美国房地产经纪人、估价师发牌考试制度
美国政府对房地产业的管理一是管规划，二是管人，三是管收税。管人就是对房地产从业人员资质的管理，主要是通过发牌考试制度来实现的。目前房地产行业的牌照主要有两种，一是经纪人牌照，二是估价师牌照。下面以纽约州为例说明房地产发牌考试的一些基本情况。
一．房地产经纪的发牌考试制度
房地产经纪（broker）是美国房地产行业中为数最庞大的群体，起着非常重要的作用。美国的大部分房地产转让、抵押、租赁等是通过经纪实现的，通常人们从广告、招牌中见到的“某某房地产公司”,一般都是指中介经纪公司，而不是指开发公司。房地产经纪公司大部分是独立执业的公司，但也有一些属于大型房地产发展商的有独立法人资格的子公司（称为in house sell）。
美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照后才能从事经营活动。
美国的房地产经纪人一般分为：经纪人（broker）、销售员（salesperson）和伙伴经纪人（associate broker）三类。
经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。
销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。销售员不能单独执业，只能在经纪人手下工作。
伙伴经纪人是指具有经纪人资格的经纪人自己不单独开业，而选择在另一个经纪人的名下从事销售员的工作。
房地产经纪人牌照分为两种：一是经纪人牌照，二是销售员牌照。
经纪人的业务范围包括：
但必须注意的是，经纪人不是律师，他不能给顾主提供法律意见或从事产权审查方面的业务，不能起草合同，否则就是违法，要受到处罚。
1、销售人员的资格：
（1）年满18岁及以上美国公民或拥有合法永久居留权（绿卡）的外国人；
（2）无犯罪纪录；
（3）完成规定的45个小时的课程学习；
（4）通过州政府组织的销售人员发牌考试；
（5）有注册经纪人的担保。
2、销售人员的考试课程与学时：
（1）牌照法与相关条例4小时
（2）代理法13小时
（3）房地产权益与房地产文书10小时
（4）房地产金融5小时
（5）土地利用条例2小时
（6）建筑概论3小时
（7）房地产估价2小时
（8）人权与住房平等法案4小时
（9）环境保护法案2小时
3、经纪人和伙伴经纪人的资格要求：
经纪人和伙伴经纪人的资格要求相同，要求：
（1）年满19岁及以上；
（2）已取得销售人员牌照满一年或两年的相关工作经验并经批准；
（3）无犯罪记录；
（4）完成90小时的规定课程学习；
（5）通过州政府组织的经纪人发牌考试。
4、经纪人的考试课程与学时
经纪人除要完成销售员课程学习外，同时要完成如下课程学习：
（1）牌照法规定的经纪人职责5小时
（2）代理法规定的经纪人职责8小时
（3）房地产金融5小时
（4）房地产投资5小时
（5）物业管理5小时
（6）房地产转让2小时
（7）建筑课程3小时
（8）土地开发与土地分割3小时
（9）房地产税赋与负担2小时
（10）产权交割与费用2小时
（11）房地产估价原理2小时
（12）地区事务3小时
纽约州房地产执照考试和发牌由州务部执照处（the New York Department of State, Division of Licensing Service）组织和核发。
房地产销售员和房地产经纪人考试是开放的，任何有兴趣的人，无论是否完成课程学习都可申请参加考试。考试采用标准化试卷，销售员考一小时，经纪人考二个半小时，一般当天就能知道考试结果。考试费用为15美元。考试的课程内容和选择的上课学校以及考试题目等由州房地产理事会（State Board of Real Estate）审定和批准。
