2013年一季度成都市房地产市场分析报告
2013-05-02 00:00:00 本网站
1. GDP增速放缓，国民经济运行总体平稳
初步核算，2013年第一季度全国国内生产总值118855亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。分季度看，2012年以来，面对复杂严峻的国际经济形势和国内改革发展稳定的繁重任务，党中央、国务院把稳增长放在更加重要的位置，国民经济增速有所放缓，但运行总体平稳。总体看来，2013年第一季度国民经济运行总体平稳。
图1-1-1： 2011-2013年1季度国内生产总值（GDP）比较图
2.房地产开发投资增长率震荡上涨
2013年1-3月，全国固定资产投资（不含农户）58092亿元，比上年名义增长20.9%（扣除价格因素实际增长20.7%），增速比1-2月份回落0.3个百分点，与去年同期持平。房地产开发投资13133亿元，同比名义增长20.2%（扣除价格因素实际增长19.9%），增速比1-2月份回落2.6个百分点。其中，住宅投资9013亿元，增长21.1%，增速回落2.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。从2011年以来，全国房地产开发投资、住宅投资增速持续下降，至2012年11月止住下滑趋势，至今年3月震荡上涨，可以看出房地产市场有所回暖；住宅投资占房地产开发投资的比重持续稳定在7成左右，说明住宅开发的资金投入并未因为调控政策明显减少。详见图1-1-2。
图1-1-2： 2011-2013年3月全国房地产开发投资比较图
3.自筹资金、定金及预付款为开发企业主要资金来源
2013年1-3月，房地产开发企业到位资金26962亿元，增速从去年4月开始持续上升，今年2月和3月同比分别增长33.70%和29.30%，增幅明显高于2011年以来平均水平。从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款占资金来源比例接近7成，为66.4%，为开发企业主要资金来源渠道。详见图1-1-3。（由于2013年1-3月的定金及预收款、个人按揭贷款数据未公布，该比例根据2013年1-2月数据计算）
图1-1-3： 2013年1-2月全国房地产开发企业资金来源结构分布图
从资金来源的增长率来看，国内贷款增长率从2011年开始一直处于低位，平均同比增长率为8.07%；但今年同比增长率上升较多，2月和3月同比增长率分别达到26.40%和19.80%。总体来看，2013年第一季度国内贷款增长率明显高于过去两年平均增速，说明自去年货币政策预调微调以来，贷款余额增量有较大增长，房地产开发贷款难度降低。2012年1月，定金及预收款同比增长率达到历史低点，其后一直处于稳步回升阶段，2013年2月，其同比增长率大幅上至66.50%，达到2011年以来的最高点，表明开发企业销售在2012年年初触底后开始持续上升，销售僵局开始持续好转，房地产市场回暖趋势明显。详见图1-1-4。
图1-1-4： 2011-2013年2月全国房地产开发企业资金增长率比较图
4.国房景气指数持续在景气线以下
2013年3月，全国房地产开发景气指数为97.56，环比下降0.36个百分点，但同比上涨0.64个百分点，连续两月同比回升。从2010年3月开始，国房景气指数振荡下滑，至2011年10月下滑至景气线附近，随后一直位于景气线之下，2012年10月至今开始震荡回升。虽然国房景气指数仍位于综合景气线以下，但全国房地产市场回暖趋势比较明显，房地产市场不景气的情况将逐步改善。详见图1-1-5。
图1-1-5： 2010年-2013年3月全国房地产开发业综合景气指数对比图
综上所述，2013年第一季度GDP增速有所放缓的同时，房地产开发投资增长率震荡上涨。一方面，在GDP增速有所放缓和国家把“稳增长”摆在2013年经济工作首要位置的背景下，房地产业作为国民经济的支柱产业，未来不会出现大幅下滑；另一方面，中央多次强调保持房地产调控政策不动摇，一季度也出台更加严厉的调控措施，房地产业仍然面对较严峻的市场政策环境，所以未来出现大幅回暖的可能性不大。因此，随着国民经济增速有所放缓，运行总体平稳，调控政策更新且持续实施，2013年全国房地产市场或将继续小幅回暖，但总体将保持相对稳定。
1. “两会”在北京举行
第十二届全国人民代表大会第一次会议于3月5日-18日，政协第十二届全国委员会第一次会议于3月3日-14日，分别在北京举行，会议选举产生新一届国家领导人。温家宝代表国务院作政府工作报告。报告提出，2013年GDP增长目标7.5%，CPI目标3.5%。要加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。与去年政府工作报告的表述相比，今年对房地产调控的表述更加严厉。同时，报告也强调，继续抓好保障性安居工程建设和管理，继续推进农村危房改造。
2.国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》
