2015年第二季度成都市房地产市场分析报告
2015-07-24 00:00:00 本网站
1. GDP增速缓中趋稳，固定资产投资增长率持续回落
2015年二季度国内生产总值296868亿元，同比增长7.0%，从环比看，二季度国内生产总值增长1.7%，增速呈现缓中趋稳、稳中有好的发展态势，国内经济指标有所回暖。
图1-1-1-1： 2011-2015年第二季度国内生产总值GDP变化趋势图
2015年1-6月，全国固定资产投资（不含农户）237132亿元，同比名义增长11.4%（扣除价格因素实际增长12.5%），增速与1-5月份持平。房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%（扣除价格因素实际增长5.7%），增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资29506亿元，增长2.8%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为67.1%。
由此可见， 2015年二季度全国固定资产投资整体来看呈现回落企稳的趋势，但房地产开发投资增速仍然持续下滑，其中住宅投资占比持续在67%左右，同比增长比率持续走低，增长率已降至3%以下，为近年来的最低值。详见图1-1-1-2。
图1-1-1-2 ： 2013-2015年第二季度全国房地产开发投资比较图
2. 房地产开发企业到位资金同比企稳微增
2015年1-6月，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%，整体来看呈现企稳回暖的趋势。
从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6成。从占比情况看，2015年第二季度自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款占比有所增加，而国内贷款和利用外资占比有微幅下降。2015年第二季度，除自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各项资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额持续大幅增加，同比增长率回升至10%，而自筹资金虽然为正增长，但增长幅度已逼近临界线；其余资金来源均同比出现不同程度的下降，但与上季度相比，降幅有明显收窄。整体来看，各项资金到位情况均有所好转。详见图1-1-2。
图1-1-2 ： 2015年1-6月全国房地产开发企业资金来源结构分布图
从资金来源的增长率来看，2013年国内贷款增长率处于高位，平均同比增长率为29.44%；2014年同比增长率持续下降且下降幅度逐渐增大；2015年一季度同比增长率首次下降为负值，为近年来的最低值；二季度开始，房地产国内贷款环比有所增加，同比增长率震荡回升，降幅明显收窄。
定金及预收款同比增长率于2012年1月达到历史低点，在经历2013年年初的大幅上涨阶段后，涨幅稳步回落。2014年3月开始，定金及预收款同比出现负增长，继而同比增长率持续下滑，进入2015年后开始降幅收窄，增长率逐月回升，至二季度末几乎逼近临界水平值。详见图1-1-3。
图1-1-3 ： 2013-2015年第二季度全国房地产开发企业资金增长率比较图
3. 国房景气指数企稳回升
2015年6月，全国房地产开发景气指数为92.63，环比上月上涨0.2个百分点，同比回落2.21个百分点，同比持续下降。从2010年3月开始，国房景气指数振荡下滑，至2011年10月下滑至景气线附近，随后一直位于景气线之下，2012年10月至2013年7月开始震荡回升，8月以来保持相对平稳的基础上有所下滑，12月环比有较大回升。2014年国房景气指数持续下滑，全年均位于综合景气线以下，2015年一季度下降幅度持续增大，达到低谷，从二季度开始，景气指数线止跌企稳回升趋势明显。从整体来看，2015年下半年预计国房景气指数将有所回升，但回升至综合景气线以上的可能性较小。详见图1-1-4。
图1-1-4 ： 2011年-2015年第二季度全国房地产开发综合景气指数对比图
综上所述，2015年第二季度，经济下行压力有所缓解，国家经济增长缓中趋稳，固定资产投资及房地产开发投资增速持续回落，房地产开发企业资金压力有所好转。房地产业作为国家经济的支柱产业，在中央定调稳增长、调结构、促消费的大背景下，中央连续降准降息，为市场释放更多的流动资金；实施新政并利用税收杠杆调整个人住房住房转让营业税免征期，放宽信贷门槛，提升购房能力，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方政府也纷纷出台公积金贷款政策、财政补贴等一系列利好政策，刺激市场促进库存去化，刚性需求及改善型需求得到了极大的支持。在多重政策效应叠加影响下，房地产市场回暖趋势明显.
