【摘 要】随着房地产估价市场的日趋激烈。中小房地产估价机构所处困境越来越多，怎样使中小房地产估价机构走出困境，找到一条适合自身企业的发展道路，这是摆在所有中小房地产估价机构面前的现实问题，本文从分析中小房地产估价机构的现状及所面临的问题出发，到发展机遇，最后寻找到适合中小房地产估价机构发展道路三个大的方面进行了阐述。

【关键词】中小，估价机构，发展道路

随着房地产估价市场的日趋激烈，中小房地产估价机构所处困难越来越多，怎样使中小房地产估价机构走出困境，找到一条适合自身企业的发展道路。这是摆在所有中小房地产估价机构面前的现实问题。笔者从中小房地产估价机构的现状及所面临的问题、发展机遇到适合中小房地产估价机构的策略等三个方面进行具体分析说明。

一、中小房地产估价机构现状及所面临的问题

1、中小估价机构数量多

房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。其中一级资质由住房和城乡建设部审批，二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批，而审批资质时，只要估价师数量达标，不管是否具有真正的专职估价师还是挂靠的估价师(注册时开假证明)，均许可通过其资质，造成估价机构数量泛滥。

2、中小估价机构所受限制多、从业范围不宽

由于大部分中小估价机构的资质都不是很高，主要为三级，而现在许多的业务部门采取入围的方式，对所辖业务范围设定资质要求，使得大批的业务中小房地产估价机构不能涉足。如省会城市的征收评估等。

3、存在行政部门管理越位，限制了市场的有效竞争

目前在房地产估价师协会注册的估价机构有许多是原来隶属于行政部门，后脱钩改制进入市场的。在这一蜕变过程中，特别是一些市、县估价机构凭借与原管理部门的关系，垄断某一个范围的业务，使其他估价机构不能涉足其中，这样限制了市场的有效竞争，同时也缩小了某些中小估价机构的从业范围。

4、银行裁判评估报告、商业贿赂现象大量存在

中小房地产估价机构主要业务来源于银行，对于已入围银行的房地产估价机构，存在有银行要求几家房地产估价机构就同一估价时点上同一标的物进行报价，然后从中选择自己所期望的估价机构，这对估价机构而言，评估项目成功率就大大降低。并且，银行控制着入围估价机构的权利，项目没有做成的估价机构还将面临银行客户经理的异议、投诉，如果不能满足客户期望值的次数多了，甚至会造成来年不能入围的严重后果。当然，估价机构为了获取估价业务，也存在着竞相提高回扣比例给银行的现象，回扣比例占估价收费的40％左右，甚至有的高达50％-60％，更有甚者，评估干脆按件收费，100-200元一个报告，且预估不收费。这样导致了商业贿赂的不正之风，同时也衍生了估价业务员炒单或飞单现象。

5、市场调控政策使传统业务来源减少

房地产评估机构大多以抵押、征收(以前叫拆迁)、司法鉴定等传统业务为主，这些业务是多数房地产评估机构生存的基础，而在这些业务中，据了解，抵押评估业务大概占其总收入的50％以上，对于成立时间不久、资质不高的三级评估机构，其抵押评估业务可能占90％以上。

随着近几年来房地产市场调控，特别是2010—2013年的宏观调控，多项措施合力作用引起了市场交易量显著下降，银行开始严格控制贷款，并且政策短期内不会结束。这对传统估价业务造成较大影响，导致业务数量减少，竞争激烈。这些以传统业务为主、业务来源单一的中小型房地产评估机构生存都存在危机。

6、从业人员素质参差不齐，服务质量不高

房地产估价是一门专业性很强的行业，委托方或相关主管部门不能识别质量的优劣给其带来的好坏，有些委托方或主管部门往往只从评估费或是否按其意愿进行估价作为筹码。导致个别估价机构一切以迎合委托方要求为前提。还有些中小房地产估价机构存在重业务轻技术管理方面的问题，业务经理在企业中举足轻重，估价报告就是将数字及个别文字修改，无专业技术可言。这样不但影响了房地产估价行业的社会信誉，而且直接威胁着估价行业的生存和发展。

7、估价信息数据短缺

大部分中小房地产估价机构没有一个完整的信息数库或者信息数据短缺，在评估过程中所采用的各种案例信息资料都是做项目时现场调查出来的，并且没有把这类信息积累起来，以后遇到同地同类项目时又要重新调查，影响工作效率。有时因时间紧迫，调查不详细，估价的准确性得不到保障，这样影响中小房地产估价机构在市场中的竞争。

二、中小房地产估价机构发展机遇

尽管中小房地产估价机构在现实中存在这样或那样的问题，但并不是说中小房地产估价机构就无法生存下去，和大型的房地产估价机构一样，也同样存在有良好的发展机遇，主要表现在以下几个方面：

l、新的课税评估业务给评估行业带来了新的机遇

开征房产税和对存量房交易批量课税是对房地产市场进行调控的一种手段，同时，对评估机构也是一个利好消息，特别是中小房地产估价机构，可利用所在地域的优势和特有资源进入其中，为评估机构增加业务来源，提高中小评估机构的公信力，更好的服务于社会管理。

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