在英国格拉斯哥，行人手拿房地产信息报纸,走过房地产公司A&S门口 CFP图

　　编者按：
　　从美国房地产市场崩塌，到次贷危机，再一路升级至金融危机和经济危机，2年多来，这个全球性漩涡，几乎没有人能置身事外。驻全球多个国家的CBN记者及特约记者观察了当下各国的房地产市场，试图了解各国政府为保障民众住房而付出的努力，房市中芸芸众生的悲喜变幻，以及各国经济的真正底牌。本辑专题将分两期刊载。

英国：假回暖　真困局

王蕾

　　杰妮买房和卖房的故事，在这一年里发生了戏剧性的变化。

　　去年5月，加入金融界失业大军后，因为有可能失去偿还房贷能力而寝食不安的杰妮，急于出手一幢位于伦敦市郊的两卧室别墅，然而，挂牌3个月一直无人问津。她只能连续两次调低挂牌价，结果还是问津者寥寥，不得不靠“失业后按揭保险”来勉强偿还房贷。

　　今年夏天，杰妮重新就业，公司远离住所，她再次将房子推上市场，希望能在媒体纷纷宣称经济复苏的当下，在房价刚刚出现回暖信号时，尽快换购一套更适合的住房。出乎意料的是，一个星期不到，她原先“失宠”的那套房子立刻有了买家。

　　房价微涨　隐忧未消

　　10月底，全英房屋抵押贷款协会（NBS）宣布，英国10月份房价较上月上涨0.4%，尽管不及前5个月1.2%的平均涨幅，但比去年同期仍上涨2%。这是英国房价自去年3月以来首次同比上升。

　　而英国地税局公布的数据显示，9月份英国平均房价为158377英镑，属连续第5个月上升。自今年1月以来，英国的房屋交易量也一直在稳步上升。1月成交量为26662套（幢），9月已达到57579套（幢），比一年前高出9%。　

　　人们欢欣鼓舞，仿佛终于看到在富时100指数几度重上5000点之后，房产市场也作出了乐观的响应。但事情远不如人们期望的那么简单，有房地产专家认为，房地产市场自5月以来的复苏非常脆弱，因为影响房市最重要的两个因素——就业率和房贷政策，并未发生实质性的改变。甚至有悲观的预测认为，英国房价将至少继续下滑10％，如果按英国历史上房地产市场周期推算，大概要到2013年甚至2017年，英国房市才能真正复原。

　　有刺激也有扶持

　　2008年的数据显示，房地产业为英国经济贡献了约2800亿英镑的总产值，其风云变幻牵动着英国的消费指数、劳动力市场乃至整个经济增长的神经，也极大地影响着政府声誉。自金融危机去年重击英伦后，布朗内阁先后推出了一系列新的短期或长期的扶持政策，某种程度上对阻止房价一泻千里和进一步规范市场起到了一定作用。

　　金融危机爆发一年多来，英国房价同比跌幅最大达到17.7％，成交量也大大下降。为刺激市场活力，　去年9月，英国政府将购房印花税的征收门槛从12.5万英镑/套（幢）提高到了17.5万英镑/套（幢）。今年4月，为加快成交速度，政府又出台了新法规，要求售房者在挂牌前必须提供完整的房屋信息，以便买家清楚了解所购房产的所有信息。

　　同时，英国政府大力提供保障，让低收入家庭和社会基础行业人员“有居可安”。去年，写入财政预算的扶助方案和项目名目繁多，其中包括：减免印花税，拨款65亿英镑用于公共住房建设，拨款10亿英镑援助地方政府修建廉租房。

　　在英国，只要年收入在6万英镑以下，在社会基础行业工作者——如教师、护士、警察，或者是首次购房者，都有资格申请享受政府提供的购房优惠。这些优惠包括：期房优惠（在房屋建造期缴纳25％～75％的资金，从而获得相应比例的产权，剩余部分以租金方式交给房屋开发商或供应商）、租房优惠（先以市场价80％的价格租用有意购买的房屋5年，等筹足资金后再买下）、社会共享优惠（以折扣价购买政府租用房，拥有其一半产权）、折扣房（以折扣价从政府手中购买自己正在租用的房屋）和一次性廉价买断优惠（由政府出资，为已经租用政府房的人购买其他面积较小的房屋）。

