租赁使德国住房市场稳定

  【 多年来,德国房价一直保持在相对较低的水平,但低房价并未刺激德国人买房置业的需求。与买房相比,大多数德国人更愿意租房住。房屋租赁市场的繁荣,对稳定住房市场需求和避免房价大幅飙升起到了重要作用。 】

  德国租房者占多数

  目前,德国租房者占多数,有60%左右的居民租房,其中年轻人77%左右为租房族。德国租房比例高,重要原因就是德国法律给予承租人近乎完美的保障。在德国,租房的“安全感”并不亚于买房,甚至几十年居住在一所出租房中的德国家庭也不在少数。

  德国公共租赁住房的发展大致经历了两个阶段:一是二战后到上世纪末,德国大规模兴建社会福利住房,解决二战以及两德统一后低收入者的住房问题。二是自上世纪末开始,大多数居民的住房问题得以解决,福利房逐渐退出历史舞台,但政府仍然通过控制房价、房租等手段保障低收入者的住房。

  德国大多数福利房并非由政府直接建设。德国政府划出特定区域建设低收入人群住房,由社会投资人开发建设,并向住房者收取低于市场价格的租金,租金与市价的差额由政府补贴给投资人。

  政府向投资者提供无息贷款

  对建设社会福利住房的投资人,无论是个人、社会团体还是企业,政府都对其进行资助,通常是向住房建设投资者提供无息住房建设贷款,该贷款偿还期可长达30年至35年。还贷期结束后,约束解除,房屋所有人可以按市场价格出租出售房屋。

  社会福利住房主要面向低收入群体、多子女家庭、老人和残疾人等,按照规定,只有收入低于一定标准的家庭才有权利承租社会福利住房。

  在社会福利房兴盛时期,德国约有三分之一的住房具有社会福利住房的性质,但自1998年起德国开始逐渐废除福利住房建设中的相关优惠政策。

  2003年德国议会停止向社会保障性住房建设提供补贴,30年来德国共为此花费了300多亿欧元。目前社会福利住房比例在10%左右。

  在社会福利住房逐渐退出市场的同时,德国并未放松对整个住房和租房市场的管理,低收入家庭住房问题得到了良好解决。

  房东不得随意涨房租

  德国《民法典》等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束,特别注重保护房客利益,规定房东不得随意涨房租。例如,房东须书面陈述涨价理由,并且在一般情况下还须举出三个同类住房涨价的例证,否则房客可以起诉。需要指出的是,即使要涨到同类住房的通常水平,当事人还必须连续15个月内没涨过价,而且涨幅一般不得超过10%。

  根据法律,德国每个州、市及乡镇都设有独立机构,主要是根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况,来确定基本价格范围。而且法律明文规定,如果房东的房租超过“合理房租”20%,就构成违法行为,超过50%就构成犯罪,这就使得租房市场极为稳定。因此它制定的价格一般都能得到执行。

  德国法律还很注重保护租房者权益。如果租房者没钱支付房租,房主不能直接将其赶出去,而需要先上诉到法庭,提供证据证明租房者确实没有足够收入,而这一过程既费时又费钱。以前,租房者有义务在居住几年后自掏腰包对房屋进行维修或重新装修,而现在,这一义务也已经取消。此外,政府还根据家庭成员多少、失业时间长短等条件向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。

  从实践看,早期德国调动各种社会资源建设福利房,对于解决住房紧张、稳定房价起到了决定性作用。 据新华社

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