住房问题，正成为中国各大城市的心头之痛，而对市场高房价反思的一个重要共识是，政府在福利保障房工作的投入不足和不尽规范。本期“海国城志”编发的两组文章，无论是马德里长达十余年的保障房改革，还是麦加圣城以备临时之需的帐篷城建设，无论是前者严密的制度设计，还是后者的规划与技术的革新，求解的都是城市在高密度人口压力下的居住出路，其间亦不乏可资借鉴之处。

    在马德里市，福利性保障房从不与廉价、低劣、粗糙这些词汇相连，相反，最先进的设计公司、最高质量的施工队伍、最前端的科技和节能环保手段，成为其特有标志，而更为关键的是，它在追求最公平道路上的努力，令中国同行侧目。

马德里市区的经济适用房 （资料图片/图）

马德里时尚现代的廉租房和经济适用房，极大地挑战着中国人的既有经验。 （资料图片/图）

马德里时尚现代的廉租房和经济适用房，极大地挑战着中国人的既有经验。 （资料图片/图）

    西班牙首都马德里市的福利性住房改革肇始于25年前的老区住房改造，那时候，在政府的主导下，市中心贫民区破旧的老房子大范围被拆除，代之以新的住宅。为了在短期内迅速缓解住房压力，1985至1998年这13年间，政府解决住房问题的水准只能在一个底层的水准上运行——成本低、质量一般、几乎没有设计感可言，但大量生产。

    1998年，社会的住房压力得到了一定的缓解，城市的主政者并没有满足，开始了更具挑战性的计划：建造低成本、高质量并有设计感的房子。

    如今，这一想法直接提升了马德里市政府社会保障型住宅计划的层次，并使得其在世界范围内声名鹊起。

    定期检查和0.7%的不规范率

    与中国的经济适用房领域内丑闻频出不同，马德里市极少出现类似的负面新闻。“以建福利性住房为名，实际却建商品房的案例，在马德里从未发生。”设计师马努·罗比奥说，“最大的丑闻是，男女朋友两个分别申请购买了一套福利性住房。”

    穿着藏蓝色制服的 VPO（社会福利保障住房）纠察“小分队”，每天驾驶迷你小车穿行于马德里的条条街道，有时他们被误认为是市区警察或是保安，更确切地说，他们是马德里市住房监督服务处的工作人员，其职责是依法确保居住在社会福利保障住房里的住户确实是抽签抽到的可以享受此福利的人。

    这个2004年才开始运行的机构隶属于马德里市住房局，由25个专业人士组成。

    他们每个工作日的检查路线由一台电脑随机抽取，从早上8点开始按照电脑上抽到的地址进行检查，从市中心到市郊新区。他们不知道下一个检查到的对象是谁，住户也不知道他们何时会登门拜访。

    房子空置的、由户主亲戚居住的、抽签抽中的合法享有者过世的、住户不提供本人信息的，包括强行占用的……都属于日常巡逻工作中常见的嫌疑情况。

    监督员要检查全市18714处住宅，而每套住宅一年内至少要面对两次随机抽检，从这项工作开始到现在，市政府统计至少完成了超过40万次的上门检查。

    在这些检查当中，监督员总共立案2712起，截至2010年5月，计有127户被发现有问题，政府顺利收回，把机会留给有真正需要的人。这个不规范比例只有总规模的0.7%。而迄今为止，只有一起因纠纷走进法院，最终判定户主必须把其购买到的社会福利住房退还给政府。

    要证明房子被不正当使用需要一个长期和复杂的过程，监督者甚至需要不厌其烦地对一个案例进行超过20次的调查，包括邻居、门卫提供的信息、燃气费单子、邮箱里积累的广告页数量等等，这些信息将来都会提供给法官，作为审判依据，得不到充足的证据，检查员的上门工作就不能停。

    半壁江山的建设规模

    在中国，很多经济适用房申请者的信息总是难以被完全公开，而马德里福利性住房申请者的资料必须向全社会完全公开，任何人和机构都可以很轻易地查询并发出质疑。

    负责接受申请并审查的机构是马德里市住宅与土地公司的社会部。任何人都可以向该机构提交福利性住房的购买或租住申请，但首要的前提是，申请者必须在全国范围内无任何住房记录。

