新政出台"一针见血" 成都楼市最先复苏

 

  在焦点房地产网10月29日的《焦点关注》对话现场,来自成都房地产界的一线操盘手就政府“救市”政策进行了不同层面的探讨,“不管从消费者还是开发商的角度来讲,我都希望能够在第二套房上做一些政策突破,”宏信地产营销总监兰飞说道,“从我们一线销售情况来看,出于改善型需求,想换房的人也占了很大一部分”。

  我们先一起回顾一下“救市新政”:

  10月22日新规要求:从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。  该规定还指出:金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

  成都业内普遍认为,“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”和“改善型普通自住房”这两点将为地方政府留下可因地制宜自主操作的空间。特别是“改善型普通自住房”,这一概念现在虽然存在一些争议,但是可以肯定地说,这对第二套房的购置出现了松口的迹象。

  “改善型住房”市场巨大

  来自易居西部不动产前期调查结果显示,最适合居住的是120平米左右的房子,其营销总监唐国庆笑着说:“其实很多人,包括我自己也渴望换一套120平米的房子,但是迫于首付和每个月的月供压力太大了,如果二套房政策出来的话,肯定会改善购房者的信心,因为刚性需求毕竟存在的,只是现在很大一部分客户不敢下手。”

  新政出台后,焦点房地产网与华西都市报联合开展了一项网络调查,共计2502人参与,其中有61%的网友表示打算在半年后买房。此外相关机构对两年内有购房需求的人群调查后发现,准备购房者年龄以26-30岁居多。“现在的换房主体以70年代为主导,这部分人换房需求很大,他们又是社会的精英阶层。”宽堂(同筑)机构首席策划师冉卫国分析说。

  “买改善性住房的人比第一次置业的人经济实力会更强一些,从年龄上来讲,也会更成熟、理智一些,这部分的需求实际上因为前段时间的政策影响,被打压得很厉害。其实这部分人的需求,应该是社会的中坚力量,如果这部分能释放出来,对内需应该可以有比较大的拉动。” 兰飞如是说。

  “接下来,银行也许会在存款利率上有一些调整,因为存款利息如果比贷款利息还高,这是无法延续的。要么是银行的细则会卡得很严,之所以银行细则迟迟没有出台,就是在进行权衡。”

  而在我们后续的采访中,业内普遍认为,要更好地发挥政策的效力,就必须把“改善性住房”进行政策界定,为购买力较强的那部分群体找到下单的突破口,同时也为各个领域带来最有力的支撑点。

  新政刺激楼市回暖

  中国人民银行决定,从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率,一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%,下调0.27个百分点;一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%,下调0.27个百分点。

  分析人士认为,此举的目的除了提高金融市场流动性外,也表明了国家拯救房市与股市的决心。

  在今年成都楼市的价格战之下,一些开发商反映房价已经跌过头,并低于成本价,早希望国家采取相应的措施救市。冉卫国认为,今年房地产的下行,根本的原因在于供求关系。降低购房者的压力,降低首付,降低利率,是针对真实需求采取的必要措施。

  从宏信房产项目售楼部的情况来看,购房者对22日新政非常敏感,都在向工作人员了解能不能享受这个政策、银行的按揭利率怎么算。

  “客户对政策的关注,也造成了来访量的上升,政策最重要的是建立了人们对楼市的信心。”营销总监兰飞判断,新政可能对销售的刺激作用不会很快地显现出来,但是会在一个时间段里逐步显现出来。

  10月27日,大连万达董事长兼集团总裁王健林在成都会见媒体时就曾表示,国家这些出手救市政策是必要的,但最好是要打组合拳。

  成都楼市最先复苏

  最近,成都房地产经济与管理研究会、成都市房地产交易中心和四川大学不动产研究所联合发布——《2008年成都秋季房交会购房者置业需求调查报告》。通过对两年内有购房需求的购房意向者调查,发现93%购房者认为成都依然宜居,准备购房者年龄以26-30岁居多。

