浅析融资平台公司抵押物评估风险
2014-01-08 00:00:00 本网站
序：融资平台公司作为政府融资的直接平台，为国家经济发展发挥着重要作用。近年来，随着平台公司数量增加以及融资金额的增多，政府负担的债务也增加。其中，土地和房地产抵押作为政府抵押贷款融资的重要方式，也与我们估价机构的日常工作息息相关，相应的抵押风险问题也值得我们关注。
近年，国家经济快速发展。各地政府面临一边是新型城镇化建设对资金的需求，另一边是地方债务风险的“紧箍”，地方政府融资面临新的博弈。为完成政府融资工作，各级融资平台公司首当其冲，作为最直接的融资“手臂”，发挥着重要作用。国家审计署摸底全国政府性债务于2013年8月开始，官方数据尚未出炉，一些研究机构或团队已经进行了相关测算：通过对869家融资平台公司的财报进行分析，估计2012年融资平台债务总额为人民币19万亿，其中带息债务14.3万亿。其样本中有736家融资平台公布了2009年至2012年历年的债务数据，这736家融资平台带息债务及债务总额同期增长39%。融资平台风险若爆发，将对地方发展甚至国家经济造成重大影响。
财政部、发展改革委、人民银行、银监会（简称“四部门”）于2010年发布《财政部 发展改革委 人民银行 银监会通知关于贯彻国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项的通知》（财预〔2010〕412号），明确了对融资平台公司的规范，并要求坚决制止地方政府违规担保承诺行为；时隔近三年，2012年12月四部门《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（财预[2012]463号）出台，进一步规范地方政府举债行为、加强融资平台公司注资行为管理和规范融资行为等。
从上述国家审计署的摸底债务措施以及国家先后就融资平台公司出台的文件，不难看出国家在发展经济的同时，十分关注各地政府债务的承受能力，为经济健康发展保驾护航。而作为估价机构，接受融资平台公司委托或者与金融机构合作从事融资平台公司的抵押贷款估价业务工作也较为平常。为正确把握融资平台公司委估抵押物价值，防范风险，笔者认为应该注意以下事项：
一、认清资产性质
1、房地产
笔者在实际业务中遇到部分地方政府将学校、办公、安置房等国有资产向金融机构进行融资的情况。目前该类房地产的产权特点为《房屋所有权证》一般为机关单位，用途为公益性的学校、医院等，但《国有土地使用证》使用权人一般为政府平台公司，土地用途类型较多，如行政办公用地、公共设施用地等。根据《中华人民共和国担保法》第37条规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公共设施，不得抵押。若遇到该类房地产的融资委托，应不予接受。
2、土地
土地方面，受财预[2012]463号限制，部分地方政府无法将原政府平台公司名下的国有资产（土地）进行融资，如上述的学校、医院等土地，为迎合融资需要，相关规划部门出纸用途变更函或者《规划设计条件通知书》，将公共性质土地进行用途变更，转变为出让的商业或者住宅用地，进而用于融资。该类抵押物应关注是否已经完成变更用途，并办理相关合法手续。
二、风险关注
由于政府的威望以及评估公司自身业务得需要，许多评估公司无法回避政府平台公司融资类型的业务，尽管如此，我们仍然需要关注该类型房地产或者土地抵押贷款的风险所在，笔者简要从以下几个方面进行分析：
1、现场实际状况
（1）宗地开发程度
平台公司用于融资的土地相当一部分属于规划新区。近年来，各地方的规划新区面积普遍较大，而基础设施建设缓慢，甚至道路都不通。通常平台公司会提供当地新区规划图纸给评估机构，提供区域内道路、公共设施等配套的信息，便于融资需要，以此作为背景，为区位因素提供支撑，提高评估金额。宗地外的开发程度是否利于待估宗地的开发利用，或在抵押期限内，区域的基础设施是否可能落到实处，对我们的评估价值影响颇大。笔者建议，对城市基础设施已修建完毕或者在建的新区规划土地可正常评估，而处于规划尚未修建的区域，应谨慎评估，结合当地实际规划施展进度，对评估价值作相应的开发费用减值修正。
