工业用地地价确定思路的探讨
在基准地价评估工作中，确定工业用地基准地价时，常会面临一种现象，工业用地土地取得成本较高，但在工业用地市场中供地价往往较低；而针对具体某一宗地评估时，如在工业用地二级市场中（特别是在融资市场中）又出现了交易评估价格高于土地使用者土地取得价格（项目供地价）。这种现象在经济越发达、征地成本越高的地方，更为严重。
1.浅析工业用地供地价形成的背景。
为了便于比较和分析，列举了住宅用地的市场价格和工业用地的市场价格（供地价）。在现实土地市场中住宅类土地公开市场价格一般都会高于土地成本价格，这点与工业用地价格现象相反。除了住宅类的土地拍卖市场是一个充分竞争的市场外，还有一点就是住宅土地市场的土地收益是一次性的收益，在项目建成后，几乎再无增加收益。然而工业类却是不尽一致，对工业用地的出让在考虑产业规划、环保等因素下，还考虑了社会就业等社会因素，在经济收益方面除了地价（供地价）的因素外，主要是考虑了它的后期可持续性的收益，如投资利用强度、可持续性的税收等。因此一般工业用地的供地价并非一个完全意义上的地价，是考虑了后期的若干因素下的前提下的综合价格。
2.工业项目供地价确定
在这里笔者认为应该有至少两个地价概念：1、客观市场价格；2、项目供地价。客观市场价格是由买卖双方充分竞争前提下形成的，它决定于两个因素：商品的价值和这种商品在市场上的供求状况。工业用地，作为必要的生产要素，它的客观市场价也应该遵循这一基本原则。在这方面，住宅用地在市场交易中能较为充分得到体现。然而工业用地由于项目的特殊性、产业政策的特殊性，往往难以得到充分的竞争。因此其市场反应的价格不是完全意义上的市场价格，仅为该项目在这一特殊条件下而形成的项目供地价。因此，工业用地客观市场价格应以成本逼近法测算的价格为主，对非公开市场条件下形成的供地价不宜作为评判客观市场价格的标准。
工业项目布局应该在符合相关的产业规划前提下，同时满足一定“工业项目建设用地控制指标的前提下”布局和项目落地。对其供地价仅仅为其中参考因素之一。在这种具有众多的背景下确定其供地价，就不仅仅考虑该宗地的客观市场价值，还应考虑其社会效益、生态效益、经济效益等方面的综合体现。但从社会效益和经济效益的角度来分析，其供地价确定时不仅要考虑其它公开市场条件该值多少钱的问题，还要考虑它在这个项目中应该值多少钱。因此，工业用地项目供地价确定时应该考虑的因素：1、投资利用强度、2就业人口、3持续性的年均税收状况等。上述三个要素在对工业用地供地时确定地价水平的时候为重要的参考指标，但在对工业用地地价水平的比较时却往往忽略了这些影响地价水平的参考指标。特别是持续性的税收收入，它给地方财政带来持续性的财政收入，这在经济效益方面，就不得等同于类似住宅类项目的市场价。如果某一项目在满足生态需求、社会需求的前提下，这些指标较高，且高于同行业的平均水平，就应该大力引荐这类企业，其该类项目的单宗地供地价就应该小于同行业的平均供地价，并以此来提高行业投资利用强度及就业人口数，带动行业的发展。由于这些因素与地价水平的高低一般都是成负相关。因此，该类项目用地的供地价确定时候建议按照下述的计算公式计算：
P= P1×A×B×C×D
P:项目供地价
P1：同区域同类用地基准地价
A： 区域及个别因素修正系数
B：投资利用强度修正系数=行业平均投资利用强度/项目投资利用强度
C：就业人数修正系数=行业亩均就业人数/项目亩均就业人数
D：税收修正系数=行业亩均年税收额/项目亩均年税收额
3.基准地价中工业用地地价水平的确定
在基准地价测评中一般收集的工业用地样点主要集中在新增建设用地样点和市场交易样点等形式。针对这两类样点的测算方法为成本逼近法和市场比较法，通过对样点地价的测算、统计、剔除异常值后，综合确定其工业用地的基准地价水平。然而在样本同一性检验时，部分城市的这两类样点会出现非同一性的检验结果。对这两类样点进行分析发现一个共性：成本逼近法测算的结果价格普遍较高，而市场交易样点的价格普遍偏低。
成本逼近法测算的过程，其中的相关参数较为明确，因此其测算的价格水平能够较为客观的反应一个地方的成本价格。对于不尽完善的工业用地交易市场而言，其测算价格具有较强的合理性。在对工业用地基准地价确定时，在工业用地的拍卖市场发育不是很充分的前提下，应该以成本逼近法测算的结果为主，而不应该以具有一定约束条件下的市场成交价格（招商引资类工业项目的供地价）作为确定的依据。
4.工业用地宗地评估
