工业用地定价思路
2015-10-22 00:00:00 本网站
一.问题提出
目前工业用地呈现诸多不匹配的价格类型，如工业用地最低限价、工业园区供地价、基准地价、土地成本价等，上述价格一般呈从低到高的排序。上述价格类型哪一种反映了客观的工业用地价值？基准地价、政府出让地价、土地抵押价等如何定价？
二.基准地价评估
1.存在问题
基准地价是政府确定工业园区土地招、拍、挂地价的重要依据，政府一般强调供地价必须高于国家规定的工业用地最低限价，不得低于基准地价的70%，那么极限的基准地价为：
基准地价=最低限价/0.7
据《城镇土地估价规程》，工业用地基准地价评估一般采用成本逼近法、市场比较法进行测算，但两种方法测算结果差异很大，前者往往是后者的两倍以上。在最终取值时，评估机构只有以市场比较法结果为准，才能满足政府的上述要求。
这样就造成基准地价结果确定依据不充分，其结果远低于征地成本；而以基准地价70%确定的供地价，就更低于征地成本。当供地价成为市场比较法案例后，以市场比较法测算结果为主确定的基准地价，就会越来越低，以此造成工业用地地价低水平的恶性循环。
2.国家规定
国务院“关于加强土地调控有关问题的通知“(国发〔2006〕31号)、国土资源部”关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知“（国土资发〔2009〕56号））明文规定，“工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”；“工业项目拟定的出让底价低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的，应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价”。
当政府出让地价必须高于工业用地最低限价同时与基准地价挂钩匹配时，由于工业用地最低限价和出让底价都不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的规定。所以工业用地基准地价水平应高于土地征地成本。
3.建议
（1）.提高工业用地最低限价标准，并规定其标准不得低于当地土地征地成本加合理的利润。要求各地土地成本价由上一级国土行政管理部门会同财政部门审计确定，每年公布一次（或定期公布）。
（2）.国家取消工业用地供地最低限价标准，规定土地出让地价直接与工业用地基准地价挂钩，根据条件差异，围绕基准地价上下浮动。
（3）.基准地价评估结果确定应以成本逼近法测算结果为主，使之至少应高于征地成本。
（4）.在上一级国土行政管理部门对基准地价验收时，重点要关注工业基准地价是否高于当地征地成本。改变原专家意见只关注程序、方法、过程等，而对基准地价结果不发表意见的方式。
三.宗地地价评估
1.存在问题
目前宗地地价评估主要有两类，一类是土地一级市场地价评估，主要指政府工业用地招、拍、挂的地价评估，二类是土地二级市场地价评估，如土地抵押价格评估等。据调查，在同一工业园区内，甚至同一宗地，仅由于估价目的不同，土地抵押评估价远高于招、拍、挂评估价。为什么呢？因为委托方要求不一样，往往招、拍、挂地价评估，政府及土地受让者均要求评低，以便低价招商引资；而在土地抵押评估中，抵押方希望评高，以求放大融资额。鉴于前述的市场交易价、基准地价、成本价从小到大的差异关系，评估机构就只好在评估方法上作文章，招、拍、挂采用市场比较法和基准地价系数修正法评估，最终往往以市场比较法测算结果为主来确定估价结果。土地抵押采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估，多以成本逼近法测算结果为主来确定估价结果。
显然上述行为扰乱了土地交易市场、土地评估市场秩序，造成了政府地价管理的混乱。
2.规程规定
按《城镇土地估价规程》要求，出让地价、土地抵押价格评估都是以土地现状条件为依据，在大量市场分析的基础上，采用适当的估价方法求取估价对象在特定基准日的公开市场价格。它是一个客观存在的价格，理论上它应无限接近于土地价值，评估价格高低与估价目的无关。
但是在目前土地价格体系混乱的时期，应充分考虑不同经济行为的风险特征，在价格取值时进行适当区分；同时国家又规定土地出让地价不得低于土地成本价格的要求。所以为了避免国有资产流失，土地出让地价评估取值要就高；为了降低抵押风险，土地抵押评估取值应就低。归根结蒂是土地评估机构如何针对不同经济行为的取值导向问题。
3.建议
（1）.在基准地价定价导向暂无改变的当下，根据国家关于土地出让地价不得低于土地成本价格的规定，以及不同经济行为的风险特征，招、拍、挂采用成本逼近法和市场比较法或基准地价系数修正法（国土资厅发（2013）20号文））评估，以成本逼近法测算结果为主来确定估价结果；土地抵押采用市场比较法和基准地价系数修正法评估，最终以市场比较法测算结果为主来确定根据结果。
（2）. 在目前土地评估机构无法改变出让地价、基准地价、成本价畸形的条件下，根据国家关于土地出让地价不得低于土地成本价格的规定，土地出让、土地抵押评估均以成本逼近法结果为主，力求评估出可能的、无限接近于客观的市场价格；再根据不同项目委托方的不同要求而行使建议权。如土地出让地价评估先以成本逼近法结果为主确定地价，然后以工业园区内大量存在的出让交易案例来建议招、拍、挂底价；土地抵押评估先以成本逼近法结果为主确定地价，然后客观披露项目的实际取得成本，以及将来变现可能存在的风险，提请抵押权人合理确定贷款比率。
上述建议或结论，希望国土管理部门制定相关文件或行业协会形成专家意见，以规范相关各方的行为。