（2）拆迁安置情况
部分平台公司给出的委估宗地涉及有农村房屋或者其他尚未拆迁补偿安置的房屋，往往融资平台公司会请当地国土资源局或者财政局出具相关证明，证明拆迁安置工作已完成，仅是建筑物尚未拆除或者拆迁补偿工作由政府出资，评估工作中要求不予考虑该事项对估价结果的影响。笔者认为，拆迁安置工作事关多方利益，涉及资金量大，应予以特别关注。对于出具的证明显示拆迁安置已完成的，估价师应多方走访相关部门以及当地老百姓，直接问询了解，掌握真实情况；对于拆迁安置工作尚未完成或未进行的，单凭一份证明，无法保证拆迁安置工作的可行性、资金保证、社会稳定等，存在极大的评估风险和抵押处置风险。
2、权属资料
（1）出让合同
自2013年初，部分地方政府将部分原有不符合融资要求的土地进行变更用途，然后进行融资，这类土地一般变更用途手续不健全，《国有建设用地使用权出让合同》往往存在于形式层面，虽然签订了《国有建设用地使用权出让合同》，但是合同内容值得我们重点关注，如笔者在开展巴中市某县的政府平台公司融资业务评估工作中发现，待估宗地办理了《国有土地使用证》，签订了《国有建设用地使用权出让合同》，明确了土地用途、规划限制条件以及出让价款，但在支付出让价款中写道“某县财政与某公司另行统一结算”，这句话可谓饱含深意，若不能提供出让价款的缴纳凭证，有可能出让价款也仅仅是一串数字；而更让笔者意想不到的是，该合同的规划条件里的“其他土地利用要求”中写道“不得从事房地产开发、转让和其他融资”，笔者试想问一句，一宗居住用地若不能进行开发，那么出让这宗土地来有何用，其地价如何表现。故最终该业务没有承接。从这个示例中我们可知，若对该合同未进行关注或者未收集该资料，循规蹈矩的进行评估工作，若抵押权实现，这不能开发的土地价值完全得不到保障，对评估机构和金融机构都是非常严重的事情。
（2）规划资料
在宗地评估过程中，待开发土地的《规划设计条件通知书》是一项必要的评估资料，该宗土地日后开发的内涵也在于此。笔者在部分政府平台公司的融资评估业务中发现这一类情况：a、为迎合政府的融资工作，相关规划部门按照单笔融资的需要刻意提高宗地容积率或者其他规划指标；b、相关规划部门出具的《规划设计条件通知书》中会有“仅用于某公司融资需要”字样；c、部分规划部门未出具具体的《规划设计条件通知书》，就某一个融资项目，出具一份仅包含容积率和用地性质的规划函或者纪要。对于第一种情况，我们评估机构应将该规划资料与《国有建设用地使用权出让合同》进行对比，确保规划条件的一致性，不一致者，应当以《国有建设用地使用权出让合同》规定的内容为准，确保规划限制条件的合法性、可行性；第二种情况，从某个层面来讲，这份《规划设计条件通知书》根本无法利用，一宗土地的规划要求，大到城市总体规划，小到控制性规划中都有严格的规定的，一宗土地的实际价值不可能因“融资需要”而产生的，故笔者建议重新出具《规划设计条件通知书》或者不承接业务；第三种情况，该类规划资料详细度不够，若只明确用途以及容积率，那么其他的附加条件就无法得知，不能正确的对土地价值进行评估。
规划资料约束了土地的利用条件，决定了土地价值的高低，估价机构在估价过程中，应该结合规划资料以及待估宗地的片区规划情况，仔细研究对比，正确把握规划的可行性以及有效性，降低抵押风险。
三、市场案例的选择
通过对比部分地方土地出让案例可知，一些商业或者住宅价格明显高于同区域内同期拍卖或者挂牌的土地价格，仔细研究发现，竞得者多为地方平台公司。一方面平台公司可通过正常程序获取土地，另一方面，较高的土地价格对当地市场已造成了引导性影响。故我们在评估实际工作中，应尽可能的了解当地土地市场行情，正确把握待估土地的市场价格，免受特殊土地案例的影响。
上述观点为笔者估价实物中所产生的想法和意见，仅为学习探讨。估价机构作为政府融资过程的间接参与者，发挥的作用不可或缺。正因于此，为估价机构、估价师的专业以及国家经济的长期稳定发展，我们应该把握好评估风险的第一道门，对政府融资评估业务应更加谨慎和认真。