与美国等发达国家相比，我国的房地产评估业起步较晚，相关理论研究和实践经验较少，近些年，虽然我国房地产行业得到快速发展，但仍与西方发达国家存在差距，故此，本文欲通过分析美国房地产评估行业特点，寻找出适合我国国情的房地产评估方法及管理模式，以促进我国房地产评估行业的创新发展。

    首先，从机构管理上来看，美国政府没有专门设立房地产估价管理部门。房地产估价管理工作主要是由政府授权，并由行业协会和民间组织来完成，这种模式也是市场经济背景下，房地产估价业发展的必然趋势。在美国，评估机构从事业务范围分为商业物业评估机构和居民住宅评估机构，较大的评估机构兼营两类物业的评估，房地产评估机构除从事估价业务外，还从事房地产顾问、咨询等业务，房地产顾问咨询业务主要包括：最高最佳使用分析、市场分析、销售分析、价格及租金预测研究、吸纳率分析、可行性研究、经济基础研究、消费者描述研究、土地使用策略研究及其他经济特性研究、开发项目风险分析、房地产投资研究等。

    其次，美国政府对行业内部从业人员有较为细致和严格的分级并采取分级管理的模式。美国房地产估价协会和组织主要有：美国不动产估价者协会、不动产估价者学会、美国估价者学会、美国估价协会、估价基金会等。这些协会和组织都是以提高估价人员的地位为存在目的的，为达到这种目的主要通过以下三种途径：一是发展有能力的估价人员作为会员，并授予各种资格；二是制定伦理章程以规范估价人员的行为；三是制定有关估价业务基准及发展估价方法与技术，研究有关估价问题。其中“不动产评估者协会”和“美国估价者学会”对其准会员就要求有大学学历；而“美国不动产估价者协会”则要求其候选会员具有四年制大学毕业的学历；由“美国不动产估价者协会”和“不动产估价者学会”合并成的“美国估价学会”对其较低级的会员则要求有受承认的教育机构颁发的大学学位。估价人员一般由州政府负责管理，取得从业资格必须具有实践经验并达到教育要求，美国估价师执照的取得一般要经过下列程序：实习估价员阶段、30个月的实践经验，参加教育和考试，考试通过后即可取得执照，执照取得后必须参加一定学时的继续教育。美国各州对估价师执照根据估价人员接受教育和实践能力状况分级管理，一般为3级。其中C级执照必须有180小时理论学习和3000小时实践，可对任何物业进行评估；R级执照必须要有120小时理论学习和2500小时实践经验，可对20万元以下的商业物业和居民住宅评估；L级为有限执照，可对一定金额以下的物业进行估价，具体金额由各州自行确定。美国法律没有禁止估价师在多家机构同时执业，但估价师自身会从信誉和工作精力的角度考虑，也不会同时在两家机构工作。

    美国的民间协会组织对其会员也实行分级管理。例如，美国最权威的房地产评估行业组织美国估价学会（Appraisal Institute），对其会员授予的专业资格称号有两种：一是高级住宅估价师（Senior Residential Appraisers Membership，简称SRA），另一种是估价协会会员（Membership Appraisal Institute，简称MAI），后者较前者资深，也是美国房地产估价行业中最高的专业资格，高级住宅估价师是授给那些在居住房地产估价中有经验的估价师，而估价协会会员是授给那些在商业、工业、住宅及其他类型的房地产评估中有经验的估价师和在房地产投资决策中提供咨询服务的估价师，估价协会会员所能承接的估价业务范围更广。

    再次，美国对估价行业收费操作有指导规定及法律依托。美国联邦政府对估价业的指导主要体现在每年制定全国统一的行业估价统一操作标准上，该标准由美国估价基金（一个专业机构）每年负责修订，年初出版，估价行业均以此为操作规范。美国估价报告与估价机构从业范围相对应，分商业物业格式和民宅格式，商业物业格式又根据标的物价值等分为限制报告（25万美元以下）、归纳报告（25万一80万美元）和详实报告（80万美元以上）。此外，估价人员的酬劳多为固定金额，这样强化了估价人员的独立性，从委托方来看，可以证实估价人员的估价是公正的。美国的评估机构一般专设客户异议接待人员，具体异议由估价师与客户通过协商解决，很少产生对价值异议而引发的诉讼，常见的涉及评估的诉讼主要是对物业的注定描述或建筑物丈量的不正确，一旦产生需要承担法律责任的估价报告，主要责任由估价师承担。通常方式是内部查找责任，最严重的处罚是吊销估价师执照，估价机构责任则较好处理，估价机构一般均有估价责任险，如需经济赔偿则由保险公司负责理赔。在美国，政府不直接参与房地产估价业的管理，而是通过立法授权和制定一些法律法规的方式进行间接管理，具有较为完整的法律管理体系。美国国会通过专门的评估立法《金融机构改革、恢复、强制执行法（FIRREA）》，确定房地产评估业的监管方案和行业管理授权。依据FIRREA中规定，评估基金会制定了《专业估价实务通用规范》和《专业道德法规》，用以规范房地产估价行业的合法性。

    通过对美国房地产评估行业特点的分析可知，我国与美国房地产估价的方式不同。我国房地产估价行业在学术方面一般注重经验，尽管不断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学、层次分析法（AHP法）、回归分析、灰色预测，但尚未引起房地产评估的足够重视，也未做出全面系统的深入分析；在制度与管理方面，还尚未完全成为规范的市场化行为；在从业人员准入和分级管理方面，还存在种种弊端，亟需改进。今后应从美国等发达国家房地产评估行业的经验中汲取养分，促进我国房地产评估行业进一步完善、发展。