随着中国房地产市场的高速发展并日趋成熟，房地产评估机构在社会经济中发挥的作用越来越重要。运用房地产市场信息系统能够帮助估价师更好的把握市场动态、分析市场趋势、共享市场信息，从而提高对房地产价格的专业性、精确性、科学性。本文中所阐述的信息系统就是应用于房地产评估机构，以房产土地估价师为服务对象的房地产市场信息系统。

一、房地产信息系统的现状

从房地产信息系统的面向对象来划分，目前市场上信息系统可以分为两大类，一是面向政府的， 二是面向公众的。

（1）政府主导的房地产信息系统

政府主导房产信息系统的建设是国家建立健全预警预报体系、加强市场宏观调控、提高管理与服务水平、引导房地产市场持续健康发展的重要举措。

根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发【2003】18号）。其中提到要建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，要求各地政府按照建设部《房地产市场信息系统技术规范》建立相应的房地产信息系统。因此各地均建立了具有登记管理、新建商品房备案、存量房备案、从业主体管理、项目管理等功能的房地产信息系统。

政府主导房产信息系统对政府管理房地产市场起到很好的作用，但这类房地产信息系统仍有不足。政府主管部门不能保证定期发布全面的房地产市场信息，信息不能够做到公开透明。

（2）促进市场交易的房地产信息系统

促进市场交易的房地产信息系统主要是以搜房网、口碑网等房地产信息网站为代表，提供房地产资讯、交易的信息发布平台。

这类房地产交易平台信息虽然能够很好的促进市场交易，但是应用到房地产估价时，其数据显得不够专业，不能反映区域、个别等因素状况，而且数据分散难于进行统计分析。

二、适用于评估机构的房地产信息系统的意义

（1）有利于促进房地产市场持续健康发展。建立第三方的市场监督体制，对市场风险进行判断和预警。

（2）有利于评估机构自身的发展。评估机构更精确的掌握了市场信息，数据来源的一致、专业、可靠使得评估结果更具权威性、科学性，增强了自身市场竞争力。

（3）方便估价师提高对市场的认识和分析，增强对市场变化和市场趋势的把握。有利于得出更加科学、公正的结果。

（4）提升工作效率和管理水平。建立数据库有检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等优点。这些优点能够极大地提高查询、分析数据的效率,提供更好的工作方式。

三、适用于评估机构的房地产信息系统的特点

（1）人员专业

从调查、数据整理、数据分析均由长期从事房地产估价的专业人员组成，对数据的合理性、真实性、完整性进行专业审核。

（2）数据结构专业

数据结构既包括交通条件、基础和公用设施等区域因素，又包括了面积、宗地形状、建筑结构等个别因素，能更全面和准确的揭示房地产的状况，适用于房地产评估和市场分析。

（3）专业的统计分析

利用房地产市场信息系统生成的动态数据，对房地产市场进行监测，区分不同用途的对套型、价格、面积等反映市场状况的重要指标进行及时总结和趋势判断；对同一房地产进行横向和纵向对（类）比。

四、房地产信息系统的实施

（1）系统分析和系统设计

在系统分析的前提下房地产信息系统设计具有以下三个层次：

基础数据层。主要目的是从专业人员调查的房地产市场数据中采集房地产市场信息。这一层是整个体系的基础，是为整个系统动态数据的来源窗口。采集的数据具体包括物业概况、物业描述、区域及个别因素、二手房销售等方面。针对这些方面的信息进行数据质量监控和标准化处理。 
　　数据处理层。主要目的是对基础数据层提供的多源数据进行分类、存储和统计。这一层包括为整个系统的运行提供各种基础功能。其中包括：房地产市场数据分类、存储、备份、统计、数据挖掘、数据转换等数据组织、处理功能。 
　　数据服务层。主要目的是为信息使用者提供各种数据交互平台。这一层包括生成各种统计报表、房地产市场信息查询、市场动态分析等。 

（2）计算机程序设计

计算机程序设计也常常被称为软件开发。进行计算机程序设计的目的是实现系统分析和设计中提出的房地产信息管理模式和需求。

房地产信息系统主要由登录、录入、审查、信息查询、统计、系统维护等模块构成。

登陆功能：登陆系统为身份验证登录。分为管理员登录和一般用户登录。分别通过不同的用户名和密码进入土地招拍挂信息管理界面。

录入新信息功能：对于管理员，包括新用户信息、房地产项目信息的录入、一般用户提交信息审核功能，信息一旦提交就存入到后台数据库中；普通用户自行注册进行录入个人信息。

查询功能：管理员、用户可以按不同方式查询并显示自己需要的信息、录入收集的房地产项目信息。查询出的信息显示在界面上。

审查功能：管理员可以审查用户提交数据的真实可信并批准。

统计功能：管理员可以按各种要求（按年季月、区域范围）对数据进行统计分析，包括按年度、季度、区域统计房地产项目信息，以及各个用户提交的信息数量等情况。

系统维护功能：管理员可以对信息进行删除、更改等维护工作；用户可以更改自己的提交的信息，但已经审批的数据不能更改。

（3）系统调试与测试

在进行计算机程序设计之后，需要进行系统的调试。实际上，在编写计算机程序时，一直在进行调试，修改程序中的错误。通过系统的调试与测试发现并改正隐藏在程序内部的各种错误以及模块之间协同工作存在的问题。

（4）人员培训

人员培训可以分为两种类型。一种类型指的是在软件开发阶段对程序设计人员的培训，另一种类型是在系统切换和交付使用前对系统使用人员的培训。这里，人员培训指的是第二种情况。在管理信息系统投入使用之前，需要对一大批未来系统的使用人员进行培训，包括系统操作员、系统维护人员等。

五、房地产信息系统的实施问题浅析

由于适用于评估机构的房地产信息系统的设计知识面比较繁杂，涉及房地产评估、房地产经济、计算机程序设计等，需要各种专业人才的密切配合、通力合作才能够克服实施过程中的遇到的难题。

（1）地图信息处理系统的选择

房地产信息系统涉及到空间数据分析和处理，地图信息处理系统可以选择结合GIS系统提供的组件进行开发，目前市场流行的GIS系统主要有MAPGIS、ARCGIS、SUPERMAP等。在资金和技术条件充分的条件下也可以选择自主开发。

（2）数据校验

房地产信息系统中数据的准确、真实性，直接关系到统计分析结果的正确与否，因此对数据的审查是非常重要的一个步骤。要达到数据校验的目标需要从人员管理和程序设计两个方面同时进行，具体包括人工复核校验、输入型错误机器校验、统计分析校验。

（3）基础测绘图件

房地产信息系统必须要有基础的测绘图件以便于确定房地产项目的具体位置和区域位置的统计分析。平时应当注意收集各个地区的数字地图，以便于在系统中使用。

六、前景展望

在未来适用于评估机构的房地产信息系统不仅能够及时有效的提供现状信息和分析数据，为决策提供指导。还能根据历史数据按照城市经济的发展规律进行推演，预测区域发展变化。

    作者：  邹  宇