匈牙利政府重视居民居住环境质量的提高，一直把住房建设作为提高居民生活福利的核心问题之一，通过政策性住房金融服务和住房财政补贴等综合措施的实施，使匈牙利住房资源配置日趋合理，居民住房条件不断改善，对社会稳定与和谐发挥了重要作用。

　　盘活存量 拓宽租赁房源

　　据有关机构统计，匈牙利20世纪70至80年代大规模兴建的“预制板楼”单元房总数约有70万套，居住在这种住房中的人口约有200万左右，占匈牙利人口总数的20%。匈牙利政府2001年推出了“预制板楼”维修翻新计划。根据“预制板楼”维修翻新计划，居住者可以向政府申请财政补贴，进行房屋维修与设备更新，包括改善能源设施效率等。财政补贴的获得通过竞标的方式完成。自2001年该计划开始至今，总共有27个住宅区参与了此项计划。2003年政府补贴19亿福林，维修“预制板楼”14000套，2004年政府补贴11亿福林，改造升级6000余套“预制板楼”。通过“预制板楼”维修翻新计划，匈牙利政府盘活了房地产的“存量”，引导普通工薪阶层、低收入者合理消费，一定意义上增加了住房供给，降低了住房需求，实现了社会资源总体上的节约。

　　在国际金融危机的大背景下，近年来经过维护修缮的几万套“预制板楼”则成了中低收入阶层租赁住房的首选。2010年，在布达佩斯，租住普通地段、经过修缮、使用面积在60平方米的预制板楼房，平均月租金在8万福林左右；租住较好地段、经过修缮、使用面积在70平方米的预制板楼房，平均月租金在12万福林左右。

　　匈牙利对低收入居民实行住房租金援助制度。凡租住不是政府提供的住房且收入和财产不超过规定数额的居民可申请住房租金援助，住房租金援助的额度最多为每月1.4万福林，中央政府和地方政府各承担50%，该项援助由地方政府负责具体实施。

　　房市复苏有赖经济好转

　　20世纪70至80年代，为满足当时从乡镇涌入大城市工作的人们的住房需求，匈牙利建设了大量的“预制板楼”，也称为“大板楼”。这些“预制板楼”的快速修建，使匈牙利的人均居住面积在1978年就达到了27.1平方米。目前，匈牙利居民住房种类大体可分为预制板楼房、普通型旧房、独立式院房、繁华地段的公寓楼、大面积新开发的密集型住房、豪华别墅、旅游区的度假房等。

　　从20世纪80年代末开始，匈牙利开始进行住房制度的改革，在住房财政补贴和政策性住房金融服务的支持下，大幅度提高了住房自有化的比例。1990年到2000年，匈牙利的住房保有结构发生较大变化，1990年租赁住房占国家住房存量的26%，到2000年这一比例则下降为8%；1990年自有化住房占国家住房存量的74%，到2000年这一比例则上升为92%。

　　2004年5月，匈牙利加入欧盟，欧盟向匈牙利提供了250亿欧元用于布达佩斯道路和地铁等基础设施的建设；2007年12月，匈牙利加入申根区。这些因素都推动着来自英国、西班牙、法国、德国、瑞士、爱尔兰、美国以及以色列等国的房地产商对匈牙利房地产投资和开发。有专家估算，到2015年，布达佩斯传统的单元式套房估计价格会上涨一倍。从2004年5月到2008年10月，匈牙利大城市尤其是布达佩斯的房地产业得到了更大发展，成为支撑匈牙利经济增长的主要产业之一。

　　但是国际金融危机使匈牙利经济受到重创，对房地产业的影响首当其冲。匈牙利房地产市场尤其是商用房地产市场空置率上升，收益下降。世邦魏理士国际房地产顾问公司(CBRE)的数据显示，2007年共有20亿欧元的投资进入了匈牙利的房地产业，2008年共有4.1亿欧元的投资进入了匈牙利的房地产业，而2009年则只有大约9600万欧元的投资进入了匈牙利的房地产业。从2008年7月至2010年4月，布达佩斯的住房价格下降10%至15%，匈牙利首都以外其他地区的住房价格则下降20%至25%。匈牙利住房市场的复苏有赖于欧洲总体经济形势的好转。 

　　住房租赁需求上升

　　国际金融危机爆发后，匈牙利多数居民的收入预期明显下降。一方面福林贬值令外币贷款吸引力减少，同时福林的高利率也让人们对福林贷款望而却步；另一方面，经济环境不确定也使银行不愿接受高风险贷款，从而导致住房贷款的条件收紧。