《通知》即“国五条”，要求完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管和预期管理，加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。另外，中央要求，各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。
3.国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知
为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，要求各地：（1）要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。（2）出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。（3）出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求，由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。（4）市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类专项资金，不得计入出让底价。对估价结果的采用情况及其理由，应纳入集体决策的记录文件，存档备查。起拍（始）价应当根据当地土地市场的实际情况合理确定，可以高于、低于或等于出让底价，但成交价不能低于底价。（5）省级国土资源主管部门要加大监督指导力度，定期组织土地估价行业协会或专家，对已备案的土地估价报告进行随机抽查和评议，并向社会公布抽查评议结果。（6）出让方对估价结果有异议的，可申请省级土地估价师协会或中国土地估价师协会进行技术审裁，也可以另行组织评估。（7）部将根据各地实际和土地市场运行情况，适时修订《规范》，各省级国土资源主管部门可制订本地实施细则。以上要求的有效期为五年。
4.地铁3、4号线全面施工，二环路等干道改造工程持续实施
地铁3、4号线继续路面施工，目前武成大街、双桥路、玉双路等交通干道继续封闭打围施工，施工期间会对沿线交通造成较大影响。
二环路快速路快速公交系统继续施工；成温路预计今年5月完工，红星路预计8月完工，一环路预计4月开工，9月完工，2.5环已贯通。较多的交通设施改造对全市交通有较大影响。
综述：本季度国务院发布最新调控政策“国五条”，中央不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标；同时，新提出“多套住房交易征收20%个人所得税”的重要政策，表明房地产相关调控政策仍将持续，房地产市场大环境难以在短时间内好转。《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的发布，会加强出让地价评估管理，进一步完善国有土地出让底价确定程序，为国有建设用地使用权出让地价评估行为做出规范，是以后进行出让地价评估的纲领性文件。地铁2号线二期工程即将在5月投入运营，沿线交通条件得到很大改善，使得沿线二手房交易量稳步提升的同时，报价也逐步上涨，成为二手房交易的热点区域。
2013年第一季度，四个一线城市库存量总体均有所下降，库存压力有所减小。一季度，一线城市商品住宅成交有共同的特点：1月成交量处于高位，2月由于春节假期等因素下降较多，3月由于“国五条”的发布上涨较大，全部超过1月成交量。北上广深可售面积环比分别下降210.15、103.69、92.24、32.68万平方米；供应量方面，环比去年四季度没有太大变化，加上许多购房者意欲防范政策风险，造成需求集中释放，成交量上涨较多，供大于求的情况得到改善。总体来看，一线城市库存量下降，但库存压力仍然存在。详见图2-1-1。
图2-1-1： 一线城市住宅可售面积对比图
2013年第一季度，包括一线城市在内的全国楼市持续回暖。成交量方面，一线城市新建商品住宅成交量较快速上涨，环比、同比均有不同程度上涨，总体来看成交量已走出低位并出现一定程度的激增；一季度，一线城市商品住宅成交有共同的特点：季度成交量同比去年均有较大上涨，1月成交量处于高位，2月由于春节假期等因素下降较多，3月由于“国五条”的发布上涨较大，全部超过1月成交量。其中北京上涨幅度较大，环比、同比分别上涨92.11%和312.81%，3月成交584万平方米，为历史最高。成交价格方面，2012年上半年，一线城市住宅成交均价下降趋势较明显，其中，北京下滑幅度最大，上海相对较小；随着2012年第二季度开始的楼市逐渐回暖，开发商资金压力减弱，逐渐调整销售策略，不再实施打折促销，今年一季度成交均价持续反弹，且去年下滑幅度越大的城市，反弹幅度也越大，其中北京、广州成交均价同比去年上涨超过10%，深圳同比上涨9.30%，上海同比上涨3.85%。详见表2-1-1、图2-1-2。
表2-1-1：一线城市新建商品房成交情况统计表
北京
上海
广州
深圳
成交面积(万平方米)
763.28
310.09
250.15
107.25
环比
92.11%
-35.68%
-29.51%
-8.82%
同比
312.81%
13.72%
57.82%
81.26%
成交均价（元/㎡）
26011
28147
15309
26221
环比
6.09%
4.12%
6.76%
6.92%
同比
11.29%
3.85%
11.70%
9.30%
