2008年三季度成都市地价状况分析报告

成都市2008年三季度商业、居住、工业及综合地价水平值较上季度均有所下降。降幅低于2008年第一季度下降程度（2008年第一季度商服、住宅、工业、综合用地增长率分别为-2.25％、-1.85％、-0.50％、-1.47％）。原因在于地震影响将随时间推移淡化，另外，地震也引起国家政策差异化和倾向性，特别是成都市据此出台一些优惠政策，如《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》等，以减小地震对成都的影响。

整体而言，2008年上半年居住、商服用地地价平均水平在经过2000年以来连续上涨后出现下降。2008年三季度延续了房地产市场低迷状态。受全球经济下滑以及国内通货膨胀等因素的影响，房地产、土地市场观望气氛浓厚，房价、地价有所下降，市场持续处于调整状态。另外，2005年以来的房地产调控政策，在2008年得到强化和具体实施，宏观调控政策累积效应已显，政府对宏观经济进行调控，以防通胀、防过热成为首要任务，在通胀压力加大，CPI 持续高涨，固定资产投资依然高位运行，信贷投放过多等情况下，国家货币政策从稳健转为从紧。特别是2007年后出台之密集、力度之大，也前所未有，包括土地、金融、税收、行政手段等多方面，目标直指中国房地产市场长期以来投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象，2007年相继出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》《房地产市场秩序专项整治工作方案》《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》等政策，防止捂盘惜售、囤积房源及雇佣他人炒作房价等恶意炒作行为，打击开发商囤地行为，加快土地开发周期，增加有效供给，同时提高外资进出国内房地产市场的难度，限制外资炒房，在人民币持续升值背景下减少外资投资需求，在房地产用地方面除了进行宏观调控外，国家还通过实施适度控制货币信贷增长政策，2004年10月以来10次加息，2007年更是6次加息，10次上调机构存款准备金率。2008年截至第三季度，五次上调机构存款准备金率，且与以往每次调整0.5个百分点不同，第五次存款准备金率一次性提高一个百分点，表明央行对紧缩性政策的坚持和加力。通过控制银行流动资金规模，从而降低银行放贷规模，缓解流动性过剩，对于房地产开发商而言，从银行获得资金的难度增大，房地产投资过热可以得到一定抑制，2007年8月22日起上调住房公积金贷款利率，中国人民银行、中国银监会9月联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已贷款买房的申请第二套及以上住房的，提高贷款首付比例，上调贷款利率等，进一步抑制房地产投资需求。同时对房地产等投资过热行业提高资本金比例，压缩投资规模。随着宏观调控政策的实施，一方面，使得房地产开发等固定资产投资过热行业信贷管理趋严，信贷资金取得日趋困难，资金取得成本会提高，另一方面，宏观调控导致投资压缩，土地的有效需求将减少，从而对地价的持续上扬起到一定的抑制作用。政府还将通过建设廉租房等政策，鼓励低收入群体主要通过租赁改善自己的住房条件，抑制房地产市场的过度消费和提前消费。截至目前，楼市调控政策已涵盖了土地、楼盘供应结构、税费、住房保障、房贷等各个方面。

综上所述，宏观经济环境的变化以及持续从紧的房地产调控政策使房地产需求暂时得到大大抑制，2008年第三季度将延续成都市2007年第四季度以来房地产交易量萎缩状态，以前新开发楼盘过去的一开盘就一抢而空的状况已难出现。

二、成都市2008年第三季度土地市场供应简述

受市场状况影响，成都市主城区下半年住宅用地的供地节奏放缓，市政和商业配套用地在供地中占据较大比例。成都市2008第三季度经营性土地成交量较少（见表2，略），总共挂牌成交十一宗商业用地，无拍卖成交案例，总成交面积318851.36平方米，约合478.27亩，较上季度成交面积264.91亩面积上升约80.54%，同比2007年三季度成交面积1399.02亩有大幅下降，下降幅度约65.81%。三季度不仅土地供应面积小，从成交价格看，2008年三季度延续了2007年底及2008年上半年的低迷，成交价格明显与同区域价格有较大下滑。

四川大成房地产土地评估有限公司

二○○八年十月九日