在近两年我们开展的各城市基准地价更新工作中，各地实施了新一轮城市规划修编，城市功能布局发生变化，城市范围内出现规划新区，如攀枝花市“花城新区”、西昌市“西部新城”、眉山市“岷江新区”等。城市规划新区现阶段处于待开发建设状态，新区范围内人口少、路网密度低、基础设施配套较差、无公共设施配套、几乎无在售楼盘……基准地价主要反映是国有土地使用权现状利用条件下的价格水平，根据《城镇土地分等定级规程》选择传统的土地定级因素，计算因子作用分值，这样计算的结果规划新区土地级别低，不能有效反映城市重点发展区域土地等级质量，不能满足土地管理部门对基准地价成果应用的工作需要。针对这种情况，我们在定级因素选择中增加城市规划影响度，使城市规划对土地质量的影响得到体现，基准地价更新成果更为客观。

城市规划在城市发展中起到“龙头”作用，对土地质量有较大的影响，我们在城市基准地价更新工作过程中，将各个城市的规划进行分析解读，城市规划对基准地价水平的影响主要体现在以下几个方面：

城市性质的影响

城市的性质指城市在国家经济和社会发展中所处的地位与所起的作用，是城市主要职能的反映。城市性质是决定城市土地质量的一个重要因素，城市性质制约着城市的经济、人口结构、城市风貌、城市建设，特别是土地使用等各个方面，而不同性质的土地使用在经济效益上是有很大差异的，一个城市的职能越多，越能强化城市发展的聚集效益。城市职能中第三产业所占的比重越大，如金融贸易、信息展览、旅游服务、商业零售业越发达，地价水平越高。

城市规模的影响

城市规模指城市人口规模和城市用地规模。城市规划确定的城市规模直接影响着城市基础设施配套、交通运输、城市布局等一系列问题，对城市土地质量有较大的影响。城市规模越大，基础设施的建设标准越高，交通运输系统越复杂，城市环境的营造越困难且成本越高，土地级差收益也越高。同时，按照城市土地使用的现状，城市规模越大，人口越多，人均用地指标越低，如攀枝花市、内江市等川内二级城市均以实现100万人口以上特大城市作为规划奋斗目标，意味着土地供给与需求的矛盾越突出，土地资源短缺情况越严重，地价水平越高。

城市用地空间布局影响

区位差异是导致城市空间结构演变的基本动因之一。反过来，城市总体规划所确定的城市功能分区及空间结构也会对城市地价的空间差异产生影响。它具体体现在城市空间结构的层次决定土地价格的分级体系；商业、住宅、工业等功能用地的聚集程度决定了房地产价格总体水平和不同土地等级间价格差异的幅度。规划道路运输网结构及道路密度与地段价格直接相关。

根据我们在基准地价更新工作中的调查发现，对城市房地产价格上涨最快的地区一般是交通便捷的地区，尤其是城市新发展区（如攀枝花炳仁线对花城片区、成绵乐高铁对眉山城西片区、成自泸赤高速仁寿城北片区）。新开通的城市干道、高速公路（快铁）出入口两侧土地，地价迅速上涨。表明交通条件的改善对城市土地价格的提高起着直接的促进作用。聚集程度较高、交通条件优越的地段不仅本区域地价水平较高，而且通过传递、扩散作用，可以带动周边地域地价水平的提高，从而影响城市地价的整体水平。

总体而言，城市规划从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向，从空间上确定城市布局结构和土地使用功能以及道路交通等各项市政基础设施的布局，是城市建设和发展的“龙头”。在我们基准地价更新工作过程中，应深入分析城市规划各方面影响因素，让规划因素在基准地价成果中得到有效体现。