目前，我国土地估价机构包括中介服务类估价机构与事业性估价机构。中介服务类土地估价机构主要从事企业改制、上市、咨询、抵押等市场性业务，事业性估价机构从事土地一级市场供地、出让等政府性业务。随着我国土地估价行业的市场化发展，土地估价机构进一步向中介服务性转化，估价机构与估价人员呈现快速发展。全国土地估价机构已近2000家，土地估价师达20000余人。由于土地估价行业准入门槛低，新增机构多，行业发展缺乏统一规划，市场竞争日趋激烈，执业环境混乱，执业风险加大，有的机构为追求业务量，不注重报告质量和规范执业，在评估价格和项目收费方面一味依从客户，完全背离市场，这不仅加大了自身的执业风险，同时也扰乱了行业秩序，败坏了行业形象。因此加强机构执业行为管理和防范执业风险已成为土地估价中介服务行业的当务之急。本文主要从中介服务角度探讨土地估价机构的执业规范管理。

1、建立适合土地估价机构发展的外部环境

我国土地估价事业始于上世纪九十年代初，基于土地使用权的改革，土地作为生产要素要求在经济上得到体现，国家、省、市（州）、县等国土管理部门相继建立地价与评估的事业性单位------土地估价事务所。从2000年开始，国务院下文要求经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩，改制为合伙制或有限责任制公司。此后全国各地土地估价机构如雨后春笋，充满了勃勃生机，并得到快速发展。但是，我们必须看到，土地机构执业环境并未完善，需要行业管理部门进行长远规划。

1.1制订行业发展长远规划，建立机构进入与退出的长效机制

国土管理部门和土地估价行业协会作为土地估价行业的监管部门，肩负着土地估价事业发展规划的责任。土地估价作为国务院确定的六大评估行业之一，从业机构与从业人员均需了取得特别认证，即从业人员需取得土地估价师资格并经注册，估价机构需获得中国土地估价师协会或省土地估价师协会注册，方可从事土地估价业务。目前，机构取得土地估价资质相对容易，机构数量增长较快，且多数机构集中在省会一级的城市。以四川省为例，全省现有机构达130余家，有近一半的机构法人地址在成都市。由于机构增长与市场业务的平衡格局被打破，各机构为了生存，使出浑身解数争夺有限的客户资源，机构之间大打价格战。有的机构甚至于土地估价的有关法律、法规及估价规程而不顾，放弃基本原则，一味迁就客户要求，客户要多少就评估多少。这种局面如果一直持续下去，最终的结局只能降低土地估价行业的权威性和社会公信力，土地估价师的特殊技能也不会被社会所承认。作者以为，土地估价行业既然具有特许经营性质，属特许经营行业，行业主管部门就理应制订土地估价行业发展的长远规划，保持机构注册量与当地土地评估市场容量相匹配，使得土地估价机构有一定的生存和发展空间，同时按照市场规律建立机构进入与退出的长效机制，通过优胜劣汰，促使土地估价行业良性发展。

1.2明确土地估价中介服务范围，规范政府行政行为

早在1999年，国土资源部“关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知” 就明确指出，我国土地评估机构按两类不同性质分立。一类是合伙制或有限责任制的土地评估中介服务机构，从业范围为市场中介性的土地评估，主要涉及出让土地使用权的转让、出租、抵押、企业改制与上市等地价评估；亦可在特定条件下受政府委托从事公益性、职能性、社会服务性的土地评估。另一类是按《事业单位登记管理暂行条例》进行登记，保留事业单位性质的土地评估机构，专职承担政府职能性、公益性、社会服务性的土地评估，如基准地价、标定地价、出让底价的评估等，这类机构及下设的附属评估机构将不再承担土地评估的中介业务。从该通知内容来看，两类机构从业范围划分非常清楚，对当时土地估价机构的脱钩改制起到了积极的推动作用。但在有的地方，事业性土地估价机构与中介服务性土地估价机构争业务，甚至垄断当地土地评估业务；有的城市国土管理部门从便民出发，出台相关规定限制土地评估业务范围，使得本来狭小的土地评估市场业务量更少，对仅依靠土地估价作为机构唯一业务来源，这类机构将面临巨大的生存危机。

2、建立土地估价机构内部运行机制

土地估价业务的开展涉及估价业务开拓、估价项目作业、估价技术支持、机构后勤保障等方方面面。作为专业性的土地估价中介服务机构，应结合上述各环节设置诸如业务开拓、业务评估、技术保证与监督、后勤管理等部门，并对各部门进行职能分工，从而建立有效的内部运行架构体系，在此基础上，机构应结合自身实际情况，建立和完善内部财务管理、人事劳资管理、收入分配管理、部门岗位责任、估价业务操作规则等相关制度。通过合理的部门设置，有效的内部分工，可进一步提高机构内部的运行速度，提高工作效率；而相关管理制度的建立和完善，则有助于土地估价机构有序运转。因此机构内部职能分工与相关管理制度的建立与完善，是建立土地估价机构良好内部运行机制的前提条件。

3、加强估价机构执业规范

建立土地估价机构内部运行机制后，机构应加强自身的执业规范，在市场化的条件下，估价机构的执业规范应包括业务来源管理、执业人员管理、执业过程管理等方面。

3.1估价业务来源管理

估价机构对业务的争取一般两种途径，一是主动争取，二是被动接受。在目前土地评估市场竞争异常激烈的背景条件下，大部分机构业务的来源主要通过主动争取获得。在争取业务的过程中，各机构对业务来源管理不尽相同，主要包括以下二种模式：