　　过去，中等户型住房每月还款额与租金大致相当，使匈牙利人宁愿贷款买房，然后分10年或20年还贷。如今，由于借贷条件收紧、利率提高，许多居民选择租房居住。匈牙利一房屋中介机构的数据显示，自2008年10月以来，其住房租赁交易每半年增幅都在15%以上。

　　2009年7月1日，匈牙利政府为增加政府税收，将消费税、个人所得税等多个税种的课税税率提高到25%，却将租赁住房收入的所得税税率下调为18%，这也在一定程度上降低了居民租赁住房的成本。

　　贷款利率支持刚性需求

　　针对2004年、2005年匈牙利房地产业发展过热、银行贷款迅速上升的情况，2004年，匈牙利国家银行(中央银行)决定，将超过十年的住房贷款利率由6.84%提高到7.96%，而五年内的贷款利率则进行下调，以此鼓励贷款人缩短偿还贷款的时间。2005年匈牙利国家银行再次调整货币政策，严格贷款条件，并提高贷款利率，将购置新房贷款利率由5%-6%提高到7.5%-8%，同时将贷款最高额度由1500万福林(约合7.5万美元)减少到500万福林(约合2.5万美元)。

　　在货币政策紧缩的同时，为保障年轻夫妇、中低收入者能够买得起房，匈牙利于2004年、2005年相继推出了“安居计划”、“预制板楼优惠贷款计划”。2004年推出的“安居计划”，主要服务于年轻人，政策措施主要是在贷款利率上进行支持，如年轻夫妇第一次购置旧房的商业贷款利率为9%-10%，政府可以垫付2%-3%，实际上是降低了贷款利率。如年轻夫妇有孩子，加上相关的财政补贴，年轻夫妇首付10%至20%的购房款，就可以购置一套小户型住房。

　　2005年推出的“预制板楼优惠贷款计划”，主要是帮助生活困窘的家庭解决住房问题，政府拨出200亿福林的专款实施该计划。根据该计划，低收入家庭可以在政府的帮助下无需“首付”就可以搬进预制板楼，并以5%-6%的利率还贷，15年后就可以得到属于自己的一套经过维护修缮的预制板楼。通过上述政策的实施，支持具有“刚性需求”的年轻家庭购置住房。

　　采取分级贷款政策

　　为了在住房建设发展过程中既保持效率，又尽可能公平，匈牙利政府对住房信贷进行严格的限制，并采取向中低收入者倾斜的政策。要求住房信贷的借贷条件必须遵循国家的政策法令；借贷条件相对固定化和制度化，借贷双方对借贷条件的选择程度低，贷方自主决定权小。匈牙利采取银行按国家指令经营的形式，政府对不同收入的家庭或贷放的对象规定不同的借贷条件，重点支持中低收入家庭用住房信贷购房建房，对他们提供条件优惠的贷款，借贷条件相对宽松，而对于收入较高家庭提供的贷款优惠较少；对于购买普通住房的贷款提供较多优惠，而对购买公寓和别墅等较高一级的住房贷款，则提供较少的优惠。

　　匈牙利采取按收入区别贷款、按住房质量分级贷款的办法，侧重于根据不同区域的住房质量，同时参照家庭收入的级差，规定不同的贷款条件。普通住房贷款的条件较为优惠；住房质量较高或容积率较小的住房，则提供的优惠较少。
 

　　利率补贴引导年轻人合理消费

　　□ 通过限定所购住房的最高价值、对年轻人进行利率补贴等措施，既降低了年轻人的购房成本，又引导年轻人坚持量入为出、购买小户型住房的合理住房消费理念。

　　年轻人“安居”才能“乐业”，解决好年轻人的“安居”问题，有利于提高国家经济的整体活力和效率。2009年10月，匈牙利推出了《对年轻人及多子女家庭住房贷款进行补助的条例》。此条例规定，35岁以下年轻人或35岁以下有一个孩子的年轻夫妇、35岁以上及45岁以下有两个孩子以上的多子女家庭，如果在布达佩斯及匈牙利州一级市购买价值低于2500万福林、在匈牙利其他地区购买价值低于2000万福林的住房，可向政府申请利率补贴。政府对35岁以下年轻人或35岁以下有一个孩子的年轻夫妇、35岁以上及45岁以下有两个、三个、四个、五个、六个孩子的家庭分别给予相当于匈牙利国债收益率50%、52%、55%、59%、64%、70%的利率补贴。

