地价评估方法选用探讨
2014-01-26 00:00:00 本网站
只有选择合适的估价方法，才能正确揭示估价对象的客观价格，选用不同估价方法则要遵循相应的估价原则。
为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行。国土资源部于2013年4月9日，发布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称《规范》），该规范从一定程度上为我们估价师评估国有建设用地使用权出让地价提供了行业标准，为估价师行业执行规范提供了参考依据，为估价机构提升土地估价技术水平和人员业务素质，进一步提高土地估价报告质量，推动行业技术进步做出了贡献。
在《规范》中，规定了可采用的评估方法主要包括收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和公示地价系数修正法，第4.4条关于评估方法选用中对出让地价评估方法的选用提出了要求。在该条中要求“出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括(1)收益还原法、(2)市场比较法、(3)剩余法之一，以及(4)成本逼近法或(5)公示地价系数修正法。因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明”，即能够选择1、2、3方法之一和4、5方法之一组成2种方法进行评估，而不宜选择1、2、3方法中的两种来进行评估，关于这点，我觉得值得商酌。
首先，从基础理论方面看，收益还原法是预计土地未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价基准日后累加，以此估算土地的客观合理价格或价值的方法。该方法的本质是以土地的预期收益能力为导向求取估价对象的价值，其理论依据是预期原理。
市场比较法是根据与估价对象相似的土地的成交价格来求取估价对象价值的方法，即在同一个土地市场上相似的土地有相近的价格，其理论依据是替代原则。
剩余法(假设开发法)适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得的收益，从而求得土地价格。成本逼近法所应用的基本原理是生产费用价值论及等量资本应获取等量收益的投资原理。
公示地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法,其理论依据与市场比较法理论依据均为替代原则。
其次，从实际应用来看。收益还原法是先求取土地净收益，再根据相关公式求取土地收益价格的一种方法。对于没有收益的土地，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。对有收益的土地，进行土地价格评估时也需要先准确的确定总收益、总费用、资本化率及收益年限等，每个参数取值的不同，对估价结果会产生很大影响，而且在具体操作时各参数选取的具体依据也很难获得。所以，在实际应用过程中，该方法的使用频率并不高。
市场比较法适用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。在求取一宗土地价格时，依据替代原理，将待估土地与类似土地的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易期日、区域因素、和个别因素等修正，得出待估土地在评估基准日的价格，该方法可用于评估土地的价格，也可用于评估土地的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。由于各种各样的原因，近年全国各大城市土地一级市场非常活跃，为该评估方法的应用提供了相当多的案例，是各评估公司使用频率及使用范围很高的评估方法。
剩余法（假设开发法）其评估思路一般为先求取开发完成后整体项目的售价，再扣除项目的建造成本、管理费用、销售费用、融资费用、税费和利润等在开发过程中会发生的各项支出，以此估算土地使用权的客观价格的方法。在新开发项目较多的城市，随着政务服务中心的设立及政府相关部门办事程序的逐渐透明，该方法所需的各项数据较易获得，实际操作性很强。
成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用，多见于工业、科研、医疗卫生等用途宗地地价的评估。
公示地价系数修正法应用的前提是需要有精确、完整的基准地价成果和相应的修正体系成果资料，在实际操作过程中，因部分城市缺乏完整的修正体系，往往在技术指标与参数的取值上带有很大的主观成分，评估结果精确度相对较差，说服力不强。
综上所述，可以发现，从基础理论来看，市场比较法、公示地价系数修正法基础理论均为替代原则，收益法、假设开发法理论依据均为预期原理，成本逼近法基本理论为生产费用价值论及等量资本应获取等量收益的投资原理，所以，收益还原法、市场比较法、剩余法只能够三选一和成本逼近法或公示地价系数修正法之一来组成两种方法进行评估，从理论上来讲，不一定合理。
再从实际使用来看，在土地市场较发育的地方，能够更好的求取估价对象地价的方法应该是市场比较法、假设开发法和收益还原法，在土地市场不发育的地方，或许比较适合选用成本逼近法、公示地价系数修正法和收益还原法等进行评估。
最后，参考各方法基础理论，再结合实际应用，如果在市场比较法、公示地价系数修正法二选一，收益法、假设开发法二选一，成本逼近法与上述方法均可配合，这样既能够在替代理论、预期理论以及生产费用价值论之间互相印证，也能够满足实际操作对各方法的要求，可能更加合适。