考试合格后，申请人可以备齐其它文件资料，即时申请执业牌照，合格者当天先拿到一张临时执照，并马上可以开始营业。申请人申请牌照时，除提供考试成绩外，还必须提供完成法定课程和课时学习的证明，如果是申请销售员资格，申请人要提供注册经纪人的担保书，如果是申请经纪人资格考试，则要提供工作经验证明，要达到规定的经验分数。经审核符合条件后，方能取得资格。
销售员和经纪人的执照有效期两年，两年后申请换发，申请换发时必须再参加22.5小时的继续教育。一直到连续工作满15年后，或者有律师牌照，才可以免除参加继续教育。
牌照费用为经纪人牌照150美元（两年），销售员牌照50元（两年）。
（五）工作经验的量化计分制度
从房地产销售人员升为房地产经纪人必须具有一年全职(定义为工作50周，每周工作35小时）的房地产销售员工作经验。为了有效考核有关申请人的相关工作经验情况，纽约州建立了比较完善的工作经验量化评分制度，用打分的方法衡量申请人的工作经验。计分办法见表三： 
销售人员申请经纪牌照除必须有一年全职工作经验外，还须至少满1750分，并提供相关证明文件。如果其它从事房地产职业的人员而非持牌的销售人员申请经纪牌照，那么需二年全职房地产经验，并满足3500分。
（六）关于经纪人和销售员的一些管理规定
1、关于经纪人的从业规定
持牌经纪人必须有固定的营业场所才能开业，要在醒目的地方张帖标志。如果设有分公司或办公室，必须为每一个公司和办公室申请同样的执照。经纪人必须设立不同的帐户分别处理代理的资金和自己的资金。
经纪人必须保留所有经手处理的有关房地产转让的文件至少三年。
房地产广告必须注明经纪人的公司名称。
如果经纪人从事房地产按揭经纪业务，还必须取得银行核发的按揭经纪执照。
经纪人要承担其属下销售员的职业责任。
2、关于销售员的从业规定
销售员只能在经纪人名下从事房地产服务，一般情况下，销售员牌照由经纪人保管，销售员持执业工作证。销售员如果要脱离当前服务的经纪人，为另外的经纪人服务，要知会发牌部门，注销旧执照，换领新执照。
如果经纪人的牌照被注销，那么其属下所有销售员的牌照自动注销，直至销售员投靠新的经纪人，并取得新的担保后，方可换领新的销售员牌照。
销售员只能从他所服务的经纪人手中获得报酬，不能接受其他任何人的佣金和报酬，因此类似代经纪人从客户手中收钱等是禁止的。
（1）《代理法》对代理人、顾主、顾客关系的定义：
代理人：是指被授权并且自己同意代表他人利益的人。如，房地产经纪人可以充当卖方（或地主）的代理人，也可以充当买主（或租户）的代理人。销售员是注册经纪人的代理人。代理人只能充当一方的代理。
顾主：雇用或授权代理人代表其利益的人。
代理：代理人与雇主之间的诚实与信用关系。代理关系一般要通过达意的协议（express agreement)来表示。
顾客：代理人代表顾主处理交易事务时所面对的第三人。
代理人对顾主有“关心(Care)、保密(Confidentiality)、忠诚(Loyalty)、服从(Obedience)、解释(Accounting)和披露(Disclosure)”的责任，俗称为“CC-LOAD”关系。
代理人对顾客要公平合理，如实反映所代理的房地产情况，不能欺骗和误导。
（2）主要代理关系：
卖方（或房东）代理：分为独家销售代理（Exclusive-right-to sell listing)，独家代理(Exclusive-agency listing)，敞开挂牌(Open listing)三种形式。独家销售代理，只要买卖成交，不管买主是谁介绍的，都要付佣金给经纪人。独家代理：卖方不能再委托其他人代理，买卖成交，如果买主完全是卖方自己联系的，那么不用付佣金，否则都要付佣金；敞开代理，卖方可以同时委托多个经纪人，买卖成交后，谁联系的买主，佣金就付给谁。
经纪人在未知会卖方并经卖方同意的情况下，经纪人不能买自己代理的房地产。
