2010年二季度成都市地价状况分析报告

成都市中心城区2010年二季度地价水平较一季度有微量上涨，但上涨速度有所下降，详见下图：

二、地价变化分析

（一）政策影响

房地产市场经历了2009年的快速上涨后，从2009年下半年开始，国家相继出台一系列调控措施抑制房价过快上涨。2009年8月11日，国土资源部发布《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》（国土资发〔2009〕106号），要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和制止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，提高土地利用效率；2009年11月18日，五部委联合公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号），将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年；2009年12月9日国务院常务会议决定，从2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，财政部、国家税务总局于2009年12月22日发布《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号）执行国务院会议的决定。

进入2010年，调控政策不断加码，2010年1月7日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。2010年3月8日，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号），文件要求：1、保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，2、严格规范土地出让底价。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。3、严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。2010年4月17日，国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），规定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。央行分别于2010年1月18日、2月25日，5月10日三次上调存款准备金率。

成都市政府也出台了系列相关政策，旨在规范房地产、土地市场，加强对违规操作现象的监管及处罚力度：成都市2010年2月1日，新出台的《成都市商品房预售方案管理暂行规定》《成都市商品房预售网上签约暂行规定》正式实施，两个文件都将剑指捂盘惜售、随意涨价等不规范行为，要求预售方案须经审核并在现场和网上同时公示，开发企业需严格按照方案执行；自留房源在预售许可前明确，初始登记前不得上市交易；楼盘调价先申报，新价公示前必须按原价销售。2010年2月10日，《成都市人民政府办公厅关于进一步加强土地利用管理工作的紧急通知》（成办函〔2010〕28号），要求土地闲置满2年坚决无偿收回。

综上，我们可以看出政策调控程度在不断加深，从近期房地产市场走向来看，其对房地产市场的影响已在近期逐渐显现，买卖双方的观望情绪逐渐浓厚，成交量有明显萎缩。

（二）房地产市场运行状况

本季度成都市房地产成交量较上季度有所上升，但是五月成交量环比已呈下降趋势，上涨速度明显减缓。成交价格方面，根据我们对100余个楼盘的跟踪调查显示，成都市中心城区本季度房地产交易价格较上季度也有小幅上涨，但开发商的优惠活动有所增加，也就是说从价格上来说，涨幅有限。

综上所述，本季度房地产市场呈现成交量和成交价格均呈微涨态势，但至季末已逐渐趋于平缓。

四、主要城市近四个月新建商品住房环比增长率比较

今年以来，全国房地产市场均呈现较大幅度的上涨，我们选择了十余个主要城市的新建商品住房环比增长率作了一个简单的比较，从图上可以看出，成都的增长幅度在这些主要城市中整体处于中等偏下水平。