全行业“营改增”大幕已经拉开，河南省房地产估价师协会率先组织省内技术力量，第一时间出台了国内估价协会首份技术指引《河南省房地产估价技术指引之四（试行）—营业税改征增值税后房地产估价中应注意的问题》，该指引明确了市场价格内涵和抵押净值内涵，并对估价方法中遇到的一些参数进行了梳理，指引估价实际工作，虽然仍有一些估价事项未有明确，但能在第一时间急会员机构之所急，我们应该为河南估价点赞！同时，评估师信息网作为一个长期关注一线评估工作的平台，我们也仍要呼吁中估协以及其他省级地方协会应尽快组织针对该专题的研讨、培训。

以下为该指引四全文。

各房地产估价机构、房地产估价师：

自2016年5月1日起在全国范围内将全面推开营业税改征增值税（以下简称“营改增”），“营改增”后对房地产业等产生重大影响的同时，也对房地产估价中相关内容及估价数据产生较大影响。为使我省房地产估价机构和房地产估价师在估价活动中做好衔接，我会委托河南宏基房地产评估测绘有限公司和河南省豫建房地产评估咨询有限公司共同撰写了《河南省房地产估价技术指引之四（试行）—营业税改征增值税后房地产估价中应注意的问题》（详见附件），现予以发布。自2016年5月1日起，在房地产估价活动中涉及“营改增”内容的，以该指引作为参考。上级有关部门和行业组织出台有关“营改增”方面新规定的，以新规定为准。

附件：河南省房地产估价技术指引之四（试行）—营业税改征增值税后房地产估价中应注意的问题

河南省房地产估价师与经纪人协会

2016年4月30日

河南省房地产估价技术指引之四（试行）——营业税改征增值税后房地产估价中应注意的问题

自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称“营改增”），现行房地产业等纳税人由原来缴纳营业税改为缴纳增值税，涉及税制转换和政策调整，较为复杂。“营改增”对房地产业等产生重大影响的同时，也对房地产估价中相关内容及估价数据产生较大影响。为使我省房地产估价机构和房地产估价师在估价活动中做好衔接，现将“营改增”后房地产估价中应注意的问题总结如下，供参考。

一、对房地产价格、价值内涵的影响

（一）对市场价格内涵的影响

市场价格是指某种房地产在市场上的平均交易价格，交易价格为包括增值税的交易价格。

房地产税收估价，应说明估价结果中是否包增值税。

（二）对抵押净值内涵的影响

抵押净值为抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。此税金包含房地产转让时所计算的增值税税额。

二、对估价假设和限制条件的影响

在估价计算过程中，对增值税的计算选择简易计税方法或一般计税方法，其计税方法的选择依据和理由，需根据必要性原则在估价报告“估价假设和限制条件”中进行说明。

三、比较法估价测算问题

（一）对交易实例成交价格进行统一税费负担计算时，应弄清成交价格内涵，关注卖方应纳增值税的是否存在转嫁问题；同时，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，买方应纳契税计征时的成交价格不含增值税。

免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

（二）转让不动产增值税计算

在计算转让不动产增值税时要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题。

1. 单位和个人转让不动产增值税计算（不适用房地产开发企业销售自行开发的房地产项目）

（1）一般纳税人

转让2016年4月30前不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。转让2016年5月1日后不动产，适用一般计税方法计税。

简易计税方法：

公式1：适用于转让2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产

应纳增值税=（全部价款和价外费用 - 不动产购置原价或取得不动产时的作价）÷（1+5﹪）×5﹪

公式2：适用于转让2016年4月30日前自建的不动产

应纳增值税=全部价款和价外费用÷（1+5﹪）×5﹪

相关信息