2015年第二季度，成都市中心城区新建商品住宅供应量充足，供应量在保持相对稳定的基础上同比、环比均增长；新房成交量环比增长，商品住宅成交价格企稳回升，二手房成交量增长明显，成交价格上涨。
2015年第二季度，成都市新建商品住宅总供应量为512.55万平方米，同比上涨31.49%，环比上涨38.04%，供应量有所增加。分月来看，随着3月底“3.30”新政的颁布实施，开发商对市场的预期有所好转，信心增加，从而加大了4月的房屋供应量，5月利好政策不断，央行连续降息释放大量流动性资金，贷款余额稳步增长，企业到位资金充足，商品住宅销售持续回暖，6月开发商大力推盘促使供应量升至高位。总体来看，2015年第二季度供应正常，供应量充足。见图3-1-1。
图3-1-1 ：2015年1月-2015年6月中心城区新建商品住宅供应量比较图
从供应商品房的用途来看，2015年第二季度中心城区新建商品房总供应面积为512.55万平方米，其中商业办公用房49.79万平方米，占比10%；新建商品住宅（含配套车位，下同）供应面积为462.76万平方米，占总供应面积的90%。见图3-1-2 。
图3-1-2 ：2015年第二季度一圈层新建商品房用途供应量图
2. 新建商品住宅季度成交量止跌回升
2015年第二季度，新建商品住宅季度总成交228.29万平方米，环比上涨24.57%，同比下降12.66%。月度来看，由于“3.30”房贷新政的持续影响，4月成交量与3月基本持平，略微增加，但仍低于去年同期水平；5、6月央行连续两次降准降息，释放大量流动资金，很大程度上刺激了房地产市场的刚性需求及改善型需求，成交量迅速攀升，达到年内的高位，特别是6月成交量高达82.18万平方米，较去年同期大幅增长。总体来看，2015年二季度总成交量环比明显增加，新建商品住宅市场企稳回升趋势明显，在宽松的政策及金融环境背景下，预计未来新房成交量将持续回升。见图3-1-3。
图3-1-3 ：2015年1月-2015年6月中心城区新建商品住宅成交量图
3. 二手房季度成交量大幅上涨
2015年第二季度，成都市二手房成交量为182.28万平方米，同比去年同期上涨50.85%，环比上季度上涨49.55%，二手房成交量本季度大幅上涨。自2013年3月初“国五条”发布，造成二手房成交量短时间激增过后，二手房成交量持续徘徊在低位；2014年成都市二手房成交量受政策影响波动增长，整体仍然保持在低位平稳发展；进入2015年后，受《不动产登记条例》自3月1日起实施的影响，部分房屋持有者赶在政策实施前进行了抛售，造成短时间内成交量的小幅回升；3月27日，财政部、国家税务总局联合发文调整个人住房转让营业税政策，将二手房营业税免征期由原来的5年免征调整为2年免征，免征期的放宽，进一步加快二手房流通速度，促使4月成都市二手房成交量大幅上涨至高位；5—6月，地方政府实施公积金新政，支持自住及改善性住房需求，再加上央行连续两次降息，释放资金流动性，活跃了二手房市场交易，成交量持续增加。总体来看，二手房成交量涨幅超过新建商品住宅涨幅二手房成交量，并已远远超过去年同期水平，随着短期内交易量的集中释放后，预计三季度二手房成交量将平稳中略有减少。见图3-1-4。
图3-1-4 ：2015年1月-2015年6月中心城区二手房成交量比较图
4. 商品住宅成交均价企稳回升
2015年第二季度，根据我公司在中心城区均匀布设的176个商品住宅交易样本点数据，中心城区商品住宅成交均价连续六个季度下降，截止2015年6月成交均价为7931元/平方米，环比下降0.23%，同比去年下降2.05%，降幅所有收窄。自2011年四季度，中心城区商品住宅成交均价持续下滑，2012年2季度止住下滑趋势后持续小幅回升，2013年一直延续回升态势，但涨幅持续收窄；2014年全国房地产市场整体不景气，造成成交均价持续小幅下降；进入2015年后，国家重点强调稳定住房消费，刺激住房刚性需求和改善型需求，以取消限购、实施房贷及公积金新政、多次降准降息以及营业税免征期调整等多重手段，对房地产市场起到了有效的刺激作用，特别是在政策密集出台的5、6月份，新房及二手房成交量明显回升，到了6月底，全国房地产市场企稳回暖。根据国家统计局公布的“七十个大中城市住宅销售价格指数”中成都新建商品房房价指数统计显示，成都市自2014年5月开始销售价格指数持续下行，到了10月降幅逐渐收窄，下降趋势一直延续到至本季度4月，自5月开始销售价格环比止跌上涨，房地产市场企稳回暖明显。见图3-1-5、图3-1-6。
图3-1-5 ：2011年-2015