从估价师的视野，认识目前成都市炙手可热的商业房地产价值，利于认清抵押房地产的真实价值，把握抵押风险。

1、市场背景

近年来，成都以西部其他城市无法比拟的天然条件和投资前景，吸引了全国巨头纷纷落地，布局商业地产，万达广场、万象城、龙湖天街系等一大批动辄上百万平米的超级综合体项目集中面市，供应量持续走高，成都商业地产迎来了大爆发。据《华西都市报》房产周刊一篇文章显示，2013年成都的商业地产以超过290万平方米的在建面积，一跃成为全国商业地产在建规模最大的城市，呈现出量大的特点。

目前成都各地商业房地产市场销售火爆，新开盘商业和市中心位置优的商业房地产新开盘项目众多。售价上，商业地产的价格出现上扬趋势。在投资回报的需求之上，租金自然会出现水涨船高之势，市中心区域的平均上涨幅度达到10%左右。因近年来租金上涨较快，部分零售商开始购买商业物业，变租赁模式为自购模式，这样一来，某种程度上也无形中抬高了其所在物业的价格。

如：笔者在两个相近时间走访了骡马市远东百货项目，其价格情况如下：

骡马市远东百货铺面售价表   单位：万元/平方米

　       楼层

时间

1层

3层

4层

7层

2013年5月8日

13

/

4.9

2.9

2013年7月31日

14.1

6.35

5.52

3.2

上涨幅度

8.46%

12.65%

10.34%

平均幅度

10.49%

该项目土地剩余35年，2015年前办理独立产权，公摊30%。每层5000余平方米，约500余个产权，每个6-10平方米，15年合约，1-5年收益率为8%，6-10年收益率为8.5%，10-15年收益率为9%，购买的次月可收租，10年后回购价格110%，15年后回购价115%，打的就是投资理财的牌，吸引投资者眼球。仅仅间隔两个多月时间，价格上涨幅度之高，可见一斑。

1.1、目前成都商业房地产火热原因解析：

第一是政策调整。一方面是受国家对住宅房地产市场调控的影响，住宅市场受如限购及限贷等措施的限制，住房市场的投资受到限制；另一方面是投资客手里头的资金需要转移，找到合理的投资出口，住宅市场趋冷，商业地产成了最好的替代投资对象；

第二是经济快速发展，难得机遇。2013财富全球论坛在成都举行。这是一场全球化意义的盛会，吸引了包括世界500强企业代表及各国政要、专家学者在内共600多位嘉宾，成都再次成为世界瞩目的焦点。随着成都市快速发展，城镇化进程加快，成都的城市版图实现了一次大的扩围，且“天府新区”规划落地，为城市的多中心发展带来了难得的契机。以此为背景，商业地产进入发展活跃期。相关信息