业内预计，今后居住5年以上的可免营业税和土地增值税的普通住宅将越来越吃香。

11月14日晚，北京市地税局出台了《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》(以下简称“北京通知”)，北京市从12月1日起对二手房交易征收土地增值税。

这是继今年6月征收营业税、8月起征收个人所得税以后，税务部门第三次出台二手房交易的税收细则。

然而此次“北京通知”并没有明确征收范围，如果按照此前对土地增值税征收范围的规定：普通住宅免征土地增值税；则此次征税对普通住宅的买家没有影响。

“为抑制房产投机，在税收方面的调控手段已基本落实。”

一位业内人士这样看待此次征税。链家地产(链家地产博客|链家地产新闻)认为，土地增值税的实施已经“圆满”地封锁了二手房交易转让环节涉及到的各项税费，可以说是转让环节的税费已经“面面俱到”。

土地增值税开始征收了

2004年北京市地方税务局出台《北京市地方税务局关于调整土地增值税减免税申报资料问题的通知》，有关条款公布了北京市土地增值税的具体计算方法以及减免政策。

按此规定，非普通住宅居住满5年以上再转让可以免交土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住3年以下转让，全额增税。

然而土地增值税并没有在非普通住宅的二手房交易中落实征收。一位经纪公司人员告诉记者，在北京仅仅在个别区县征收过土地增值税。

今年3月2日《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》出台。而日前出台的“北京通知”则是落实这一文件的精神。“以前是有文件，无细则，没有实际征收，这次是出细则开始实际征收了。”这位经纪公司人员说。

实际可能增收成交价1%的税

此次征税分类情况有三，其一是“凡能提供购房发票的”；其二是“凡不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的”。前二种征税情况按照均增值额的四级超率累进税率执行。其三，既不能提供购房发票，也不能提供相关评估机构的房屋价格评估报告，那就按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收。

“通知没有明确何种房产一定要提供发票，何种房产一定要提供评估，给业主留下选择空间。由于实际计算中不提供相关证件要优惠，业主会倾向于选择不提供发票和评估，按交易价格全额的1%交税。”一位经纪公司人员笃定地告诉记者。

据记者了解，北京房产经纪普遍认为，此次征税意味着非普通住宅购买后3年内转让又增加了1%的税收。

对房价调控作用有限

中原地产的分析人士认为，土地增值税的征收能够体现出政府调控房价的决心，同时也只是针对一些高档住宅即投资客比较关注的房屋类型采取了征税的措施，这也表明政府没有增加老百姓的自住消费成本。然而对于北京以自住需求为主要支撑的房屋市场，如此税收对于稳定房价的影响能有多大，还需要市场进一步考证。

今年6月1日和8月1日北京市分别实行了营业税的调整和个税的征收，其税收出台后的一个月交易量受到了一些影响，且从房屋成交结构上看，公房占比会增加，二手商品房出现小幅下降，由于公房的价格相对二手商品房偏低，因此平均价格涨幅会出现放缓的趋势。

但针对每个个案来看，房价仍上涨较快，因此中原地产的专业人士认为此次土地增值税的征收性质与前两个税种相似，且针对的房屋类型也有局限(部分非普通商品房)，因此对于房价的影响有多大尚待考证，且税收的出台对于北京市场的刚性需求来讲，不会起到很大作用。中原地产的分析人士认为，如果政策不能够对市场的供给和需求造成直接的影响，切实缓解两者的矛盾，其对于房价的调控作用将十分有限。

名词解释

四级超率累进税率

四级超率累进税率是土地增值税的计算方法，具体如下：1、增值额未超过扣除项目金额50%：土地增值税税额＝增值额×30%2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%：土地增值税税额＝增值额×40%-扣除项目金额×5%3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%：土地增值税税额＝增值额×50%-扣除项目金额×15%4、增值额超过扣除项目金额200%：土地增值税税额＝增值额×60%-扣除项目金额×35%(公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。)

市场预测

非普宅成交价将上涨

链家地产认为，从房产的价格来看，由于目前北京依然处于卖方市场，而土地增值税依然是交易环节的一种税费，那么卖方可能会将税费转嫁到房价当中，或者直接由买方承担，亦或者买卖双方共同承担，但是，不管哪种方式，均会在一定程度上拉高非普宅的成交价。

集中过户将热潮再起

每次税收政策公布后，税务部门集中过户的长队成为每一次政策变动的典型景象，被各大媒体关注，此次业界亦认为不能例外，由于土地增值税将于12月1日起正式实施，现在距离征收时间只有半个月的时间，那么，在此时间段内，对于那些已经成交的客户，为了避免交易税费的增加，必然会出现提前集中过户的现象。

由于3-5年的非普通住宅执行减半征收的优惠政策，因此必然导致房龄较小的非普通住宅需求量有所增加，为了避免交纳占总房价1%左右的土地增值税，业内预期，该类需求者将会赶在北京通知12月1日前集中过户，引起短期特殊类别房产的交易量上涨。

12月交易量会略有波动

中原地产的统计显示，由于非普通住宅的数量仅占到北京市总交易量的8%左右，因此对于北京市总交易量的影响较为有限，从这个层面上来说，11月下半月的二手房交易会相对比较活跃，而12月的二手房交易量将会出现一定的下滑，但不会太明显。

政策观察

土地增值税是在试探市场底线

中大恒基房地产经纪公司认为，继2006年出台址俊坝邓啊焙汀案鏊啊敝螅以俅纬鎏ā巴恋卦鲋邓啊保沟枚址拷灰字兴猩嫠跋钅慷家颜魇铡６址克案钠鹱糯蜓剐枨蟆⒓费估罂占洹⒖刂仆蹲实哪康模叵档焦┬杷阶钪苯拥木美妗?p>土地增值税的出台既是一种基本面的回归，也是一种信号的释放，从国家循序渐进出台宏观调控措施的趋势来看，土地增值税也是一种试探市场底线的过程，这种做法既能避免给市场造成巨大冲击，给整个经济链条带来影响，也能以小步加快跑的方式给予市场层面验证空间，视其效果逐步发力。直至市场健康发展，房价涨幅稳定为止。

二手房交易按物业分类征税分析

对于已购公房、二手商品房、二手经济适用房而言影响较大的税种是个人所得税，其次是营业税，第三才是土地增值税。根据目前的政策规定，按照房产类型可以明确：只有二手商品房中未住满五年的非普通住宅需要交纳土地增值税。

作者：张家齐 杨…    文章来源：新京报