浅析限价商品房的土地价格评估
随着国家房地产宏观调控政策的实施，各地政府也加大了限价商品房的供应，同时金融机构也支持限价商品房建设的融资。我们在评估工作中也遇到用于限价房的出让商住用地使用权价格评估，我们以成都为例对近期遇到的限价商品房土地评估工作总结了以下经验及工作步骤，供大家交流。
1、落实两种不同性质商品房的内涵及差异
普通商品房
限价商品房
土地类型
一般为出让用地
一般为出让用地
土地用途
商业、住宅
商业、住宅
使用年期
商业40年、住宅70年
商业40年、住宅70年
购买人员年收入限制
只要不是在国家限购政策内的人员都可以购买
除了符合国家限购外政策，还需要达到以下要求，个人年收入3.5万，家庭7万以内
其他限制
无
3年内没转让过房产含出售、赠与、离婚析产或自行委托拍卖房产等
户籍要求
可参照成都市中心城区商品住房限购政策
可参照，《成都市中心城区限价商品住房申请、审核、配售及监督管理暂行办法》
出售限制
无限制
5年内不得用于出租、转借或改变用途。违规出租、转借或改变用途的，由住房保障管理部门责令其限期改正，对逾期拒不纠正的，收回其住房。
价格限制
市场定价
住宅比市场价格低15%-20%，兼容的商业部分按市场定价
2、通过剩余法找到影响价格的差别点
对于土地价格的评估，我们主要分析限价商品房和普通商品房对地价有影响的地方，有些因素虽然存在差异但对地价不存在实际影响。我们通过以下实例用假设开发法来对比其对地价影响的分析；
例：根据某经济适用房项目提供的《总平面图》，其规划指标如下：
(1) 土地用途：商业、住宅用地；
(2) 使用年期：商业39.89年、住宅69.89年；
(3) 容积率：4.99；
(4) 地面建筑面积：商业面积比例为8.71%，住宅面积比例为91.02%，配套设施面积比例为0.26%；
(5) 建筑密度：总建筑密度25%，住宅建筑密度为13.86%；
(6) 绿化率：30%。
(7) 《关于限价商品房项目预计销售价格的函》住宅价格限定为5530元/平方米，（依据调查区域正常市场住宅售价在6900元/平方米），商业部分按市场定价在16500元/平方米。
假设开发法测算过程摘要表
项目
开发价值
(元/㎡)
开发成本
(元/㎡)
利润 (元/㎡)
税金及销售费用(元/㎡)
维修基金(元/㎡)
楼面地价(元/㎡)