一、          房地产市场背景分析

1.       GDP增速平稳，固定资产投资增长率持续回落

2014年三季度国内生产总值419908亿元，同比增长7.3%，增速保持平稳，但国内经济仍存在一定的下行压力。

2014年1-9月，全国固定资产投资（不含农户）357787亿元，同比名义增长16.1%，增速比1-8月份回落0.4个百分点，比去年同期回落4.1个百分点。房地产开发投资68751亿元，同比名义增长12.50%，增速比1-8月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资46725亿元，增长11.3%，增速回落1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.0%。2012年年末全国房地产开发投资、住宅投资增速止住下滑趋势后上涨并保持在20%左右，但2013年8月以来，全国房地产开发投资、住宅投资增速持续下降，已跌破2012年年中时的低位，为6年以来最低位。详见图1-1-1

图1-1-1： 2013-2014年第三季度全国房地产开发投资比较图

1.       房地产开发企业到位资金增速快速下降

2014年1-9月，房地产开发企业到位资金89869亿元，同比增长2.3%，增速较去年平均增长率30.09%下降较多，今年同比增幅持续下降且明显低于去年。从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款占资金来源比例接近7成，为开发企业主要资金来源渠道。2014年第三季度，除利用外资为本年度首次出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中国内贷款、利用外资和自筹资金为正增长，但增长幅度有所下滑，其余资金来源均出现负增长。详见图1-1-2。

图1-1-2： 2014年1-9月全国房地产开发企业资金来源结构分布图

从资金来源的增长率来看，2013年国内贷款增长率处于高位，平均同比增长率为29.44%；但今年以来同比增长率下降较大，9月同比增长11.80%，已连续十个月下降。总体来看，虽然从数据上看贷款余额继续保持增长，但涨幅持续收窄，房地产开发贷款难度有所上涨。

定金及预收款同比增长率于2012年1月达到历史低点，在经历2013年年初的大幅上涨阶段后，涨幅稳步回落。2013年全年，其平均同比增长率为46.78%，远高于2011年来的平均水平，表明房地产开发企业销售在触底后开始持续上升，销售僵局持续好转，房地产市场回暖趋势明显。但进入2014年，定金及预收款持续出现负增长，已跌破2012年的最低点，房产市场走低的趋势比较明显。详见图1-1-3。

图1-1-3： 2013-2014年第三季度全国房地产开发企业资金增长率比较图

1.       国房景气指数有所下滑

2014年9月，全国房地产开发景气指数为94.72相关信息