-3月略有回落，整体来看房地产开发企业到位资金增速保持稳定。
从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过60%。从占比情况看，2017年第二季度自筹资金、定金及预付款、个人按揭贷款占比小幅有所增加，国内贷款、利用外资占比略有减少。2017年第二季度，除国内贷款增长率有所回升及自筹资金同比增速降幅有所收窄外，其余各项资金来源渠道增长率均有不同程度的回落。整体来看，各项资金到位情况基本稳定，房产市场平稳发展。详见图1-1-2。
图1-1-2 ： 2017年1-6月全国房地产开发企业资金来源结构分布图
从资金来源的增长率来看，2015年国内贷款增长率处于低位，同比增长率出现负增长，为近年来的最低值；三季度开始，房地产国内贷款环比有所增加，同比增长率震荡回升，降幅有所收窄，2016年一季度房地产国内贷款有所增加，同比增长率回升至正值，从2016年四季度开始，国内贷款同比增长率保持稳定上涨，2017年二季度国内贷款增长率有所回升，上涨至22.1%。
2015年定金及预收款同比增长率处于低位，而后增长率逐月缓慢回升，至三季度增长率已经升至正值，2016年一季度定金及预付款同比增长率持续回升，且增幅有所回升，到第二季度，定金及预付款同比增长率持续上涨，仅在季度末出现微幅回落，三本季度定金及预付款同比增长率基本保持稳定，波动较小，从2016年四季度开始开金及预付款同比增速略有回落，但增速仍保持较高水平，2017年二季度定金及预付款同比增速持续回落，但下降幅度较小，基本保持稳定，详见图1-1-3。
图1-1-3： 2015年第2季度-2017年第2季度全国房地产开发企业资金增长率比较图
3．国房景气指数整体保持稳定
2017年6月，全国房地产开发景气指数为101.37，环比上月上涨0.19个百分点，环比上季度小幅上涨0.24个百分点，同比上涨0.43个百分点。从2013年开始，国房景气指数振荡下滑，至2013年7月开始震荡回升，8月以来保持相对平稳的基础上有所下滑，12月环比有较大回升。2014年国房景气指数持续下滑，全年均位于综合景气线以下，2015年一季度下降幅度持续增大，达到低谷，从二季度开始，景气指数线止跌企稳回升趋势明显，2015年9月国房景气指数经历了一段时间的上升后出现震荡下滑的趋势，进入2016年，房产市场有所回暖，国房景气指数有所回升，仅在2016年7月以及2017年1月出现小幅回落。截止2017年2季度，国房景气指数呈现波动上升的趋势。从整体来看，2017年季三度预计国房景气指数或仍将保持平稳，逐渐回归理性，大起大落的可能性不大。详见图1-1-4。
注：由于国房景气指数基期由2000年调整为2012年，由于基期发生变化，国房景气指数统计数值也随之发生变化，但相对应的趋势整体保持一致。
图1-1-4： 2013年一季度-2017年二季度年全国房地产开发综合景气指数对比图
综上所述，2017年第二季度，经济增速保持稳定，国家经济增速稳定，固定资产投资及房地产开发投资增速基本保持稳定。在全国房地产市场运行整体稳健，各地因城施策，地方调控政策差异化明显，热点城市政策进一步收紧，限购限贷力度及各项监管措施不断加码，加强房地产资金监管，对部分库存压力较大的城市仍然坚持去库存的措施，全国房地产市场整体趋于理性。在此背景下，国房景气指数在2017年二季度整体呈现平稳上涨的趋势。
一、 成都市房产市场运行状况
2017年第一季度，一圈层新建商品房供应量环比、同比均有所减少，；新建商品住宅环比、同比均有所减少，商品住宅成交价格持续小幅上涨，二手房成交价格稳中有涨。
2017年第二季度，一圈层新建商品房供应量环比、同比均有不同程度的增加；新建商品住宅环比、同比均有所减少，商品住宅成交价格持续小幅上涨，二手房成交价格稳中有涨。
1. 新建商品房季度供应量环比减少
2017年第二季度，成都市新建商品房总供应量为421.74万平方米，同比小幅上涨1.27%，环比大幅上涨151.37%。分月来看，随着“春节”的结束，4月份开发商加大了新建商品房的供应，5月份新建商品房供应量基本与4月持平，6月份开发商继续增加新建商品房的投放量。从季度上看，虽然成都市限购限贷政策进一步升级，但刚需住房仍有较大的市场，由于2017年一季度受“春节”的影响，开发商减少了对新建商品房的供应，新建商品房库存略显不足，因此2017年2季度开发商增加了新建商品房的供应量。见图3-1-1。