买方（或租户）代理：分为独家买方代理(Exclusive buyer agency) ，独家代理买方代理(Exclusive agency buyer agency)，敞开代理（Open buyer agency)三种形式。其含义同前。
经纪人在未知会买方和得到买方同意的情况下，不能代理与自己有利益关系的房地产。
双重代理：既代表买方又代表卖方。一般为法律所禁止，除非在特殊情况下，且经买卖双方书面同意。
美国大部分州的《代理法》要求，代理关系当事人应以书面形式向顾主和顾客披露代理关系。
4、《反托拉斯法》（Antitrust Law）对房地产代理的约束
《反托拉斯法》规定，房地产代理活动不能有固定价格、联合抵制、瓜分市场和捆绑销售行为。
（1）固定价格（price-fixing)：两个经纪人之间不能讨论任何有关佣金标准的问题。
例，在Foley案例中， 一经纪人在National Association of Realtors理事会上，对其它经纪人说，不管其他人如何收费，他将单独提高佣金的标准，结果被法院裁定这种公开言论意在影响他人共同提高价格，属违法行为。这个案例对经纪人的影响很大，为了避免触犯《反托拉斯法》，经纪人公司绝不能使用已印好佣金率、挂牌期限和保证期限等条款的表格和文书。
（2）联合抵制（Group boycott）：不能有排斥他人公平参与市场竞争的联合抵制行为。两个（或以上）经纪人之间不能有针对第三经纪人或对第三经纪人不利的任何协议。
（3）瓜分市场(market allocation)：经纪人之间不能有瓜分市场和客户的任何协议。如经纪人之间不能划定各自代理的地理位置范围、价格范围、物业类型、置业者阶层等。
（4）捆绑销售(Tie-in Agreements) ：如开发商将土地卖给一建筑商，附加约定，房子建好后，要由开发商指定的代理商代理，这就是一种捆绑销售行为。
违反《反托拉斯法》，如果是个人，最高罚款35万美元，入狱三年，如果是公司，最高罚款为1000万美元。
5、房地产经纪人违法的处罚
除《代理法》和《反托拉斯法》的制约外，经纪人还受到许多法律的约束，同时还要遵守本行业的行规，如果经纪人违法违规，将受到处罚。
（1）违法行为认定
A、有误导行为；
B、用虚假的承诺来影响、引诱和寻求代理业务；
C、销售人员接受所服务的经纪人之外的人所付的佣金或有价物品；
D、在未事先知会买卖双方的情况下，接受双方的报酬；
E、未按规定时间将经手的他人资金转帐或汇出；
F、提供法律意见和从事产权审查业务；
G、广告中有虚假、种族歧视等成份；
H、故意招揽那些已与其他代理人签订了独家代理合同的客户；
I、签订佣金与售价挂购的净值合同；
J、对多重挂牌的，未明确合作方名单；
K、通过不正当手段获得牌照；
L、在代理活动中有不诚实和与经纪牌照不相符的行为；
M、违反牌照法有关规定。
（2）违法处理程序
经纪人违法的处理程序为：受理投诉----调查、听证----做出处罚决定----申诉。
主要处罚措施：赔偿---所造成损失的四倍以下金额的赔偿；罚款---1000美元以下罚款；吊证；入狱1年以下。
（七）房地产理事会
1、房地产理事会的组成
房地产理事会是房地产行业管理机构，在销售人员和经纪人执业资格考试中，它负责审批房地产学校，审查课程，审查考试内容等。
纽约州房地产理事会由15名成员组成，包括州务卿、消委会总干事、五名10年以上经验的执业经纪人、其它为与房地产经纪无关的公众人事，州务卿为理事会主席。
在除州务卿和消委会总干事之外的13名理事中，由州长任命三位经纪理事、四位公众理事共七位；由参议院议长，任命一位纪理事和一位公众理事共二位；由众议院发言人任命一名经纪理事和一名公众理事共两位；余下的两位理事一位由参议院少数党领袖任命，另一位由众议院少数党领袖任命。
理事会理事任期两年，但在任期内他的任命人可以随时换人。
2、房地产理事会的职责
房地产理事会履行如下职责：
二、纽约州房地产估价师的发牌制度