  2008年的秋交会,各地成交情况均以“惨淡”二字形容,只有成都可以谈得上“丰收”,成交各类房屋3134套,成交金额15.77亿元。单从交易量上看,房交会5天时间达到最近3个月单月平均交易量的70%左右。

  “不是因为我是四川人就说成都好,我非常看好成都的潜力,不然我也不会现在投入80亿建设新项目”,说这番话的是大连万达的王健林,近日万达才与成都金牛区政府签约打造8个锦江万达体量的大型项目。

  王健林坚信,四川有几千年的文化,不会仅因地震就消失,而且成都市政府在优惠政策方面,总是走在前面,加上震后各地对四川的支持,成都楼市相对于其他城市来说,将会是恢复得最快的。

  “不是说成都恢复得很好,应该说成都本身一直都很好,”冉卫国对成都显现还更加看好,他分析说,成都是一座很有生命力的城市,或者是叫一座顽强的城市。“5.12”的打击应该远比经济危机对我们的影响要大,但是成都在这种最低谷的情况下,交易量还是跟02年03年看齐,这在中国其他城市看来是不可思议的。

  在易居投资营销总监唐国庆看来,广州的房企几乎是上市企业,而北京是以国有企业为主导,而成都市场不同,国外的,沿海的,本地的房企都有,包容性更强,房地产市场也更为良性。

  逢低购入见好就收

  “今年的最后两个月,应该可以下手了,”唐国庆分析,“从消费者的心理,以及开发商本身资金状况来说,现在都是低点了。07年开发商拿的土地都是天价,现在他们需要资金,明年供应的项目相对来说比今年少一些,但是我们刚性需求是有的,所以不要指望明年房价会更低,中长期来说,市场还是看好的。”

  “我问我朋友‘为什么我们炒股不能挣钱?’我朋友就说,‘你是不是正常人?’我说‘是’,他说‘那就对了。’”唐国庆接着说,“在中国人很多人的心态就是看跌的时候就不管,看涨的时候就追捧,我们有时候要给自己一些理性,既然我们现在分析,房价已经跌到了一定程度了,这个价格是我们可以承受的,就完全可以下手了,我们是买来居住的,就不要指望它也许再跌几百块。而且房价跟股市有一个本质的区别,毕竟是不动产,从长期来看是升值的,永远都会涨上去的。”

  冉卫国透露,据他从相关渠道了解到,光是武侯区流动人口就有45万,也就是成都六城区的流动人口跟在六城区的有户口的人数是一样的,他认为,成都将来的购房需求是非常大的,还可以再造一座城,这足够支撑房地产市场往前发展十年以上。

  “买房子不能完全跟炒股的心态搞成一样,股市下跌很多人都不敢进去了,房价的心态也搞成这样了。” 冉卫国的观点是,现在买房都是自住的,GDP和CPI在上涨,房价长期来看是没有理由一直往下降的。

  一个月前,在华尔街遭遇前所未有的金融危机时,美国著名投资者股神巴菲特将以每股港币8元的价格认购2.25亿股比亚迪公司的股份,约占比亚迪本次配售后10%的股份比例,本次交易价格总金额约为港币18亿元。逢低购入,是巴菲特长期坚持的增持原则。

  1987年,巴菲特投资可口可乐,2003年,可口可乐股票市值达到101.50亿美元,15年间增长了681%,为巴菲特赚取了88.51亿美元的收益!

  据美国彭博通讯社公布,在8月29日至10月1日的33天里,巴菲特净财富增加了80亿美元,达到580亿美元,取代微软联合创始人盖茨成为美国首富。

  股神巴菲特的经典语录也许对于其他场合也适用:“股票市场里只有两个东西:恐惧和贪婪,只是在别人恐惧的时候我贪婪,在别人贪婪的时候我恐惧。”

 

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