小城镇基准地价更新技术路线及评估方法探讨
1、新津县小城镇地产市场的特点
以新津县小城镇为例，其小城镇地产市场大多自发形成,市场机制不如大中城市健全,土地交易不规范且管理滞后,绝大部分土地交易隐于房地交易之中，其地产市场特点如下:
1.1 小城镇的经济发达程度远不如城市,其规模小,基础设施相对落后,人口较少,部分城镇缺乏工业拉动。小城镇的繁华地带往往集中在一、两条主要街道上,商业用地一般分布在街道两旁,其用地效益较高,同时大部分居住用地也集中在附近。
1.2 小城镇的用地类型简单,土地利用效益较低。大多以临街铺面为主,因为小城镇的商服用地相对集中于主要街道两侧,临街铺面的土地利用效益较高,因此买卖、出租等交易比较频繁;居住用房交易较少,即使有卖方,也很难找到买方,交易不活跃;工业用地的交易也很少,现在很多小城镇都规划了工业开发区,新落户的工业企业一般都在工业开发区内兴建工厂,而老城镇里的工业企业赢利状况不佳,大多处于亏损状况,所以工业用地交易也较少。
1.3 小城镇土地市场与大中城市土地市场有较大差异。小城镇的土地市场还处于初级阶段,管理松散,土地交易大多私下形成,同时在土地交易中隐瞒价格的现象突出,交易双方为了躲避或少交税费而经常少报、瞒报房地产交易价格,致使交易信息严重失真,给评估工作带来很多不便。
1.4 小城镇土地市场交易实例分布不均匀。在实地调查的过程中,我们发现小城镇地价样点分布具有商业样点相对集中性、不同类型用地样点数量差异较大、工业用地样点较难收集等特点。
2、小城镇基准地价更新方法
为了对小城镇基准地价作出较准确的评估,充分体现各小城镇的地产市场特色，满足不同地产市场管理的需要，针对不同条件的小城镇,我们提出不同的更新思路和评估方法,以使基准地价评估成果更具有实用性。
2.1 定级技术思路
对新津县城区及各乡镇资料的分析整理，根据各镇的土地利用总体规划及小城镇规划所确定的范围，结合各乡镇实际情况，分为两种技术思路：
新津县城区城市建设日新月异，城市土地呈规则状向外扩展，各区域功能分区明显，商服、住宅用地采用分类定级的技术路线能较好地揭示城镇发展的内在动态变化规律，更合理地反映城镇内部土地质量差异及其分布特点。对于工业用地，采用均质地域的方法进行划分，分为工业园区和非工业园区。
针对花源、兴义两个镇，评价范围内商业用地存在繁华区、建成区、非建成区三个区域，土地利用形态差异明显；而住宅用地利用形态存在建成区和非建成区的差异。采用分类定级，商业划分三个级别，住宅划分两个级别。
针对方兴、安西、文井、永商四个镇，除安西镇评价范围仅为1.46平方公里外，另外两个镇评价范围均小于1平方公里。城镇规模小，除方兴镇商业形态差异明显能划分三个级别外，其他城镇评价范围内商业用地仅存在建成区、非建成区的土地利用形态差异；四个城镇内住宅用地利用形态基本一致，住房售价无差异。故采用分类定级，方兴镇商业用地划分为三个级别，其他三个城镇商业用地划分两个级别，而四个城镇住宅用地在定级范围内视为一个级别，确定一个住宅价格。
对于新津县花桥镇、普兴镇、金花镇规模较大乡镇，城镇分区明显，这类乡镇基准地价评估按照《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》进行综合定级和基准地价评估。
2.2 基准地价评估方法
小城镇基准地价主要是用样点地价进行评估。因此样点的数量及其在评估范围内的分布情况直接决定估算结果的准确度。通过对新津县小城镇基准地价样点资料进行统计分析，结果如表1所示：
表1 新津县小城镇调查样点分类统计表
交易类型
商服
住宅
工业
合计
房屋出租
986
457
0
1443
新增建设用地
8
12
50
70
房屋买卖
366
251
0
617
商品房出售
5
10
0
15
土地交易
6
8
42
56
合 计
1371
738
92
2201
我们发现房地出租资料占65.56%,其它样点资料仅占34.43%。通过对样点分布的统计分析得出，小城镇商业用地及住宅用地样点主要集中在一、二级地范围内，与市场相邻。而工业用地一般分布在工业集中区或末级地。在基准地价评估工作中,联系评估区域的实际情况,充分考虑到小城镇基准地价评估的特点和存在的问题,并参考国内小城镇基准地价评估工作的方法,针对新津县小城镇选取了恰当的方法对商业、住宅、工业用地基准地价进行了评估。
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