2008年1-5月中国房地产市场报告

   

    1-5月房地产运行状况

    首先,先看供给的方面。

    2008年1-5月,企业购置土地的面积仍然同比增加,房地产开发企业购置土地在经历了2005年和2006年两年负增长的情况下,2007年出现了大幅度的上涨,达到了11%。2008年1-5月继续延续了同比增加的局面,1-5月份房地产结构和土地面积同比增长了13.7%,增幅达到了8.7%。如果从逐月的数据来看,企业购置土地面积和土地活动的景气逐月下降。

    房地产开发投资2007年的增幅达到30.2%,是近三年来房地产开发投资最高的增幅。2008年1-5月房地产开发投资延续了这种高位增长的局面,同比增长31.9%。房地产开发投资在1、2月份最高,3-5月份小幅下降,1月份最高的增幅是32.9%。

    房地产开发完成投资中,究竟哪一种类型的物业带动了投资的高位增长?从不同的物业来看是商品住宅的投资。商品住宅投资在今年前五个月的增幅是逐月增加的,1-2月的增幅是30.7%,到了1-5月达到了35%,这说明是逐月的增加。商品住宅的投资在房地产开发投资的比重是71.5%,比去年同期增加了1.6%。在房地产开发投资的增量当中,商品住宅投资贡献了76.5%。

    在商品住宅投资当中,是90平方米以下的商品住宅大幅度的增长,带动了商品住宅投资总额的增长。1-5月份商品住宅中90平方米以下的商品住宅的投资同比增长了86%,投资比重达到了18%,比去年同期增加了5.2%,对商品住宅投资增量的贡献达到了50%。

    从资金来源的情况来看,本年新增来源的情况逐月下降。2008年前五个月最高增长是1、2月份,由1-2月的39%,下降到1-5月的24.3%,同时受市场需求增长减缓的影响,房地产资金来源中,订金和预收款以及个人按揭贷款都呈现了增幅逐月下降的情况。订金和预收款从1-2的23.5%,下降到1-5月的21.1%,个人贷款由1-2月的31.1%,下降到17.5%,累计增幅比去年同期减少了54%。从这个数字可以看得出,市场的需求下降非常明显。

    受货币政策的影响,国内贷款的影响也逐步下降的。从1-2月份的36.9%,下降到1-5月的21.5%,银行的贷款由1-2月份38.3%,下降到1-5月的20.6%,同比下降了6.7%。今年房地产贷款同比下降得非常快,国内贷款的增幅也是下降的,企业感受到了资金链条的紧张。

    从商品房建设的指标来看,前五个月商品房建设的景气也是逐步下降的,施工面积、新开工面积、竣工面积这些指标增长的幅度都是逐月下降。从4月份开始,商品房新开工面积增幅下降,这说明房地产开工景气的下降。

    从需求来看,2008年前五个月的情况都维持负增长。1-5月商品房销售同比减少了7.2%,商品住宅办公楼和商业用房的销售面积同比都持续下降,且下降的程度都高于一季度。需求增长态势是下降的,并从珠三角逐步蔓延到全国。一季度,全国八大区域曾经有四个区域是增长的,但所有区域销售面积都是同比下降的。大部分地区的房价下降,部分城市的房价出现了绝对值的下降。

    从二手房交易的情况来看,4、5月份部分城市的交易数额比3月份增加,但比去年同期是负增长的。

    价格情况

    土地价格是一季度发布一次。一季度的土地价格同比仍然保持了比较高的增幅,上涨了16.5%,其中居民住宅用地上涨了26.7%,但各地的差别很大。

    70个重点城市中有50个城市的地价的增幅低于上季度。珠三角地区主要城市,广州、深圳、惠州、湛江,2007年四季度开始到今年一季度地价是零增长。长三角主要的城市,2008年一季度土地价格的指数比上季度略高。环渤海地区主要城市中只有北京2008年1季度的土地交易价格指数高于上季度,其他城市2008年1季度的土地交易价格指数均低于上季度。

    房屋租赁的价格,去年的四季度出现了比较大的幅度的上涨,涨幅达到了3.1%,尤其是住宅租赁的价格。今年一季度租赁价格的指数比上季度有所下降,仍然比往年同期的价格指数高了1%。

    从销售价格来看,房屋销售价格环比下降得非常厉害。从逐月的数字来看,四、五月份的环比涨幅是略有下降。

    打折销售将成市场主要现象

    房地产市场受预期回报的影响比较大,变动主要是受未来回报,包括未来经济景气变化通货膨胀的影响。经济高速增长都会伴随通货膨胀。受预期通货膨胀的影响,房地产价格要先于消费品价格上升。通货膨胀来临的时候,政府就会采取紧缩的政策,也会降低未来经济景气的预期,房价会减缓甚至出现房价的下降,这是理论上的解释。

    当前,通货膨胀的压力仍然是比较高的,1-5月CPI的增幅是7%以上,压力最大的是PPI,已经创造了三年来最大的增幅。目前的宏观调控仍然是以反通胀为目标的。这种背景下,住房需求很难得到刺激和鼓励,房地产的供给也会出现下降。从短期趋势来看,在反通胀为目的的宏观调控下,在经济景气下降、从紧货币政策的预期下,2008年三季度,房地产企业将继续面临资金链紧张的状况,打折降价销售将成为市场的主要现象。

    从房价来看,全国的房价仍然会以平稳为主,因为翘尾因素的减少,房价同比将继续下降。

    从未来的趋势来看,我们建议企业密切关注,只有当出现经济下滑过快的风险或通胀压力出现缓解,信贷从紧政策才可能会有所放松,房地产市场供给和需求增长才可能有所增加。目前的市场是长期上涨驱使下的短期波动。

 

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