房地产市场租金评估几种方法的再认识
2015-06-16 00:00:00 本网站
作者：贺建军
在房地产估价实务中，经常会遇到确定估价对象市场租金的情况，如委托方欲出租房地产、司法纠纷的判决、政府收购等等，下面谈谈本人对房地产市场租金评估方法的再认识。
1、市场比较法
市场比较法是最简便易行且最具有说服力的方法，当能够收集到足够数量的与待估房地产相类似的房地产租金资料时，应该首推市场资料比较法。市场比较法应用在评估租金上，选择的比较案例应为用于出租的比较案例房地产，通过对比较案例租金作情况、期日、区域和个别因素等修正后，得出评估租金。在应用市场比较法的过程中，应注意所选择的可比实例租期长短、付款方式、租约期内责任等租赁合同因素的修正。市场比价法的特点是说服力较强、可参照性强等，但笔者认为在选用市场比较法的过程中还应同时考虑周边人群的消费能力，潜在消费者的数量，类似房地产的饱和度及竞争力等因素。
2、成本法
成本法是在周边可比实例较少，无法采用市场比较法时选用的一种方法，是站在出租方能承受的最低租金角度确定租金的一种方式，一般情况租金由下列10项理论因素构成,即地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税费、租赁费用、租赁税费、利润等。但在实际中房租的成本构成因素可能还包含除上述以外的其他费用，也有可能不包含上述费用中的一些项目，通过上述构成因素实际测算费用，相加后求出试算租金。成本法求取租金的过程中，笔者认为还应该在上述因素试算租金的基础上，考虑一些房地产自身因素所带来的无形收益，如开发商的声誉、房地产项目本身的档次等所能为承租方带来的安全感、自豪感、增强融资能力等。
3、收益反推法
收益反推法是从收益法中演变而来，首先通过其他方法求出估价对象的市场价格，乘以期待利率（当然在考虑估价对象未来年纯收益是否递增的时候，公式选择不一致），然后加上其它费用，然后加上出租时所发生的费用，一般包括维修费、管理费、保险费、税金、利息、空置损失、管理经营者利润等，从而得到评估租金的方法。
收益法公式:P=A/I(年纯收益不变,收益年期为无限年)，其中P为房地产价格，A为纯收益，I为房地合一时的资本化率。因为P=A/I，又A=租金-费用，所以P=(租金-费用)/I，即租金=P·I+费用。其中费用指出租过程中发生的费用,其中与房屋价值相关的折旧费和以房屋价值为基数计算的利息不应包含于其中，因为这几项应是房屋纯租金的一部分。若将这几项当做费用计入，那就存在重复计算。
4、财务分析
财务分析是站在承租方的角度，对承租者经营该项目所能得到的收入和支出的经营费用在租赁期内进行财务分析，通过财务分析分别计算出租者所能得到租金收入和承租者在合理的利润前提下所能接受的租金，从而求取市场租金的一种方法，该方法在理论上实际是收益法的展开，选用该方法的过程中，应注意收入和费用支出项目的取值准确性，它们直接关系到所求取租金价格的准确性。
5、长期趋势法和指数调整法
长期趋势法是运用预测科学的有关理论，如时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来租金的一种方法，指数调整法，根据其他行业市场的变化比率来调整房地产市场租金的一种方法，上述两种方法比较适用于现已出租需要续租的房地产。
上述几种方法是比较常用的市场租金评估方法，各种方法考虑的侧重点不一样，我们在评估实践过程中还应该分别站在出租方和承租方的角度分析项目的实际情况，从出租方的角度首先应考虑使租金在租赁期限内最大化，但是又要考虑可能出现的招租空置期、招租方式、承租方实力、经营项目对房地产本身的损害、以及未来出租给其他承租者的延续使用、承租方在租赁期内废约等因素的影响；站在承租者角度首先应考虑使租金在租赁期内最小化，同时还要考虑租赁期到期后续租的可能性（尽量减少自身在该项目的前期投资损失）、租金涨幅是否超出自身经营该项目利润的范围、出租方在租赁内废约等因素的影响。除上述因素外，还应考虑国家政策变化、区域房地产市场环境、区域内消费者消费能力以及房地产自身缺陷的限制等对租金价格的影响。
值得注意的是租金评估的价格是一个理论价格，是各种因素都在客观状况下的价格，而租赁合同租金形成谈判过程一个相当复杂的过程，就是寻找一个平衡点的过程，即出租方租金最大化与承租方租金最小化的交点。
