房地产一般是指土地及其地上建筑物，建筑物的结构形式是房地产特性的主要内容，也是决定其价格高低的重要因素，在房管局颁发的房屋产权证中一般都会有建筑结构相应的描述，房地产估价人员只有系统地、清晰地认识和了解建筑物的结构问题，才能够加深对房地产本身的了解，进而有助于估价对象价格的确定。

一、建筑结构的分类概况

建筑结构的分类有多种方式，如按用途分类，可分为：民用建筑、工业建筑、军事建筑等；按修建时间分类，可分为：古建筑、近代建筑、现代建筑、后现代建筑等；按建筑物高度分类，可分为：低层建筑、多层建筑、高层建筑、超高层建筑等。分类的方法还有很多，但在房地产评估中建筑结构最适合的分类方法应该是结合结构构件的受力及材料来分类。

二、按建筑物的力学和构件材料分类

前面已提到对房地产评估有直接参照作用的分类应该是按建筑物的受力情况和建筑材料分类，按这个思路就可以分为以下几种形式：

① 、木结构，以木材作为主要的承重构件，主要为古建筑、园林建筑以及年代较为久远的建筑。

② 、砖木结构，以木和砖砌体作为主要的承重构件，这类结构的建筑一般建成年代相对较久，现已没有使用。

③ 、砖混结构，以砖砌体和混凝土预制或现浇构件作为承重构件，该类结构形式抗震性不好，建筑空间受限、施工周期较长，在我国2000年后，就基本上没有再使用这类型的结构建筑。

④ 、框架结构，以现浇的钢筋混凝土梁和柱作为主要的受力构件，该结构形式目前在各类工程中使用较为普遍。主要用于底层、多层建筑。

⑤ 、框剪结构，即框架剪力墙结构，该结构是在框架结构的基础之上按规范增加了抗震的剪力墙，该结构形式主要用于中高层建筑。

⑥ 、筒体结构，该结构是在框剪结构的基础上大幅度增加了剪力墙的数量，形成了内外双筒的筒体结构。该结构形式主要用于高层、超高层建筑。

⑦ 、钢结构，该结构是目前国际上使用较多的形式，主要用于高层、超高层或一些复杂的综合性建筑，其造价相对较高。目前，一些工业厂房也使用了简单的彩钢结构，这一类的造价相对较低。

⑧ 、其他结构，如薄壳结构、悬索结构等一些特殊的结构，这类结构形式的建筑在评估实践中相对较少。

综上所述，现阶段在房地产评估中运用较多的是砖混结构、框架结构、框剪结构等

三、房屋产权证中结构形式的内容

    目前在我国房地产管理部门颁发的产权证中，列示的结构形式主要包括下列几种：砖木结构、砖混结构、混合结构、钢混结构、框架结构、框剪结构、钢结构等。

    在上述的分类中出现了逻辑的混乱，例如，钢混结构实际上包括了框架结构、框剪结构；混合结构实际上包括了砖木结构、砖混结构等。这样的分类会让估价人员对结构的概念产生不准确的判断。在估价实践中要认真区别各种形式的区别和联系。

四、建筑的结构形式和房地产价格的关系

    从上述①—⑧对建筑结构分类的分析可以看出，结构形式越来越复杂、结构力学越来越先进、建安造价相对越来越高。每种结构形式适合不同的建筑，随着社会的需求和科学的发展，结构形式越来越合理，能适应日以丰富的建筑形式的需要，当然，相对而言，建筑的造价就会越来越高，同样的建筑有些情况下采用不同的结构形式，建安成本可能会相差较大。

五、现场查看如何正确判断建筑结构形式

    估价人员对房地产项目进行现场查看，需要勘察和调查的事项非常多，包括估价对象自身状况，区位环境状况，市场状况等等，其中在对房屋的查看中，确定其结构形式就是一重要内容。

首先要了解建筑结构形式的特点以及每一种结构形式适用于哪一类的建筑要有清晰的认识。现场查看还要通过一些细节来对结构的判断。在日常的评估中最常见的砖混、框架、框剪、钢结构等几种结构形式，砖混结构的建筑不超过7层，室内空间及室外窗户较小，承重墙厚度一般是240mm，建成年代一般在10多年前；框架结构的建筑一般在10层以内，室内空间及窗户较大，由于墙体不承重，分隔墙比较薄，目前是一种比较常见的结构形式；框剪结构的建筑一般在30层以内，目前我国的高层建筑主要以框剪和筒体结构为主；钢结构的建筑在近两年在国内逐渐增多，主要用于高层、超高层以及建筑造型比较复杂的建筑，在建筑内外仔细观察，可见承重的钢梁和钢柱。但是在现在的工业厂房、库房中使用的钢结构普遍属于彩钢，是属于简易的钢结构，造价相对较低。

估价人员在现场查看时一定认真仔细，找出建筑的结构特点，确定准确的结构形式，从而估算出正确的建安价格，进而为最终房地产价格打下一个有利的基础。

    通过前面的阐述希望有助于估价相关人员更好地了解关于建筑结构的问题，准确判断并确定建筑物的结构形式，进而把握建安成本价格，运用于房地产估价中的成本法和假设开发法至关重要。准确的判断和正确的取值对最终的评估结果的合理性和准确性奠定了一个良好的基础。