　　曾是美国房市的翻版

　　本世纪一开始，英国的房地产市场就获得“开门红”，2002年，房价同比上涨高达28％，直到去年金融危机引发房价大跌，这段投资风潮期着实不短。

　　在那几年中，只要有几千英镑存在银行里，就有房贷业务员找上门来鼓动买房，银行以购房者年工资收入5倍的数额批准贷款额。5％首付甚至零首付都出现过，贷款方式达到近千种，甚至不用审核工资收入。这一切，让英国人产生了“人人可以买房”、“买房就有一切”的错觉，而真实的偿还能力却被抛在脑后。

　　而全球信贷危机来袭时，非常依赖金融服务业的英国经济顿时遭到重创，居高不下的失业率、被挫败的消费者信心，都直接打击了房地产市场，因购房者付不起按揭而被银行收回的房屋大幅上升。英国金融服务监管局（Financial　Service　Authority，下称“FSA”）日前公布的数据显示，今年4～6月，仅3个月就有11054套（幢）住房因还贷困难而遭银行收回，这一数字比2007年同期3个月6476套（幢）高出近一倍。英国的情形，可说是美国房地产市场的翻版。

　　房贷政策收紧催生怪圈

　　于是，为了规范房贷市场，确保购房者有还贷能力，上月19日，即人们对经济复苏和股价、房价回升开始萌发信心时，FSA推出了更加严格管理房贷市场的政策，不但要求借贷人必须通过偿还能力测试（Affordability　Test），还禁止了以前房地产经营企业盛行的“自我证明”（Self-cert）做法，后者不需要借款人提供收入证明税单等材料。FSA发言人强调，该局还会更多、更深入地干预和监管房贷市场，使之健康而有序地运行。

　　很显然，今后英国人申请按揭将更难了，一定程度上，这必定将影响房价的波动。因此，一方面要支持和帮助市场回暖，另一方面又不能再次放纵市场、令其重蹈覆辙，这也许是英国近期一时难以摆脱的怪圈。

　　目前，英国的失业率并未见下降，而政府对房市的干预正在加大——包括信贷紧缩和税收可能加重（暂时提高印花税征收门槛的政策年底将到期），这两个影响房市最重要的实质性因素没有出现好消息。而英国在第三季度仍未走出经济衰退的阴影（下降0.4%），表明消费需求可能仍将疲弱。因此，对于英国房市的前景，大多数专家都持相对悲观的态度。

　　当然，从另一方面看，经济低迷时期，抵押贷款的利率也可能长期较低，这又给了投资者以诱惑。

德国：波澜不惊

一半人不买房，更乏人炒房

孙博
　
　　德国著名的金融服务公司Hypoport近日公布的HPX德国房屋价格指数显示，9月份德国房屋价格总指数为96.36，较8月份的96.11略有上升，但比去年同期的99.06和2006年5月的峰值101.22仍小幅下降。

　　此外，根据德国房产服务公司Immowelt发布的数据，今年上半年德国的平均房价约为1524欧元/平方米，其中南德地区最高，约为1757欧元/平方米，东德地区最低，仅约为1303欧元/平方米。

　　与美国、英国等国房价大幅下跌相比，德国房价的走势在此次经济危机中显得尚属稳健。其实，长期以来，德国房价一直保持着基本稳定加小幅波动的状态，在危机爆发前的几年中没有出现过大幅飙升的行情，基本未出现过泡沫，因此在此次危机中也没有出现大幅下跌。

　　出现这一现象的原因很多，主要包括：德国人的买房意愿始终不强；政府也一直把居民住房视为社会保障体系中的一个重要环节来对待；税收负担较重，投机者炒房热情不足。

　　法律提供完美保障

　　一半家庭选择租房

　　到过德国的人都会发现，德国人买房意愿实在不强，就连收入颇丰的教授、企业高管也常是一家人住在租来的房子里，没有自己买房。统计数据显示，德国超过50%的家庭是租房居住的，这一比例在年轻人中更高。造成这一结果的原因是，德国法律给予承租人近乎完美的保障，房屋承租人对房屋的各项权利属于受宪法保护的财产权。

　　根据德国民法的相关规定，一般情况下，房东在出租后3年内不得将租金涨幅超过20%。即使有正当的理由想提高租金，也必须经过房客的同意。如果房客不同意，房东只能提起诉讼，而不能自己强行提高租金。

　　在德国，房屋租金变动的最重要基础是由市或乡镇制定并获得房客和房东（或房东的利益代表人）一致认可的“租金列表”，其依据是通过抽样调查或联邦统计局计算出的德国家庭生活费用指数。“租金列表”还须每隔2年根据实际情况加以调整。

