12月7日晚间，成都市公共资源交易服务中心官方网站上悄然上线了一则土拍公告，这则公告立即引爆了成都各大房地产企业的投资部门。12月28日，7宗位于成都主城区的土地将被推上拍卖台，共计712亩土地，起拍总价高达86.7亿元，仅起拍价就超过了轰动一时的“629土拍”的最终成交总价，成都2016年最大规模的系列土拍大战在年底一触即发，这场土拍还没有开始就已经破了成都单场土拍起拍总价、单宗土地起拍总价和单宗土地起拍单价三个记录，让人惊讶。

  1号宗地：295亩巨无霸，30亿起拍亮相

  1号宗地位于青羊区外光华板块，距离地铁3号线蔡桥站距离约1.2千米，周边生活配套基本齐备，附近有泡桐树小学绿舟校区。宗地总面积295亩，整体容积率2.6，最大建筑面积达到51.1万㎡，体量巨大，在出让公告中将本宗土地分为4幅地块，并对每幅地块的商业住宅比例进行了严格的规定。

  该宗地的面积在近期成都土地交易中是罕有的“巨无霸”，并且起拍价达到5900元/㎡，如果能够顺利拍出，其成交总价将不低于30.1亿元。业界对这宗土地能否顺利拍出持较为乐观的态度，因为体量巨大，且商住配比合理，仅凭这宗土地本身就适合打造一个大型优质项目，对于拥有充足资金和渴望增加土地储备的大型房企来说，1号宗地这样的土地能够为他们明后年的发展提供有力的保障。而对于资金缺乏的中小型房企1号宗地实在是太过“奢侈”了，而11月17日的调控政策对买地资金的严格监控，也让觊觎这宗土地但是缺少现金的房企不再拥有可以凭借杠杆“奋力一搏”的机会。

  毗邻1号宗地的房地产开发项目万科金色领域、保利香槟光华、凯德风尚等项目都已经基本售罄，光华-外光华板块在今年下半年成交均价在1万~1.2万元之间，且已经处于供小于求的状态。

  根据以上分析，乐居认为，围绕1号宗地，将会吸引数家实力雄厚的巨型开发商竞逐，而1号宗地最终呈现的项目也将成为未来两年内城西房地产市场里最值得关注的项目。

  2号宗地：和杜甫做邻居

  任何一个对房地产稍有了解的人都无法忽视2号宗地的价值。

  2号宗地位于清江东路与二环路交界处，在成都二环内正西。从地图上就可以看出这宗土地在地理位置上的优越性：居于地铁三号线西南财大地铁站口，真正意义上的地铁上盖物业；距离浣花溪公园仅800米，距离成都市实验小学青华分校500米，距离四川省人民医院1.3千米，隔路相望即是麦德龙超市，仁和春天百货也在不远处，环境、交通、教育、商业、医疗几大因素不仅齐备，质量也毋庸置疑。能够具备这样条件的土地在成都并不多，近年来该区域也几乎没有土地供应。

  2号宗地体量不大，用地面积34.5亩，容积率4.83，最大兼容商业面积仅10%，虽然容积率略高并且形状不算规整，但是地理上的优势完全抹平了这些劣势。当然，这样一宗土地的价格并不便宜，起拍价达到7300元/㎡，起始总价8.1亿。但是乐居认为，这个起价相对于2号宗地的优势来说并不值得参考，围绕这宗土地并将出现大型房企上阵肉搏最终高溢价拍出的场面。

   3号宗地：外双楠也要9000起了

  3号宗地位于武侯区外双楠铁佛寺区域，体量在7宗土地中仅次于1号宗地，达到162亩。

  宗地位于武兴路与武侯大道铁佛寺段的夹角处，紧邻正在修建的地铁三号线二期工程，预计2018年年底开通，距离西三环2千米左右。目前宗地周边配套设施已经基本能够满足日常需求，较近的学校成都市武顺街小学。宗地距离武侯万达广场约1.5千米，大悦城在3千米之外。

