2008年一季度成都市地价状况分析报告

2008年一季度居住、商服用地地价平均水平在经过2000年连续上涨后以来首次出现下降，在2007年第四季度出现增长幅度大幅下降后，2008年首季度延续了房地产市场低迷状态，居住、商服地价出现下滑，这是自2004年开始地价动态监测以来第一次出现商住用地季度负增长。这主要是2005年以来的房地产调控政策，在2007得到强化和具体实施，政府对宏观经济调控防通胀、防过热成为首要任务，在通胀压力加大，CPI 持续高涨，固定资产投资依然高位运行，信贷投放过多等情况下，国家货币政策从稳健转为从紧的货币政策。特别是2007年出台之密集、力度之大，也前所未有，使今年成了当之无愧的政策年，包括土地、金融、税收、行政手段等多方面，目标直指中国房地产市场长期以来投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象，2007年相继出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》《房地产市场秩序专项整治工作方案》《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》等政策，防止捂盘惜售、囤积房源及雇佣他人炒作房价等恶意炒作行为，打击开发商囤地行为，加快土地开发周期，增加有效供给，同时提高外资进出国内房地产市场的难度，限制外资炒房，在人民币持续升值背景下减少外资投资需求，除了在房地产用地方面进行宏观调控外，国家还通过实施适度控制货币信贷增长政策, 2004年10月以来10次加息，2007年更是6次加息，10次上调机构存款准备金率，2008年又再次上调机构存款准备金率，控制银行流动资金规模，从而降低银行放贷规模，缓解流动性过剩，对于房地产开发商而言，从银行获得资金的难度增大，房地产投资过热可以得到一定抑制，007年8月22日起上调住房公积金贷款利率，中国人民银行、中国银监会9月联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已贷款买房的申请第二套及以上住房的，提高贷款首付比例，上调贷款利率等，进一步抑制房地产投资需求。同时对房地产等投资过热行业提高资本金比例，压缩投资规模。随着宏观调控政策的实施，一方面，使得房地产开发等固定资产投资过热行业信贷管理趋严，信贷资金取得日趋困难，资金取得成本会提高，另一方面，宏观调控导致投资压缩，土地的有效需求将减少，从而对地价的持续上扬起到一定的抑制作用。政府还将通过建设廉租房等政策，鼓励低收入群体主要通过租赁改善自己的住房条件，抑制房地产市场的过度消费和提前消费。持续从紧的房地产调控政策使房地产需求暂时得到大大抑制，成都市2007年第四季度以来房地产交易量出现萎缩状态，以前新开发楼盘过去的一开盘就一抢而空的状况已难出现。而持续调高的利率和持续高涨的CPI使土地取得成本、开发成本大大提高，因此2007年第四季度、2008年一季度均出现明上升。

二、成都市2008年年土地市场供应简述

成都市2008第一季度经营性土地成交很少，总共挂牌成交九宗用地（其中工业四宗、商业（市场）用地两宗，商住混合用地三宗），拍卖成交拍卖成交一宗商住混合用地，总成交面积289417.52平方米，约合434.13亩，较上季度成交面积1728.99亩面积大幅下降约75%，同比2007年一季度成交面积664.67亩仍有下降，下降幅度约35%。

一季度不仅土地供应面积小，从商住成交价格看，2008年一季度延续了2007年底的低迷，商住成交价格明显与同区域价格有较大下滑，2008年第一拍，开发商明显处于观望状态，场面冷清，位于清水河畔的外金沙区域地块，起拍价为500万/亩，仅第一次加价就以510万/亩成交了，远远不能同2007年一般经过数十轮竞价成交的场面相比。成交价格也有明显下滑，根据统计2007年同区域成交的价格水平为685-1140万/亩之间，今年第一拍的价格显示出2008年房地产市场将维持相对观望的氛围。

四川大成房地产土地评估有限公司

二○○八年四月二十日