9月中国重点城市房地产市场报告
2015-10-16 00:00:00 本网站
一、重要政策与事件盘点
9月9日国务院发布关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知，决定对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善。房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他房地产项目由30%调整为25%。
9月30日央行、银监会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，宣布在不实施限购措施城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人贷款，最低首付比例调整为不低于25%。
9月住建部发布《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》。
国家发改委、财政部印发《关于降低房屋转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知》。
9月住建部发布《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》。
国家发改委、财政部印发《关于降低房屋转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知》。
国务院调整固定资产投资项目最低资本金比例
9月9日，国务院发布了关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知，决定对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善。其中，城市轨道交通项目由25%调整为20%，港口、沿海及内河航运、机场项目由30%调整为25%，铁路、公路项目由25%调整为20%。房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。此外，城市地下综合管廊、城市停车场项目，以及经国务院批准的核电站等重大建设项目，可以在规定最低资本金比例基础上适当降低。
住建部发布公积金异地贷款细则
9月，住建部发布了《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》，要求各地抓紧出台异地贷款业务细则，并首次明确公积金异地贷款开具住房公积金缴存证明的流程，明确异地贷款的职责分工和异地公积金贷款的操作流程。通知还要求各地要抓紧出台异地贷款业务细则，确保异地贷款业务有序开展。住建部还将建设全国住房公积金异地贷款业务信息交换系统。
发改委、财政部下调住房转让手续费
9月，国家发改委、财政部印发《关于降低房屋转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知》，自今年10月15日起，降低涉及住房和城乡建设等6个部门12项行政事业性收费标准，包括住房和城乡建设部门的房屋转让手续费等。其中，住房交易方面，新建商品住房转让手续费，由现行每平方米3元降为每平方米2元，存量住房由现行每平方米6元降为每平方米4元。同时明确，各省可根据当地住房转让服务成本、房地产市场供求状况、房价水平、居民承受能力等因素，进一步适当降低中小城市住房转让手续费标准，减轻居民购房费用负担。
非限购城市首套房商贷首付比降至25%
9月30日，央行、银监会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，宣布在不实施限购措施城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人贷款，最低首付比例调整为不低于25%。
二、市场整体状况
土地:一线城市供地增加，二线城市继续分化
2015年9月全国14个重点城市土地交易情况
2015年9月，全国14个重点城市共成交土地245宗，成交面积1577.5万平方米，环比增加了22.4%；土地出让金总额为1038.72亿元，环比增长了57.7%。
一线城市：供地与成交金额均环比出现大幅增长
9月份一线城市共成交57宗土地，成交土地面积303.43万平方米，环比增长37.3%；土地出让金总额583.76亿元，环比大涨184.4%。尤其北京、上海、深圳表现抢眼，只有广州环比下降。
二线代表城市：土地市场表现分化
9月份10个二线代表城市共成交土地188宗，成交面积1274.08万平方米，环比增长19.3%；土地出让金总额达454.97亿元，环比微涨0.3%。各城市土地成交出现分化，监测的10个城市中，2个城市的土地成交面积环比下降，8个城市环比上升；成交金额方面，5个城市环比下降，5个城市环比上升。
三线代表城市：土地“量价齐跌”，进入低谷
9月份三线代表城市土地交易出现“量价齐跌”，传统“金九”在土地市场未奏效，这主要因为未来市场商品房存量较多，仍处于去化阶段。以浙江省为例，嘉兴市9月份仅有1宗土地公开出让并成交。
商品住宅：一线城市成交环比下降，二线城市分化
2015年9月全国14个重点城市商品住宅成交量
9月的“金九”并未如期出现，各线城市的商品房交易环比出现分化，有的上升，有的下滑。
成交量：一、二线城市均出现分化
2015年9月监测的14个重点城市中，成交面积环比增长幅度最大的是上海，上升了9.96%；二线城市中，南昌的增长也达9.6%。成交面积环比下降的城市中，西安降幅最大，达64.4%；深圳的降幅也达29.13%，厦门下降19.98%，北京的降幅也达15.9%。
综合来看，一线城市成交面积346.47万平方米，环比下降3.39%。二线城市分化明显。
三线城市的成交环比基本持平，略有下降。以浙江省为例，9月份嘉兴住宅成交面积环比下降2.52%，金华的成交量也小幅下降。
供求：去库存压力犹在，供销比为1.3
9月份楼市迎来传统“金九”，房企推盘节奏有所加快；需求方面，各城市间表现分化，整体成交量趋于平稳。14个重点城市整体供销比为1.3，短期内一、二、三线城市整体库存压力犹在。
其中，南昌、太原、西安的供销比达1.5；最低的重庆为0.8，南京和武汉为1.0.