  今年6月29日，在宗地附近拍出一块万元地，阳光城集团凭借此次土拍首次进入成都，也让人重新审视了外双楠的价值。宗地附近由大型开发商开发的项目有中铁骑士公馆和保利花园项目，均价都接近万元。而中铁在3号宗地旁开发的中铁·西派城项目正在热销之中，11月成交均价在1.5万元/㎡左右。

  但是也有人指出3号宗地的起拍价达到9000元/㎡，已经逼近区域房价，所以最终溢价率并不会太高，即使按照起拍价成交，最终总价也超过24亿元，不是实力雄厚的大房企是无法吞下这宗土地的。但是拿地的优势也很明显，一旦房企拿下这宗土地，其呈现的项目将是区域内体量最大的项目，房企能够凭借该项目轻松成为外双楠这个潜力板块最有影响力的角色。

  4、5号宗地：冉冉升起的北湖板块

   4、5号宗地均位于城北的北湖板块，条件也相似，面积在40亩左右，容积率接近2.0，适合打造小体量的快销项目。这两种土地所在的北湖板块目前处于发展的中前期，周边配套的欠缺依然不能回避。但是环境优势以及北改的推进让北湖板块成为今年城北区域较为活跃的板块。

  在今年6月和11月，北湖板块两次土拍分别让华宇和首钢收获土储，11月首钢更是以6300元/㎡的楼面价刷新北湖拿地的最高价首入成都，可见板块潜力已经获得认可。

  4、5号宗地的起拍价分别为6000元/㎡和5500元/㎡，相对于此前的土拍显得稍高，但是仍然对一些试图进入成都市场或是资金规模不大的房企具有不错的吸引力。

  6号宗地：这回还是不是龙湖？

  6号宗地我们并不陌生，位于城东三圣乡板块，双11龙湖在这里辉金5.96亿拿下38亩土地，而6号宗地就紧紧挨着龙湖。

  不仅地理位置贴近，6号宗地和龙湖的三圣乡宗地土地用途相同、面积相似、容积率相同，几乎是“双胞胎”地。一个多月前龙湖拿地的楼面价格为5200元/㎡，而6号宗地的起拍价为5000元/㎡。所以大家都认为这块地最大的潜在客户就是龙湖，龙湖如果能拿下这宗土地并与自己此前拿下的38亩土地连成一片，这个面积逾80亩、商业面积50%的连襟地将为龙湖进军城东的计划开辟出大得多的空间。

  当然，拍卖结束之前谁都不知道最后的结果，但是我们好像已经听到了拍卖场上龙湖坚决叫价的声音。

  7号宗地：还没开拍就破纪录了

  压轴的7号宗地还没拍卖，就已经创下了成都楼市的记录，位于白果林的7号宗地以10500元/㎡的起拍价成为了成都土拍史上起拍楼面价最高的土地。

  七号宗地位于金牛区百寿路一侧，正好在地铁二号线上方，距离地铁白果林站300米，交通十分便利。白果林作为成熟社区，周边配套设施完备，生活气息浓重，附近的教育资源丰富，如石室中学、金牛实验中学和抚琴小学等优质教育资源均在附近。

  目前白果林区域的新房已经无处可寻，较新的二手房在网上报价已在1.3~1.5万元/㎡，并且仍在快速上涨。物以稀为贵，7号宗地高价起拍在情理之中，不过10500元/㎡的楼面价依然让许多业内人士“胆战心惊”，也有人认为11月1日金房在红牌楼1.2万元/㎡买地已经证明了成熟社区的稀缺土地的价值。

  后记

  7宗土地的拍卖公告已经让全成都的地产人“血脉喷张”，吃瓜群众们也表示年底有大戏看非常让人兴奋。不过乐居还是要提醒，目前在成都房地产调控政策中，对房企的资金来源、房企土地款项的缴纳均作了严格限制，还请各位房企冷静一点，量力而行。