目前，在不动产估价结果确定环节，一般都遵循现行估价规范的相关规定，针对各评估方法的试算价格，在陈述理由的基础上，选择（1）众数法（2）中位数法（3）算术平均值法（4）加权平均值法（5）以一个试算价格为准等方法中的一种确定最终估价结果。在现实操作中，往往因作业周期偏短、评估背景资料缺失等原因, 只选用了两种评估方法进行测算，定价时众数法、中位数法极少采用；加权平均值法也因各试算价格的权重取值困难、容易产生歧义被刻意回避，估价师更多采用算术平均值法；或直接以一种试算价格确定最终估价结果。

实例一：某商业房地产抵押贷款目的估价项目。选用市场比较法、收益法测算，各试算价格分别为8000元/㎡、7500元/㎡，一般习惯按谨慎性原则, 多以偏低的7500元/㎡确定最终价格；或评判两试算价格可信度相当，以算术平均值7750元/㎡确定最终价格。

实例二：预测某商业地产拍卖成交价项目（起拍价为3050元/㎡）。选用市场比较法、剩余法进行测算，各试算价格分别为3430元/㎡、3900元/㎡。乐观考虑投资预期，可以3900元/㎡预测成交价；或以稳健并兼顾两试算价格，以平均值3665元/㎡预测拍卖地块成交价。

然而，这种中规中矩、“唯数据”定价的程式化操作，明显缺失估价师对价格的专业判断、主张，定价根基不牢固、估价结果缺乏说服力，已逐渐受到质疑，不仅直接影响估价结论的客观性，甚至动摇了估价报告的专业性。如上述实例一，对未设定法定优先受偿权利的公开市场价格，简单地将谨慎原则用于定价环节，有失公正，令债务人难以释怀而提出异议；以算术平均值定价，债权人出于风险考虑也有微词。至于实例二，仅依托相当单一的数据定价，给人“纸上谈兵”的空洞、机械感，缺失定价充分的分析, 即“估”价过程，定价明显粗糙，还很可能导致预测价格不准，大失估价师专业水准。

事实上，作为不动产专业估价，在最受委托方关注、最应出彩、最彰显估价师专业水平的估价结果确定环节，在格式化报告中被进一步程式化，忽略甚至完全缺失了估价师的专业分析、专业主张，只有唯数据的“评”，很难看到估价师经验判识和对价格调整意见个性分析的“估”，致使定价依据萎缩为简单的数据处理而已，可以说这是目前不动产估价结果确定环节常见的一大败笔—只有“评”、“少估”、甚至缺失。

其实，在估价结果确定环节，估价师利用扎实的专业积累、借助估价经验、对试算价格有针对性分析评判，辅以必要的调整手段，就可以消化试算价格的一些硬伤，转“败笔”为“亮点”，使估价结果有理有据，掷地有声，实现对整个估价报告“画龙点睛”的效果。

比如实例一的执业估价师，在对试算价格适宜性、可性度分析评判后，进一步指出：在估价时点，宏观经济调控、住房“限购”的背景下，商业房地产尽管控制明显、经营普遍乏力但市场售价节节攀升，市场预测空前高涨，有透支预期之嫌；而现实客观的租赁、经营状况更能贴切地反映当前商业房地产现状价值。因此，收益法试算价格可信度相对较高，以此为据并结合估价师对区域同类商业房地产市场的专业判断，选择以收益法试算价格7500元/㎡为最终价格结果。如此定价，应有相当说服力。当然，若选用加权平均值法定价，分别赋收益法、市场比较法的试算价格权重值。（前者权重值应高于后者）以加权平均值确定最终估价结果也有较高的说服力。

再比如实例二，作为拍卖交易价预测，执业估价师在定价环节不拘泥试算价格“评测”，更重要地是对土地市场行情的分析，鲜明地提出专业主张，大胆尝试“估”价。包括利好面陈述：较长时期以来主城区供地量稀少、拍卖土地地处主城区热点开发区、其规划用地条件良好、商业地产因住房“限购令”日渐受追捧、近期土地拍卖溢价率普遍较高。不利面分析：“限贷”“限房”背景下、开发商银根紧缩，可能引领楼市的观望情绪、起拍价与区域土地历史成交价接近、所在区域同类物业潜在供应量，大未来竞争激烈。各种因素叠加，估价师得出综合判断：该宗地市场拍卖行情应当平和，溢价率不会太高。再衡量各试算价格、起拍价，决定以市场比较法试算价格3430元/㎡为定价基础，以起拍价10%的溢价额度作控制，将试算价格作小幅调整后，按3350元/㎡预测拍卖成交价。事实证明，该宗地最后以3280元/㎡（溢价率7.5%）的价格成交。“评”“估”综合定价的预测结果，较为准确、令人信服。

当然，在诚信体系尚不健全的今天， “评”与“估”有机结合、综合定价方式增大了估价师对估价结果的自由裁定权，直接考量估价师的职业操守和执业水平，挑战估价师的客观、独立、公正性。但基于“评”与“估”的有机结合，能增强估价结论的客观性，有效增加估价报告的“分量”，提高估价师专业形象的考虑，期盼估价师更多地尝试、采用；也由衷地希望，修订中的相关估价规范和技术指导意见能进一步予以肯定、明确。

                                         作者  徐 涛