美国政府从90年代初开始倡导房地产估价人员持牌和许可制度，规定凡涉及与联邦政府有关的转移价值25万美元以上的房地产评估，要由持许可证的估价人来评估，与房地产抵押有关的估价一般也要有执照，但其它房地产评估没有要求一定要有牌照。
估价师考牌制度各州有所区别，现将纽约州有关房地产估价的考牌制度简单介绍如下：
估价人员的级别由高到低和所允许从事的业务范围为：
1、特许总估计师（Certified General Appraiser）：可以评估所有的房地产业务。
2、特许住宅估价师(Certified Residential Appraiser)：可以评估四个单位（包含四个单位）以下的任何住宅。
3、持牌房地产估价师(Licensed Real Estate Appraiser)：可以估价一至四个单位，转让价值低于25万的住宅房地产。
4、估价师助理牌照(Appraiser Assistant License)：估价助理必须在持牌估价师或特许估价师手下工作，估价报告要由持牌估价师（或特许估价师）出具。
1、有关估价的必修课程
R-1房地产估价介绍30小时
R-2估价原理与程序30小时
R-3实用住宅估价—案例分析30小时
R-4利润资本化方法与技巧15小时
G-1收入型房地产介绍30小时
G-1收入型房地产估价30小时
G-3实用收入型房地产估价30小时
附加职业道德与职业标准15小时
估价师助理和持牌房地产估价师必须修完R-1，R-2共60个小时的专业课程，和15个小时的附加课程；特许房住宅估价师必须完成R-1、R-2、R-3、R-4共105小时的专业课程和15小时的附加课程；特许总估价师必须修完R-1、R-2、G-1、G-2、G-3共150个小时的专业课程和15个小时的附加课程。
2、关于实践经验的要求
除估价师助理无实践经验的要求外，其他估价师要有二年全职房地产估价经验，并取得240分以上（分数计算方法见三）。特许总估价师的240分中，有180分必须来自综合性房地产估价，其它牌照的估价师必须至有180分来自住宅估价。
3、考试
与经纪牌一样，牌照考试和发牌由州务部执照处（the New York Department of State, Division of Licensing Service）组织和核发，考试内容由执照处会同州房地产理事会确定。考试费为50美元，牌照费为250美元。
（1）住宅估价
单户型住宅1分
2-4户型住宅2分
1-4户型住宅空地0.5分
小于100英亩带住宅的农场2分
（2）综合性估价
100英亩以上的农场3分
未开发大片土地3分
多户型住宅用地3分
工、商业用地3分
5-12户型住宅6分
13户型以上住宅（未竣工的工程加2分）8分
单租户办公楼、零售商店、服务中心、仓库等6分
多租户办公楼、商业中心、酒店、仓库等到10分
制造工厂8分
医院、学校、教堂、政府建筑等机构房地产8分
申请人员要向州政府提供证明文件证明自己从事了某项估价工作和所起作用的比重。如果申请人所完成的工作比重占该估价项目工作量的75%以上，则可以取得计分表所规定的分数，如果所占比重低于75%但高于25%，则按比例计分，如果比重低于25%，则不算分数。估价项目的复核人员按25%的比例计分。
房地产估价牌照有效期两年，两年后要申请更新，申请人要参加20个小时的继续教育（或者重新参加考试），并重新缴交牌照费250元。
（五）房地产估价理事会
1、估价理事会的组成
房地产估价理事会是房地产估价从业人员的行业管理组织。纽约州房地产估价理事会由9名成员组成，6名为房地产估价师，3名为公众人士。9名成员中，3名由州长任命，其中包括1名公众人士；2名由参议院主席任命，其中包括1名公众人士；2名由众议院议长任命，其中也包括1名公众人士；最后2名成员由公议院和参议院少数派领袖各任命1名。理事会理事任期5年。
2、房地产估价理事会的职责