　　另外，房东若要解除租房合同，承租人可提出异议。房东非经过诉讼途径，不得强迫房客搬出。而若法院判令房客搬出，在法院设定的合理迁出期限届满前，租赁关系也一直存续，房客仍然享有合同和法律规定的对房屋的各项权利。

　　可以说，德国法律明显偏向房客，使房东涨价难、解约难。这样有力的保障使有能力买房的德国人也宁愿租个房子住着，手头有了钱先去旅游，而不是去买房。

　　补贴加廉租　人人有房住

　　德国宪法规定，德国是一个社会福利国家。德国政府在国民住房方面也努力落实这项原则。在德国，不论是租房、买房还是自主建房，都有各式各样的补贴。

　　其中，“安居补贴”是曾经适用最广泛的一种补贴。它是对经济困难的房客和自主建房者提供的补助。2004年，约有350万户德国家庭享受到了这一补贴，当年全德国此项补贴金额也达到了51.9亿欧元。

　　然而，随着2005年德国开始实施旨在削减失业保险与失业救助的“哈茨第四改革法案”，安居补贴的受益人数大幅下降，到2006年时，仅有69万多户家庭享受到了约11.6亿欧元的补贴。

　　不过，那些不再领取安居补贴的人还能获得社会保障基金的相应补助，因此“哈茨第四改革法案”并没有实质上减少政府对困难群体在居住方面的资助。

　　此外，“社会廉租房”也是德国目前最重要的一项住房保障措施。二战结束之初，德国遍地废墟，住房匮乏。为解决这一问题，政府出资通过多种形式来资助个人或机构建造房屋，然后将这些房屋定名为“社会廉租房”，以极低的价格出租给那些无力在市场上购买住房的低收入人群。直至今日，政府依然在不断提供社会廉租房。

　　目前，社会廉租房项目是由各地方政府实施，凡家庭人均收入低于一定数额的人，均可向当地的区县政府相关机构申请租社会廉租房。

　　虽然德国实施的“社会市场经济制度”是一种自由市场经济，但其定语“社会”二字决定了政府不会将低收入人群简单地推向市场，而是通过政府出资对其予以扶助，让他们也能获得相应的住房保障。这样也使没有能力买房的人不会有动力去冒险通过各种信贷工具来买房。事实上，这也从另一个方面保证了银行住房贷款的质量。

　　税收负担重　炒房者遁迹

　　在德国，还有一个促使房地产业平稳发展的因素，那就是对炒房行为在税收上予以调控。

　　例如，凡是转让土地，均须支付土地售价的3.5%作为土地增值税，不过实际上大多是由买地建房者负担的。另外，土地所有者每年还要缴纳土地税，这是由市或乡镇政府征收的税种。一般建筑用地的土地税为土地总价的0.35%，再乘以当地的征收比率——各地的征收比率从200%到600%不等，由市或乡镇自行决定。

　　对于拥有多套住房的人，其第二套或第二套以上住房所在地的政府，还可对其第二套或第二套以上住房征收“二套房税”。该税种的税率一般为当地平均房租的10%左右，每年都要缴纳。

　　由此可见，在德国买卖、持有房地产，特别是持有多套房地产，要额外缴纳不少税赋，这大大抑制了投机者的炒房、炒地行为。

　　总体而言，民众购买意愿不强，作为第三方的政府又揽下了低收入群体的住房保障问题，再加上投机者难有大的“作为”，这些原因共同促使德国房地产业长期保持稳健势头，德国民众的生活水平也从没因为房价而受到过太大的影响。

移民催热之后　新西兰经历冷暖交替

9月房价开始回升

赵甘

　
新西兰的“开门房”　

[　新西兰房市活跃起来是因为大量移民的涌入，导致房地产价格连年升温，新房也一幢幢建造了起来

但移民买房也导致整个新西兰房市出现了地区之间的不平衡　]

　　新西兰第二季度的GDP意外实现了0.1%的增长。《新西兰先驱报》引用新西兰储备银行（央行）行长亚伦·博拉德（Alan　Bollard）的话说，在博拉德看来，尽管放眼全球，经济依旧存在种种问题，但新西兰经济有增长迹象。文章还表示，新西兰的房地产业已经开始复苏。

　　9月房价：

　　全国仅三地区下跌

　　自从遭遇金融危机以来，新西兰房地产市场总是在悲喜交加中度过。新西兰房地产协会的数据显示，今年9月，新西兰的房屋中间价为35万新西兰元/套（幢）（1新西兰元约合0.7185美元），而8月份为34.675万新西兰元/套（幢）。9月的房价还比去年同期上升了6.1%。