A、机构统一管理、运作模式

这种模式通常采取机构对业务由专门的部门或人员进行统一承接，统一管理、一致对外，从业务取得、估价作业、成果提交到费用的收取与风险的承担，均以机构为主体进行运转。

B、机构---个人运作模式

该模式采取个人以机构的名义对外承接业务，共享机构品牌，共用机构资源。取得业务的个人对业务取得、估价作业、成果提交到费用的收取全权负责。土地估价机构在该模式下仅收取必要基本费用，其余费用由业务人支配。

 上述两种运作模式各有优劣利弊，A模式有利于机构业务的统一管理、重大项目操作协调、估价报告质量的保证、风险控制以及机构凝聚力的提升等，弊端在于业务职能分工的细化使得业务来源过分依赖于特定的部门或个人；B模式从估价业务来源到估价成果的提交作为一个系统工程，由业务承接人员负责到底，土地估价机构给予业务承接人员较大的经济与管理权限，利于调动业务承接人员争取估价业务的积极性，提高估价机构的市场占有率，但同时也可能引起机构凝聚力下降、风险难以控制、重大项目难以协调等弊端。土地估价机构对业务来源选择何种模式进行管理，应根据自身情况确定，不过无论采取何种模式，估价业务来源管理均以机构名义承接，这是土地估价行业管理的基本要求。

3.2估价人员的管理

土地估价机构的运行离不开估价人员，对估价人员的管理直接影响到估价业务的开展。估价人员的管理除遵守国家对估价人员执业要求的有关规定外，在机构内部还需建立一套适合自身发展的人员管理模式。

3.2.1建立合理的人员结构层次

估价人员包括估价师和估价员两个层次，估价机构应从机构业务潜力、收入与成本、机构资质要求等方面综合考虑，合理确定估价师与估价员的数量，形成合理的人才梯度和结构层次，有效配置人力资源。

3.2.2保持业务技术骨干人员的相对稳定

估价机构的竞争力在于人才的竞争，在日趋激烈的土地估价市场要立于不败之地，估价机构必须建立一套吸引人才、用好人才的有效制度，确保业务技术骨干人员的相对稳定。为达此目的，机构应建立科学合理的收入分配机制和职级管理制度，为业务技术骨干人员提供可靠的经济收入保障和事业发展空间，让他们对机构有认同感情、归属感，并对自己从事的工作充满成就感与幸福感。

3.2.3建立估价人员约束机制

估价人员约束机制是指估价机构对估价人员在遵守机构内部纪律、完成业务等方面应达到的要求。估价机构要规范运作，必然要求估价人员应按机构制定的有关规章制度行事，在工作时间、办公纪律、工作业绩或工作成果等方面对估价人员进行约束。强化估价人员在重大或疑难项目的汇报与研究制度，强调估价人员在估价机构工作性质的专职性、工作时间的统一性、以及工作业绩与成果的准确性。

3.3执业过程管理

执业过程管理包括建立估价基本程序、搭建估价技术平台、建立报告质量监管体系等方面。

3.3.1估价基本程序管理

估价机构在内部执业规范管理过程中，应制定估价人员业务操作须遵守的基本程序，从估价资料的前期准备、估价标的物产权审查、现场调查与核实、相关市场交易案例的收集等各个环节着手，进行规范作业，避免基本程序不到位带来的法律风险。通过公司岗位职责，明确从估价员、估价师、部门经理到公司老总等各个岗位的责任权限，建立估价业务在机构内部的信息反馈和对外统一信息发布机制，最终达到估价业务的有序开展。

3.3.2搭建估价技术平台

土地估价技术发展到今天，已基本成熟，国家也出台了《城镇土地估价规程》在估价基本程序、估价报告的格式、计算方法等方面进行规范。但《城镇土地估价规程》只是一个轮廓性要求，针对具体项目，如何进行操作、有关参数如何选择等，需要估价机构或执业人员收集相关资料，建立具体技术操作平台来加以解决。从实际操作来看，估价技术操作平台应包括估价技术标准、估价（技术）报告模板、相关技术参数系统、技术档案资料等方面的内容。估价技术平台的建立，不仅利于提高机构执业的标准化 ，也有利于提高估价人员的工作效率，同时还可为避免估价人员的非规范作业，降低估价机构或估价人员的执业风险。因此，是否建立土地估价技术平台，也是土地估价机构规范管理的衡量标准之一。

3.3.3建立与完善估价报告质量监管体系

在机构内部建立与完善估价报告质量监督体系，适时监控执业人员的业务水平，可有效提高估价报告质量，降低从业风险。比较规范土地估价机构通常会设置专门的技术或质量监督部门或专职人员来开展此项工作，监管工作贯穿于执业整个过程。在业务操作阶段，主要监督业务人员严格遵守机构内部运作程序情况；在成果上报阶段，督促估价人员按照规定的权限就初评结果提交机构主管领导审查；在成果提交阶段，提交估价报告前，估价成果需通过估价人员初审、部门经理复核、技术或质量监督部门抽查等程序；项目完成后，技术或质量监督部门还应加强估价项目的事后抽查，了解估价报告的质量状况、估价资料的归档情况。并针对估价过程中存在的有关问题组织估价人员进行通报、交流，对优秀估价报告与问题报告进行点评，总结经验，吸取教训，从而达到提高估价人员的整体技术水平，有效降低从业风险。

4、结语

土地估价中介机构的发展壮大，从外部环境而论，首先需要国家对土地估价事业的政策支持，同时还离不开行业监管部门的大力扶持，只有在这一大环境下，土地估价中介机构才有生存和成长的空间。从自身来看，土地估价中介机构在发展过程中，应加强机构内部机制建设，从人员到业务等方面建立行之有效的管理制度，规范执业行为，规避作业风险，从而在激烈的市场竞争中立于不败之地。

    作者：石胜国