地价评估一般的方法有收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法、成本逼近法、市场比较法等方法。工业用地评估一般采用基准地价系数修正法、成本逼近法、市场比较法等方法。从成本逼近法的测算思路来看，其地价水平的确定就不应该低于该土地的取得成本；从市场比较法的测算思路来分析，其市场价格是通过市场验证且在市场竞争条件下形成的，也应该是一种公允价格。
鉴于现在工业用地土地市场的一些背景，如果用市场比较法测算该类型工业用地宗地价格时，应该进行相关修正，其修正应包含上述所列举的投资利用强度、就业人口、年均税收等，但应为反向修正。
5.配套政策的完善
在执行上述供地政策的时候，需要完善相关配套政策，只有在政策完善的基础上才可以得到应用。
5.1土地管理政策
在现行的有关土地政策的执行中，一般都有其土地出让价格不得低于同区域同类用地基准地价的一定比例。这是在为了保护国有资产不流失的前提下制定的该政策。但有部分项目由于其具有良好的社会效益及经济效益，如果将项目的工地价格制定得较高，就可能造成该类项目落不了地。对该类项目就应该有一定的优惠措施。但其优惠的幅度应该满足B×C×D的测算结果。而不应该以基准地价的30%作为一个硬性的指标。同时应制定不同类型的工业用地的供地价，并定期公布实施，以避免权力寻租。
如果后期（土地出让合同期内）未达到项目设计时约定标准的投资利用强度、就业人口数、持续性的年均税收状况等指标，就应该补交地价款并予以适度的罚款。同时出让合同中应明确该宗地的正常市场价格及供地价格，当供地价小于正常市场价格时，应有充分的理由及数据支撑。
5.2金融政策
特指以土地进行融资的金融政策。在现行的相关抵押贷款政策中，是由借款人将土地等类似可抵押的财产作为第二还款来源抵押给银行，当借款人不能履行还款义务时，贷款银行有权依法以该抵押物折价或拍卖的价款优先偿还债务。其抵押贷款的基本前提是该企业产品有市场，生产经营有效益，其本质是在贷款期限内用其正常的收益来支付贷款本金及利息。而其抵押物的变现仅作为第二还款来源。因此在对该类工业企业的抵押贷款融资确定其土地资产价值及贷款额度时需要进行甄别：
企业是否按照原土地出让合同中约定的投资、经营，其经营效果是否达到原合同的预期效果。如果该企业在土地合同出让期限内完全按照原土地出让合同约定的条件进行正常经营，即使该企业在该项目供地时享受了低于客观市场价格，但在企业的经营过程中由于企业在后期的土地再投入及经营期间正常（甚至是超于平均行业水平）纳税、解决就业人口等社会效益的体现。其土地的价值就应该按照客观市场价格评定。就如同在该项目在土地出让合同期内正常经营，在合同期结束时当政府需要回购时是否应该与那些正常供地地价项目合同期满时享有平等权利一样的道理。
现在有一种观点是：项目供地价值是多少，我就在这个基础上考虑项目的贷款额度。对这个观点有以下几个问题需要探讨：
从上文来看，在目前的一些工业项目中，项目的供地价往往背离了项目所在区域的客观价格，它都是在考虑一定的社会因素、后期的税收等后期可持续性的经济因素前提下而综合确定的价格。不能以这种供地价作为该土地资产的客观市场价。对客观市场价应该通过不同的评估方法进行评估，综合确定。
贷款额度的确定应该在正常市场价格的基础上，在考虑这个项目本身的还款能力（不以变现抵押物的前提下），同时结合抵押物变现后可变现的价值进行综合评定。在这个阶段，项目供地价可以作为一个重要的考虑因素。
针对持续经营的工业企业在以工业土地进行融资时候，应该以以下的方式核定：
E=P0×R
E：抵押贷款额度。
P0：评估值。评估价值应该一种合理的客观市场价格，应该由具有资质的中介机构出具的评估报告
R：抵押率。抵押率的确定应该慎重。应该主要考虑该企业的是否可持续性经营，其以持续性经营收益进行还款的可行性评价。其供地价仅作为其中一项指标，毕竟以变现抵押物是第二还款模式。同时在以这种模式项目还款时还需与考虑政府的收益等多方面的因素。
结论：
1、工业用地基准地价确定时，在工业用地土地拍卖市场发育不是很充分的前提下，应该以成本逼近法测算的结果为主，而不应该以具有一定约束条件下的市场成交价格（招商引资类工业项目的供地价）作为确定的依据。
2、工业用地供地价是在满足产业政策及相应的约束条件下的（如就业人数、投资利用强度、税收等）的价格，其供地价小于客观市场价格也是合理的。不应以一定比例进行限制。同一区域、不同类型的工业企业，其工业用地供地价存在差异（甚至是较大的差异）是合理的。
3、工业用地市场客观价格应该按照《城镇土地估价规程》规定，按要求进行客观合理的评估，不能将供地价与市场客观价相混淆。
4、在以工业用地进行融资中，应以市场客观市场价格进行价格资产价值，但其贷款额度应综合供地价、企业经营状况等综合要素确定抵押率。不能将抵押贷款额度与市场客观价值相混淆。
作者：刘廷泽