成都住宅用地市场经历了2007年的喧嚣与2008年的沉寂之后，2009年将呈现什么样的走势？在国土部门公布的主城区住宅用地公告中，哪些地块会成为实力开发商追捧的目标？据中原地产调研报告，2008年成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地使用权35宗，其中成交住宅类用地14宗，同比大幅下滑80%。去年末至今年3月，国土部门分别发布了两次预公告，并推出部分“黄金地块”来试水市场，其中备受瞩目的东大街攀成钢板块最有可能成为2009年成都“地王”。

　　东大街板块：可能孕育今年“地王”

　　宗地简介：在去年11月12日预公告中，预告了东大街沿线的4宗住宅用地，分别为一心桥北的3号和6号地块及攀成钢片区的25号和8号地块。其中，一心桥北的两宗用地位于二环以内，攀成钢两宗地位于二环以外，攀成钢片区8号地块体量较大，达到153亩，最小的是东大街一心桥北3号地块，仅有22.25亩，且兼容商业，四宗用地的容积率全部为4。

　　区位分析：东大街沿线的物业，目前有电梯豪宅九龙仓时代豪庭，一期售价约10000元/平米，已售罄，二期未开；莲花逸都和国嘉·新视界的尾盘销售价6500元/平米左右。在东大街整体定位为金融街的背景下，沿线住宅用地的发展前景不可估量。以一心桥北3号地块为例：宗地净用地面积41.39亩，临近东大街和水碾河两条主干道，10多条公交线路经过该区域，规划中的地铁正处于施工状态，距规划地铁站口仅几分钟路程。周边除蜀都花园外，多为7层楼的老住宅小区，生活配套完善，邻近双桥子家乐福店，且未来可以享受目前规划的东大街沿线大量商业。

　　前景预估：综合考虑该宗地的规模和指标及区位，与其他东大街住宅用地相比，更符合09年土地市场小幅地块主导的趋势；东大街攀成钢片区的8号地块（153亩），极有可能成为今年成都的“地王”。从历史成交来看，最近一次东大街沿线的地块成交为08年中旬以1200万元/亩的价格出让的东大街15号商业地块，再综合考虑周边的基准地价，预计价格会在700万元/亩~900万元/亩。

　　未来主要竞争项目：九龙仓·时代豪庭等。

　　多宝寺地块：沙河景观优势备受瞩目

　　宗地简介：宗地坐落于沙河岸边，位于成华区成洛路与保和路交界处，宗地周边有成洛路、长天路及保和路，成洛路为双向六车道，是成都东部三条快速通道之一，其余两条道路均为人车混行车道。其规划为二类住宅用地（兼容商业不大于20%），总用地面积42.1836亩，净用地面积28.2792亩，总容积率小于3.6，起拍价400万元/亩。

　　区位分析：宗地所在区域属于万年场板块，在售项目主要有华润二十四城、紫东芯座和水岸华庭，目前交房项目有花样年·花郡，已入住项目有千居朝阳和正成沙河明珠。目前本区域的均价大概在5300元/平米左右。3公里内的交通配套、医疗配套、教育配套、购物配套等十分成熟。

　　前景预估：在整个城东万年场板块中，该地块能够较多享受沙河景观优势，但交通方面还是有所欠缺。从现实条件看，综合较为宽松的限高（小于等于100米）及兼容商业的体量，在满足建筑密度的情况下，可修约1栋30层高的住宅+1栋5层的商业，但是考虑到5层商业运作的难度，所以可选择将商业部分做高，作为产权为40年的商务公寓来开发及销售；总体指标较好，加之城东自主需求旺盛，开发回款速度会较快，预计成交价在400万-600万元/亩。该地块为该板块颇具居住价值的黄金地块。

　　未来主要竞争项目：华润·二十四城。

　　领事馆地块：高端华宅的潜在力量

　　宗地简介：该地块位于领事馆路，净用地面积约70亩，北临四川省生殖卫生学院，东靠棕南正街，南接棕南小区，西临美领馆，生活配套设施极为完善，交通便利，地块距威斯顿联邦大厦仅100多米。该地块之前属于外事用地，现已调整为住宅兼容商业用地，容积率在5~6之间，限高约100米。

　　宗地区位分析：宗地目前水、电、气、通讯、排水等基础设施齐备，土地平整且已经打围，人民南路地铁一号线正在施工。交通便捷：紧邻成都市中轴线人民南路，多条公交路线经过；地铁一号线带来巨大地铁经济前景；玉林、棕北、棕南生活区带来的完善生活配套；医疗、教育、购物等配套比较成熟。

　　前景预估：由于宗地地处人民南路科技商务经济区核心位置，又紧靠城市中心主干道，结合宗地规划指标和区域的商业价值，可以考虑开发为包括高档住宅和高档商务公寓等的大型综合体项目；目标客户群体以城市SOHO一族及商务人士为主。拍卖价可参考2007年11月拍卖成交的华宇蓉国府地块，起拍价800万元/亩，成交价1530万元/亩；

　　未来主要竞争项目：华宇·蓉国府。

　　棕树村地块：电梯公寓的又一亮点

　　宗地简介：该宗地为成都市储备地块，位于二环路南二段南面方向，东靠科华中路，西边为锦官秀城，北面为农村信用社大楼，南面为市电信局棕树分局，规划用地性质为二类住宅用地（可兼容商业≤10%），场地平整，总用地面积21.1145亩，净用地面积14.906亩，容积率小于等于2.9，起拍价500万元/亩。

　　区位分析：宗地位于城南的科华—棕树板块，近期房地产开发较少，目前区域在售的住宅项目仅万科金色海蓉一个，售价52万-60万元/套，在售写字楼项目科华天成，售价6999元/平米起。近期交房项目有锦官秀城和伊甸阳光，二手毛坯房售价6200-6500元/平米。3公里内的交通配套、医疗配套、教育配套、购物配套及其他大型生活配套都比较成熟。

　　前景预估：近期预公告中，含金量最高的宗地，产品可定位为高档电梯公寓，相对棕树科华板块中其他住宅的升级产品，2栋18层住宅+底商；预计成交价在800万-1000万/亩。

　　未来主要竞争项目：万科·金色海蓉。

　　清江黄忠地块：高热度的 “多功能”地块

　　宗地简介：位于羊西线以南，青羊大道与西三环四段之间，紧邻金泽路，金沙村地块在金泽路北，清江1组黄忠5组地块在金泽路以南。

　　区位分析：清江1组黄忠5组地块总用地面积57.33亩，净用地面积44.8119亩，由三个小地块组成，①号地块为公共服务设施兼容二类住宅用地（可兼容住宅≤50%，配建社区服务中心一处），容积率不大于2.4，②号为二类住宅用地（可兼容商业≤10%），容积率不大于3.0，③号为3610平米的幼儿园用地，起拍价为500万元/亩。宗地位于城西的金沙板块，区域配套已经较为完善。本板块在售项目较多，但是多数项目已经销售过半，在售楼盘有明信世纪金沙、祥域、中大君悦金沙等，已入住项目有金沙园、雍景湾等。目前本区域一手新房的均价大概在5500元/平米左右。此外，3公里内的交通配套、医疗配套、教育配套、购物配套等均已较为成熟。

　　前景预估：清江黄忠地块用地规模较大，限高又较为宽松，开发产品可以多样化，但是由于区域竞争楼盘较多，未来销售压力较大，回款速度将很难保证，且需要建设一定体量的幼儿园和公共服务配套。

　　未来主要竞争项目：金沙片区在售楼盘、鹭岛金沙项目（355亩）、润扬金沙项目。