2008中国房地产企业发展状况研究报告

    过去五年,中国GDP有10%-11%的增长,固定资产投资大概以25%的水平增长。中国房地产的投资与GDP不同并不是均衡的增长,而是呈弧线的不断变化的增长,总体的水平大概达到30%。今年1-5月房地产投资增长仍然是30%的水平。在这种环境下,政府出台了一系列的政策,包括货币政策、住房政策等等对房地产市场进行调控,政府调控的目的是控制投入,压缩规模,调整结构,优化技术,疏导需求,规范市场等。

    1998年以后,中国的房地产企业,迎来了非常好的发展时期,2004年达到了5万多家,2005-2007年受宏观调控的影响,但是企业的总数仍然是5.7万家-5.9万家,半数以上的企业从成立到结束大概不超过5年,主要是项目公司。虽然总数没有改变,但是企业中的个体不断发生变化。

    2004年以后,一级资质的企业始终保持500家左右。2008年5月7日,一级资质企业579家,占企业总量的1%,市场占有率大概是20%,销售占行业的17%。绝大部分的企业都是项目公司,不能叫做企业,研究他们的意义是比较小的,所以我们致力于对百强企业的研究,因为它们代表了行业的主流和趋势。

    2007年百强企业开发投资整体是迅速增加。2003-2007年,百强企业完成的房地产投资从600亿元,增加到3026亿元,2007年百强企业投资的均等数据是44.5亿元。从总额来看,百强企业过去五年占行业的比重从5.91%增长到11.97%。百强企业增长的速度也高于行业平均水平,投资额平均增长水平大概是30%。

    从规模来看,过去五年房地产企业的规模迅速扩大,2007年百强企业的投资规模均值达到110.96亿元,净资产达到37.4亿元,增长率基本上都是30%-40%左右,也出现了万科这种超过2000亿元的企业,500-1000亿元的企业包括保利和中海等。

    房屋销售的情况,2007年全国房地产销售额是2.9万亿元,百强企业均值达到50亿元,无论资产的规模还是投资额和销售额的数据反映,整个行业的集中度越来越高。百强企业的盈利能力也得到全面的提升。从2003-2007年净利润是持续增长的,2007年百强企业的净利润的均值相对于2006年增长了110%,达到了7.09亿元,同时行业中也出现了净利润超过10亿元的大企业,例如保利、万科、中海等15家企业。百强企业的成本利润率平均水平大概是36.62%,相对于2006年增长了6.5%。

    土地资源方面,百强企业土地储备面积同比增长了39%,均值达到625万平方米。前十位的企业,土地储备建筑面积超过2000万平方米的有5家企业,总额大概在1.9亿平方米的土地储备量。

    资产的负债情况,2007年沪深两市的房地产公司资产负债率大幅度提升,达到了76%。香港上市公司情况好一点,大概是56%,沪深96家企业低于70%的有26家,香港上市公司中负债低于50%的有10家,高于70%的有4家。

    现金的情况,在2007年整个沪深企业的负债率均值大概4.74%,香港上市公司好一点大概2.17%。中海、SOHO、远洋、碧桂园的现金状况比较好,富力的资金状况目前还是存在比较大的压力。

    过去一年,中国房地产的上市公司的融资额截止到2008年6月6日,融资额是713亿元人民币。新的时代一定是属于综合实力强,品牌实力强或者是专业实力强的企业。

 

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