2014-04-16 00:00:00 本网站
序：容积率修正体系是影响宗地评估结果客观性的重要因素之一，同一宗地由于不同的容积率等规划条件的不同，必然会影响其房价、建安成本等，且它们之间也存在必然规律，只有客观分析并阐述了该规律，才能制定出合理的容积率修正体系。
影响地价因素很多，如区域因素、宗地个别因素等。在宗地个别因素中，即使是同一宗地，由于土地的权利状况不同，其地价水平也有存在较大差异，如用途、使用年期、土地熟化程度、土地开发利用条件等。本文仅从土地开发利用强度的不同对地价所产生的影响进行讨论。土地利用强度其对应的指标一般包括容积率、建筑密度等，一般以容积率为主要评价指标。其容积率对地价的影响，即容积率修正体系，其制定的思路为本文讨论的重点。
从单位房地产价格成本体系的构成来看，主要包括：楼面地价、建安及配套成本、相关税费、财务成本、营销成本等。为了便于分析，我们简化为：房价=地价+建安等成本。
一、因素分析
（一）房价与容积率关系分析
在同一宗地内，当其他规划指标不变的前提下，随着容积率的增加，其建筑面积将增加，同时楼层数也会增加，其楼间距与建筑物高度的比例变小、住宅类的居家氛围相对会下降，这些因素均对房价具有减价影响。其影响曲线如下图：
房价与容积率关系图
（二）建安成本与容积率的关系分析
在建筑密度一定的前提下，同一宗地的容积率的增加需增加楼层数、建筑物的高度来实现，其建筑力学要求等也会相应增加，故随着容积率的增加，其单位建安成本也会增加。其影响曲线如下图： 建安成本与容积率关系图
（三）楼面地价与容积率的关系分析图
通过上述的简化的房价公式来看，其楼面地价=房价－建安等成本。随着容积率的增加，其房价是呈下降趋势的，而建安成本是呈上涨趋势的，其楼面地价则表现为随着容积率的上升而递减。其影响曲线如下图：
楼面地价与容积率关系图
二、量化相关指标思路
（一）房价与容积率关系量化
在实际工作中，很难得到仅仅由于容积率不同，而其他条件均相同的交易案例。因此，针对这一现象，最好所选择的样点为具有多层、高层等多类型的大中型物业楼盘进行重点分析。该类型样点具有区域条件相同，宗地内设施共享，并参照建筑密度×楼层数来确定不同物业形态的容积率，从而建立房价与容积率的对于关系。对于这类样点较少的城市（镇），也可采用相关修正，采用单因素分析方法，进行数理统计。
（二）建安成本与容积率关系量化
不同楼层数物业类型其单位建安成本是可以通过预决算进行数理统计的，同时结合建筑密度×楼层数=容积率的思路，从而建立成本与与容积率的对于关系。
通过房价、建安成本等与容积率建立的数理统计关系，结合楼面地价、房价、建安成本等之间的内在联系，即可建立楼面地价与容积率的数理关系。
三、制定容积率的修正体系应关注的几个问题
（一）如何设置基础容积率、标准容积率、最高容积率
在容积率修正体系中，均涉及最低、标准、最高三种容积率指标。但如何确定最低（高）及标准容积率呢？
1、最低容积率标准的设定
土地的取得存在必要的区域客观成本，从成本的角度考虑，即不论容积率多低，即使为0，也应该有一个对应的成本地价。因此在设置最低容积率时，应结合土地集约节约利用的相关规定，以及各项成本，以确定不同类型容积率的下限。举个简单的例子，在某城市，其取得一亩地的成本为平面地价为80万元/亩（1200元/平方米），该城市在城乡结合部区域的房价为3000元/平方米，经过测算其楼面地价为1000元/平方米，则最低容积率应为1200÷1000=1.2。即在该区域，最低的容积率应该为1.2。当该用途的某一宗地即使在低于1.2的时候，其地价也应该执行1.2对应的地价。
2、最高容积率标准的设定
在不同地区、不同时间阶段，随着建筑技术的提高，其修建的楼层数或者说建筑物高度会随之增加的。当然，这不仅是个技术问题，还要涉及一个城市的整体规划，航空管制、城市景观等多方面的要求，随着楼层数的增加，势必会提高最高容积率水平。那么如何制定项目最高容积率？
（1）经济技术分析
从经济及技术的角度分析，在这里主要体现为“边际报酬递减原理”。即随着容积率的增加，其增加的建安成本等于其投资收益时，即边际收益为0的时，其项目总收益为最大值。此时对应的容积率为最高容积率。
（2）结合现状，制定最高容积率。
根据既有的城市现状，根据最高的建筑物的楼层状况，结合容积率=建筑楼层数×建筑密度的思路，按照最高建筑的楼层数，计算并确定该城市的最高容积率。
3、标准容积率的设定
容积率修正体系是建立基准地价修正体系中的主要内容之一，按照基准地价定义对应的为区域平均开发利用强度下的地价水平。因此其开发程度应体现平均状况，应以众数或平均样点状况，确定其标准容积率水平。
（二）楼面地价容积率修正体系与平面楼面地价修正体系的关系
上述结论一般是楼面地价的修正体系，但在实际的评估工作中，也需要建立平面地价与容积率的修正关系，那么他们之间是否存在必然的内在联系呢？
举例说明：某一宗地面积为Ｓ，容积率为R。其平面地价为P平，楼面地价为P楼。对应的标准容积率为Ｒ标，平面地价为P标平，平面地价的容积率修正ｒ平；对应的标准楼面地价为Ｐ标楼，楼面地价的容积率修正ｒ楼。
上述应该存在这样的内在关系：
关系式１：P平＝P标平×ｒ平 关系式２：P楼＝Ｐ标楼×ｒ楼
关系式３：P平＝P楼×R 关系式４：P标平＝Ｐ标楼×Ｒ标
根据上述的内在联系，按照等量替换的原理进行推论：
同一宗地、同一规划条件下，其单位平面地价应该相等：
则有关系式1测算结果等于关系式3测算结果，即存在关系式5：
P标平×ｒ平＝P楼×R
将关系式２代入关系式5，则有关系式6：
P标平×ｒ平＝Ｐ标楼×ｒ楼×R
将关系式4代入关系式6，则有：
Ｐ标楼×Ｒ标×ｒ平＝Ｐ标楼×ｒ楼×R
再对关系式6进行数理关系整理：
Ｒ标×ｒ平＝ｒ楼×R ｒ平＝（ｒ楼×R）÷Ｒ标 从上述推论可以看出平面地价的修正值是仅与楼面地价修正值呈正比、与标准容积率反比。
本文仅从影响影响地价容积率修正体系中的因素进行分析，并从如何量化的思路进行了探讨，同时对制定容积率修正体系应该关注的几点也进行了罗列。以供制定容积率修正体系时参考。
