房地产是涉及国计民生的重要行业，当一个国家或地区出现楼市过热时，政府都会出台相应的政策对市场进行调控，在我们这次出发前往东亚一线城市采访时，正值国内房地产市场出现升温过快的迹象，国家频繁出台新一轮的政策以维持楼价的稳定。“他山之石可以攻玉”，东亚一线城市在调控房地产市场方面的得失尤其需要好好研究。

　　手段一：行政限价

　　适得其反

　　与中国相同，韩国也是在政府主导下进行强势的楼市调控，其调控力度甚至远远大于我们。

　　2007年11月，韩国政府出台了一项貌似压抑楼价的“撒手锏”——销售价格上限制，政府对私人房地产企业兴建的商品房进行价格限制。然而销售上限制实施两年多来，房价并未如愿应声下跌，市场反而出现了价升量缩的局面。目前开发商在首尔都处于囤地阶段，企图撑过政府限价期，或是到离首尔市区较远且地价低的区域开发新盘。首尔最大的开发商之一新荣企业的开发部课长崔米娥小姐打比方说，以楼价最贵的江南区为例，政府规定的销售价格上限为人民币2.8万元/m2，而政府定出这个价格的基础是在地价7000元/m2的基础上，但其实市场上的地价已升至2.1万元/m2，若按2.8万元/m2的价格销售，开发商会倒赔不少，因此新荣企业已暂时告别首尔，来到距离首尔有90分钟车程的青州市开发项目。韩国房地产人士表示，能够符合限价要求的新盘都是在几年前储备下来的土地上兴建的，新购土地再开发的成本必然超越政府的销售上限。

　　手段二：收紧信贷抑制需求

　　立竿见影

　　信贷政策被喻为最有效的房地产调控手段之一，而在具体的运用上，则各有各的妙招。

　　韩国政府最厉害的一招则是用“dti”来抑制住房需求。dti（debt-to-income）是指供楼者的负债与收入之比，即月供与每月收入的比例。此外，政府还对银行可贷出的楼款比例做约束，ltv（loan-to-value）。dti标准在全国范围内松紧不一，首尔其他地方的dti为50%，即月收入必须在月供款的两倍以上，与内地标准相约；但在楼价上涨最快的豪宅区江南区，dti比例仅为40%，即月收入必须等于月供额的2.5倍以上，银行方可批准申请。10年前，一般人贷款买房，可从银行贷款80%~90%，现在贷款比例已下降至40%~60%，楼价越高的区域贷款比例更低，变相增加买房者的首期与月供支出。dti出台之前市场上最畅销的房型是100平方米左右的房子，如今受dti影响，市面上最热销的户型面积已下降到80平方米。

　　而因楼价上涨过快，目前新加坡政府把此前刺激楼市的“利息摊还计划”和“只支付利息计划”全部取消。“利息摊还计划”规定买主可以在交付首付后一段时间后才开始付利息，而“只支付利息计划”在规定时期内只需要交利息而不还本金。

　　手段三：加重税负打击炒楼

　　奏效

　　今年春节过后，新加坡政府调控楼市的步伐并未停止，最近相继公布了一系列政策，规定对在购买后于一年内转售的私人房屋或私宅地皮征收卖方印花税；将金融机构的房地产贷款占买价的比率顶限，从90％降至80％。而且宣布从2011年1月起，房地产税制将改成累进制。根据房产年值，税率将为0、4％和6％。新税制将让大多数的新加坡人受惠，但豪宅业主则要缴付较多税款。

　　日本政府对楼价的干预并不采取直接的手法，而是主要从税收方面入手。相比于内地不少个人炒楼的行为，日本则极少有买房投机的行为。日本采取年底申报个人所得税制度。所得过高的情况下，最高的税率可以达到所得的50%。

　　而韩国政府在提高房地产的税负方面也出台了不少政策。对居民拥有的第二套以上住宅征收重税，转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%；为抑制土地倒卖，从2007年1月1日起，非土地所有者自住的土地交易转让征收60%的交易税。