　　《对年轻人及多子女家庭住房贷款进行补助的条例》的实施，通过限定所购住房的最高价值、对年轻人进行利率补贴等措施，既降低了年轻人的购房成本，又引导年轻人坚持量入为出、购买小户型住房的合理住房消费理念，更大大降低了匈牙利政府的财政支出。据匈牙利政府有关部门测算，同2009年6月以前实施的直接对年轻多子女家庭购房进行现金补贴相比，此项新条例的实施，在2009年度、2010年度、2011年度将分别为匈牙利政府节省开支256亿福林、686亿福林、783亿福林。

　　完善住房购买、出售及持有环节课税体系

　　□ 匈牙利关于房地产购买、出售及持有环节的课税规定，一方面有利于引导居民在住房消费上实现梯级消费，另一方面又可降低居民参与房地产炒作的投机动机。

　　在房地产的购买环节，匈牙利根据市场的供求关系及政策导向，依据房地产的资产价值，分新房和旧房，按照居住和商用两种情况设定了不同的税率。自2010年1月1日起，购买住房价值在400万福林以内部分课税税率为2%，400万福林以上的部分课税税率则为4%，这样的税率调整，对于年轻的夫妇及收入较低的年轻人来讲，降低了购房成本，同时也体会到政府倡导年轻夫妇量入为出、购买小户型住房的政策导向。

　　在房地产的出售阶段，根据出售房地产所得一年内的用途及所出售房地产在自己名下时间的长短，分不同情况进行征税：一是卖房后一年之内再次购房的，新购房价值等于或低于出售房价值免于赋税，若新购房价值高于出售房价值，则高出部分按照购买二手房的课税标准征税；二是卖房后一年内没有再次购房，则需缴纳出售房地产所得税，若出售的房产在自己名下的时间不满5年，则税率为25%。若超过5年，则每多一年优惠应缴税额的10%，若多出10年或10年以上，则税赋为零。如一位业主在2010年出售1995年或更久以前购买的房产，就不必缴纳出售房产所得税。

　　2006年1月1日以前，匈牙利针对住房持有的税种包含“资产税”和“个人公共税”两种。其中“资产税”又包括住房建筑税、非住房建筑税(非住房指车库、仓库等)和地皮税。“资产税”和“个人公共税”的内容和税率由各地方政府确定。各地关于“不动产税”的细节规定并不一样，特别是“住房建筑税”和“个人公共税”。一些地区对特殊人群有一定的减免，如享受购房贷款补贴且分15年还清的35岁以下年轻人家庭、残疾人和老年人。有的地方还按人均居住面积是否超过25平方米对住房进行课税，如使用面积为105平方米的住房住三人，按规定平均后“多出”30平方米，则以这30平方米为税基进行课税。

　　自2006年1月1日起，匈牙利对价值超过1亿福林的住房，每年征收一次“豪华税”，税基为1亿福林以上部分，税率为0.5%。如价值1.6亿福林的不动产，豪华税为每年30万福林。匈牙利不动产税纳税人的确定通常是以每年1月1日为标准，即到这一天产权在谁名下，谁就是这一年的纳税人。2009年，匈牙利国会对“豪华税”进行了修订，自2010年1月1日起，居民拥有一套住房，其价值低于3000万福林免于征税，高于3000万福林的部分，3000万福林至5000万福林部分，课税税率为0.35%，5000万福林以上的部分的课税税率为0.5%。对于居民拥有第二套或多套住房，课税办法如下：低于3000万福林的部分课税税率为0.25%；3000万福林至5000万福林部分，课税税率为0.35%，5000万福林以上的部分的课税税率为0.5%。

　　这一修订，一方面引导年轻人及低收入者坚持科学合理的住房理念，购买小户型、价值低于3000万福林的住房；另一方面，提高了住房保有成本，打击了对住房的投机性投资，增加了政府的财政收入，同时，也使房地产开发商重新考虑新建住房的销售价格。一些原定销售价格略高于3000万福林的新房，不得不将其价格降到3000万福林以下。据评估，在布达佩斯的住房存量中，价值高于3000万福林的住房，约占27%左右，从全国范围看，价值超过3000万福林的住房约占10%左右。