开发商大打"得房率" 成都正式叫停"赠送空间"

 

    日前出台的《成都市规划管理技术规定(2008)》将终结商品房有大量赠送空间的行为

 “两房变三房”“挑高空间”“空中院馆”“可变空间”“得房率高达188%”……“90/70政策”出台后,业界有人士推测2008年将是“偷面积”的一年,果然,不少开发商在今年均推出有大面积赠送空间的创新户型,并受到市场好评。但从今年9月实施的《成都市规划管理技术规定(2008)》正式对每套住宅的阳台面积、建筑的层高做了详细规定,意在控制可变空间的赠送方式。据了解,成都不少开发商对“叫停赠送面积”早有耳闻,有条件的赶在规定出台前已经完成报规,手中还有此类户型的开发商也在加紧做项目营销。

  偷面积 成都正式叫停

  世家机构董事总经理郭漫舸称,2007年底业界就有传言说“赠送面积”将被叫停,北京、广州去年7月就正式停批这种户型。据了解,这种传言在业界流传后,不少项目纷纷加紧报规速度,希望在相关部门正式发文前通过审批,保证项目内保留一部分具有可变空间的户型。星彦地产成都分公司总经理张猛透露,去年年底不少开发商手中赠送面积超过20%的项目就没有通过审批,有的则迅速调整规划、重新设计户型,甚至在前期定位时就规避掉赠送面积。

  记者在《成都市规划管理技术规定(2008)》看到,从9月开始,每套住宅阳台的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%,套型建筑面积90平方米(含90平方米)以下住宅,其建筑层高不得高于3.6米,套型建筑面积90平方米以上住宅,其建筑层高不宜高于3.6米。张猛解释,对阳台面积的限定意味着,一套住宅中,全赠送的露台和送半面积的阳台,所有赠送面积不能超过套型建筑面积的20%。世家机构则认为,对层高的规定意味着,90平方米以下中小户型以后室内不可能再出现两层挑高空间,90平方米以上的住宅层高“不宜”高于3.6米,指在特定情况下,鉴于项目品质,可以在客厅或卧室做两层高的产品。

  赠送多 开发商大打“得房率”

  从销售的角度看,今年尽管楼市处于盘整期,消费者下单十分理性,但许多有大面积赠送空间的产品确实能促进项目销售。号称得房率最多可超过200%的国嘉·新视界开盘当天270套房源售出220套,成交率高达80%;蓝光香境打出的“70平方米实际使用面积105平方米;买99平方米得180平方米,部分房源得房率高达188%”也有效帮助楼盘创造了开盘当日销售超过75%的好成绩;中海·兰庭提出的“奢尺高层”概念注重立体空间打造,户内约5.8米双层挑高空间让89平方米的户型能享受124平方米多层次空间,在城南一直销售得很好;万科·金域蓝湾、香木林·加洲国际同样利用挑高创新空间吸引了不少客户。

  星彦地产顾问曾做过一个调查,目前市面上以赠送面积大做文章的楼盘20余个。其中开发商对所推项目的得房率上,四海逸家最高达到200%以上,中海·兰庭为139%,佳兆业·丽晶港达139%~169%,财富领地为175%,万科·金域蓝湾最高达171%……这么高的得房率,在一定程度上促进了项目销售。

  购房者 九成人为高得房率买单

  在天府新城工作的白领肖先生看了很多楼盘,最终还是选定中海·兰庭。他表示,除了项目离上班的地方近外,最重要的还是挑高户型设计吸引了他:“平层的房子看多了,完全没感觉,5.8米的挑高层让我眼前一亮,最近我正在研究室内设计,看究竟是隔一层多一间房还是保持原状。”中海地产表示,“挑高奢尺立体空间”就是为了满足现代的城市人对空间的畅想,让他们自由发挥各种思路,这种户型推出后,对项目销售的确有推动作用。”在锦江城市花园为父母购房的王小姐也是被可变空间所吸引,想到两年后可能会生宝宝,王小姐一家选择了两房变三房的户型,给自己多一种选择。

  星彦机构的调查显示,九成购房者对赠送空间的满意度极高,目前市面上的两房变三房、入户花园实现的室内外空间过渡、挑高空间释放的现代气息、赠送的大露台等对购房者下单有极强促进作用。但在购买过程中也产生了一定问题,比如需要注意开发商承诺的赠送空间后期是不是真的可以利用;计算清楚实得面积价格是不是更实惠;赠送空间不属于产权面积,也不签入合同,购房者要对得房率做好计算,有充足的心理准备,以免后期产生纠纷。

  问题多 赠送空间将成历史

  赠送空间受到购房者热烈欢迎,为什么还要叫停?张猛认为,目前市场上大部分吼出“赠送空间”的楼盘,赠送的面积都超过20%甚至更多,但赠送面积不计入地块规划容积率,会造成实际的建筑容积率提高。比如一个社区的容积率为5.0,如果赠送空间达到40%,容积率将提高到7.0,这些偷出来的面积,开发商不支付土地成本,没有报规、报建等费用,会降低实际成本。这不仅导致小区的建筑密度增加,影响居住的舒适性,政府损失一部分费用,还会让房价虚高。目前市面上有的产品,每平方米价格达到8000、9000元,实得价仅每平方米3000、4000元,变相抬高了房价,会让楼市产生虚假信息,误导市场管理。

  合景泰富成都负责人认为,“赠送空间”将成为成都楼市的历史,这类产品的稀缺性可能会对楼盘销售起到更大作用。公司即将推出的叠翠峰、万景峰两个项目就是赶在“叫停”前取得《建设用地规划许可证》。

 

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