    每年的9月是当年申请的截止日期，社会部将根据申请者的资料进行汇总、统计和分析，以此作为土地和房屋设计规划的依据。“正常计划下，从一个房子开始酝酿建设到最后能让申请者住进房子，大概需要三年的周期。建设周期是12-20个月，这之前还要完善土地手续、规划、招投标和相关的设计工作，这大概需要一年的准备期。在建设周期以后，还需要一段时间来履行相应的程序。”设计师马努·罗比奥解释说。

    80%左右的申请将被批准，67%的申请者可以在当年的周期中被批准申请，剩余的一部分将被顺延到下一个周期。“这也是说明现在供小于求的现状。”

    在马德里新的城市化发展过程中，有50%的新建住房是社会福利保障住房，另外50%是商品房。根据马德里市政府提供的数据，马德里市政府2003到2011年住房政策里一共计划建造3.5万套社会福利保障房，占到全部6万套住房的近60%，到目前为止，68%的保障房已经完成，“这是一个可以乐观预期的进程。”

    推行这个计划的机构是“马德里市住宅与土地公司”，这是一家受政府监管的非营利性机构。除了社会部之外，还包括负责建设环节的建设部，以及沟通社会部与建设部的“管理部”，该部门主要解决土地和一些法律手续的完善。

    马德里政府之所以如此不遗余力推行保障性住房计划，是因为，该计划是保证社会各阶层住宅权益公平性的措施，而住宅权是该国宪法明确规定的基本权利之一。

    为了实现居者有其屋，马德里市政府近年来加大了对于保障性住房的投入，通过减少土地成本、控制建筑成本、压缩利润空间、无需营销费用（不需要广告）等环节的综合计算，保障性住房的价格往往比商品房便宜三分之一。

    福利住房引领商品房

    中国的福利保障住房往往给人不计质量、只计数量的印象，更遑论设计感。

    而在马德里，这些分布在城市各个角落的漂亮建筑,竟大多出自知名设计师之手，其中的很多成为了城市的标志性建筑。

    通过创意招标，超过1200家建筑师团队和马德里市住宅与土地公司合作，将最优秀的创意与最平民化的福利性住房结合，是该计划最大的亮点。

    其中最为著名的是位于马德里南部卡拉班切经区的“竹屋”。这个由西班牙著名设计师杭德罗·萨埃拉设计的保障性住房，得到了英国画家建筑师学会授予的建筑卓越奖。评委会如此评价这个项目：这些封闭起来变成一个盒子的市政住宅能够使居民们免受高原强烈的阳光之扰，该项目的设计师曾主持设计了爱知世博会的西班牙国家馆。

    有88户居民入住的马德里“竹屋”案例也得到了上海世博会城市最佳实践区的评审专家们的青睐，它被排在了308个申请案例中的第一名，“其中很大一部分原因在于它对中国的福利性住房计划有借鉴意义。”该案例展示馆的馆长佩德罗说。

    即便是福利性住房计划中的廉租房部分，也极具特色。位于马德里市中心的特图安区集中了专为青年人建造的公寓式住宅，在能源和空间利用方面，有了很多新技术的尝试，选用了重量轻但结构密集的材料，采用了通风型墙面，在窗户上使用阳光保护层，利用稳定的地下温度加热或冷却水，并采用了智能化停车场。

    而在福利性住房计划中引进最先进的设计理念和高科技的环保技术，被认为是该项计划最为成功的部分。在马德里市住宅与土地公司内，有一个城建创意实验室，开发用于建设社会住宅的创新方式，很多新技术，为了进入市场，都首先和政府合作，在得到政府主导的工程的认可后，才可以更顺利地进入市场。比如太阳能屋顶、用于进风制冷的高烟囱等等，都是因在福利性住房的率先运用而被广泛推广的环保技术。

    “政府借福利性住房的设计和技术来影响商品房，这在世界范围内都是一个创举。”马德里市的一位新闻官说。

    作为一个民主体制下的政府，马德里的福利性住房计划也不可避免被反复争论，但即便各党派的政治立场有别，其在福利性住房计划中的基本思想并无差别，“这其实也给了政府进一步推进计划的信心。”设计师马努·罗比奥说。