　　此外，9月份新西兰共售出房屋6464套（幢），这一数字高于8月的5878套（幢）和去年9月的4499套（幢）。

　　当然，尽管9月份全国房价开始回升，但全国仍有3个地区的房价同比下跌，一是北地（North　Land），下降了4.2%；北岛东部的霍克斯湾（Hawkes　Bay）也下降了2.48%；另一个地方是南岛的奥塔哥地区，下降了15.62%。

　　买房：大多数人的选择

　　总体说来，新西兰房地产交易的透明度是世界上最高的。在新西兰，人们通常有三种选择来解决自己的住房问题：一是自己买房，采用这种方式的人占了绝大多数；其次是租房；最后是住在由政府提供的房子里，即公房。

　　拥有属于自己的房子也是每个新西兰人的梦想。如果有一份稳定的工作，银行里的存款可以付首期，很多人都会去买合适的房子。在新西兰，买房有两种途径，买“开门房”（open　home，出售房子的人在周末的一个指定时间段打开房门，向地产经纪人和买家开放）和参加拍卖。前一种方式下，经纪人会陪你不厌其烦地看一处又一处的房子。这也成为新西兰的周末一景。而拍卖的房子，一般是房主希望卖个好价钱，或是付不起按揭了，才由银行代为拍卖。

　　决定买房后，经纪人会从谈好的房价里抽取4%的佣金。接下来，买家还要支付律师费等费用。新西兰房地产市场与加拿大、美国、英国等国相比，最大的不同是没有资产收益税和印花税。

　　然后，业主开始根据不同的银行利率以及还款年限，每周还按揭。此外，业主还要付地税。基本上，每户业主每年要向当地的市政府上缴1200～2000新西兰元的地税。比如，大奥克兰地区由4个市组成，市政府往往将收上来的地税使用在街道清扫、路灯维护、垃圾处理、资助本地的公交公司等方面。

　　租房：政府有补贴

　　买了房后，就把自己固定在了一个区域里，所以有相当一部分人选择灵活性强的租房。学生族会租一个离学校近的房间，如果价钱高，还会找几个同学合租。为了方便，很多上班族也是这样。

　　有房贷在身的人，大多会出租一个或几个房间，用每周收到的租金来抵消一部分负担。另一方面，租房的人会得到政府少许的补贴。政府的补贴也根据受援对象的情况而发放，比如是个人还是家庭租住，收入多少，还有居住的区域。假如一大学生想住在自己家里，每天开车来回，那么他每周拿到的补贴是150新西兰元。但若他在学校附近找房子住，那么政府会补贴他270新西兰元。

　　住公房：

　　用收入的1/4交房租

　　新西兰人住房的最后一种形式是租住公房（Housing　New　Zealand）。这种房子主要提供给低收入者。早在1935年，工党首次上台执政时，为了让人人有房住，推出了公房这一措施，由政府买下5000套房子给低收入者住。

　　这一政策保留到了今天，租住公房者每周以其周薪的1/4缴纳租金。

　　与买房者不同的是，公房的维修费用全由房管所承担，篱笆坏了，屋顶漏了，都是免费维修，而且住公房者不用付地税和水费。但想要住上公房，需要耐心等待。新西兰目前约有7万套公房，加上政府已于今年7月宣布将出售一些公房，因此公房更是显得供不应求。

　　移民抬高房价　各地冷热不一

　　事实上，新西兰房地产市场活跃起来是因为大量移民的涌入，导致房地产价格连年升温，新房也一幢幢建造了起来。

　　但移民买房也导致整个新西兰房地产市场出现了地区之间的不平衡。作为新西兰第一大城市，奥克兰的房价要高于南岛的克赖斯特彻奇市等地。而同在奥市，因为学区和环境的差异，不同区域的房价也不一样，像在北岸区，平均房价为62万新西兰元，在南奥克兰，平均房价为32.5万新西兰元。

　　新西兰房地产市场在2007年达到高峰。而今年9月的中间价与2007年9月相比，每平方米已经跌去了2000新西兰元。

　　但新西兰最大的房屋估价和信息公司QV（Quotable　Value）的调查显示，消费者的购房信心指数正在上升，房地产市场将停止下滑，趋于稳定。

　　也有经济学家认为，9月份房屋中间价的上升，只能说明某个特定时期的房屋价位，他们对目前的房地产市场依旧不乐观，主要原因是经济危机导致失业率攀升——二季度达到6%，创下了1999年以来的最高纪录。

　　专家预测，新西兰房地产市场稳定下来，也许还要再等上两三年。