剩余法是用于商业、住宅类用地最常用的评估方法之一，剩余法的公式如下：V=A-B-C V：待估土地价格；A开发完成后的土地总价值或房地产总价值；B：整个开发项目的开发成本；C：开发商合理利润。从上面公式中不难看出用剩余法评估土地价值关键是如何确定A，B，C三部分数据，其中A为房地产开发价值，现在由于房地产交易市场日益繁荣和公开化，这部分数据是很容易调查获取。B部分数据，也因为现在建设项目多采用公开招投标，同时国家统计局也定期公布各项建材价格以及人工费用，所以该部分数据也很好确定。C部分为房地产企业开发利润，该部分资料为企业经营秘密，资料一般较难获取，去税务局中查取企业财务报表中的利润率，由于该部分资料和企业的其他经营收入和支出混合在一起不好剥离，再加上开发企业多会采取一些合理避税的措施，所以通过税务局获取的相关税务资料真实性不高。如何确定房地产开发企业的开发利润成了剩余法评估中的难点，笔者在此和大家探讨一下如何确定房地产开发企业的利润。

笔者认为房地产企业开发利润可以从可以通过以下三种方法综合确定出房地产销售利润率从而确定出房地产企业的利润额。

一、通过国家的税收政策合理确定房地产企业的开发利润低限

依据国税发[2006]31号文件中对非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：
    １.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。
    ２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。
    ３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
    国家税务局，通过各项统计数据提出房地产开发企业预征税率，在目前阶段各地都在实施，而且实际核算时候所应交的税额往往大于预征的数额，说明该部分利润率还是得到社会的基本认可，所以在现阶段国家税务政策未做改变调整前，我们可以认为是房地产开发企业利润率的低限标准。在具体操作中可参照各地方税务局的配套文件。

二、通过上市公司财务报表中分析项查取上市房地产开发企业的项目销售利润率为我们确定利润率的高限。笔者收集了部分上市公司房地产开发企业近三年的销售利润率情况，详见下表。

表1   近三年部分房地产开发上市企业销售利率情况一览表

上市代码

公司名称

2006年

2007年

2008年

平均

000002

万科A

39.00%

41.99%

36.15%

39.05%

000042

深长城

40.40%

36.43%

53.37%

43.40%

000024

招商地产

41.29%

47.00%

37.67%

41.99%

000009

深宝安

36.78%

31.26%

29.22%

32.42%

000402

金融街

49.46%

44.16%

36.88%

43.50%

000558

莱茵置业

34.05%

29.77%

24.68%

29.50%

600048

保利地产

40.80%

38.50%相关信息