2015年9月份重点城市商品住宅供销比
房价：重点城市房价环比上涨居多
一线城市：9月份四大一线城市房价大部分继续上涨，北京和广州房价环比分别上涨了4.8%和5.61%，深圳仅上涨0.09%，上海则环比下降了0.87%。
北上广深房价分别达28988元/平方米、29817元/平方米、15097元/平方米和36191元/平方米。
2015年9月份一线城市房价对比
二线城市：10个二线城市房价走势分化，大部分城市房价环比上涨，部分城市环比下跌。其中厦门和南昌环比涨幅最大，分别达17.77%和16.1%；重庆、郑州、西安环比出现下跌，跌幅分别为2.41%、1.01%和0.1%。
2015年9月份二线代表城市房价对比
三线城市：国内三线城市房价在9月份总体保持稳定，略有下降。以浙江省为例，嘉兴市9月份住宅均价为6882元/平方米，环比下降2.33%。由于前一轮的刚需和改善型需求已经得到缓解，三线城市的房价自今年二季度之后就呈现环比下降趋势，可见，三线城市库存量较大，“以价换量”、去库存仍为主要楼市任务。
商铺市场
9月份重点城市中，大部分城市的一手商铺成交量环比有较大幅度的上升。
一线城市中，北京、上海、广州成交面积分别为17.85万平方米、12.53万平方米、4.97万平方米，环比分别上升，只有深圳成交5.45万平方米，环比下降了34.9%。
二线城市表现较好，其中，南京、郑州、武汉、成都、重庆、昆明、西安的成交面积环比分别上升。
三线城市中，以浙江为例，嘉兴市9月份的成交面积环比急转下滑，下降了55.64%，但成交金额和成交均价环比有较大上涨。
商铺成交均价方面，一线城市的深圳、北京环比下降；上海、广州成交均价分别环比上涨，广州上涨幅度很大。
二线城市，昆明、武汉均价环比上涨；重庆、郑州、西安均价环比下跌；成都均价32164元/平方米，环比微涨0.77%。
2015年9月份重点城市一手商铺成交情况
写字楼市场
9月份重点城市在写字楼成交面积方面，出现了分化。
其中，一线城市上海、北京、深圳的成交面积环比分别上升，广州的成交面积则环比下降了0.7%。
二线代表城市中，南京、郑州、武汉、昆明成交面积环比分别上升；成都、重庆、西安成交量环比则分别下降了45.14%、54%和6.6%。
三线城市中，以浙江嘉兴为例，成交量环比下降14.94%，但成交均价和成交金额有所上升。
成交均价方面，一线城市最高的为深圳达47936元/平方米，上海、北京、广州环比均上涨。
二线城市中，昆明、西安均价环比上涨；郑州、武汉、成都、重庆均价环比出现下跌。
2015年9月份各重点城市写字楼成交面积与成交均价如下图：
三、后市展望
9月，传统的楼市旺季“金九银十”过半，在房地产传统的交易旺季，带动了土地市场的升温，尤其是在一线城市，房企纷纷补充土地储备，一线城市的土地出让收入达到了年内新高，大部分二线城市在土地市场表现也不错。
整体来看，9月全国楼市成交保持平稳回升态势，政府先后发布了调整房地产项目资本金比例、落实公积金异地贷款、下调住房转让手续费等政策，进一步加快市场去库存化步伐。一、二线城市的房价由于已到较高位置，前期积压的购房需求已得到了释放，继续快速上涨的可能性不大。三线城市方面，目前房价走势还是跌多于涨，这主要受限于供应过剩、需求疲软等客观因素，并且预计年内房价仍然难现全面上涨。
因此，预计进入“银十”，房企将继续加大推盘力度，采取积极销售策略，合理制定价格，争取库存最大去化。加之近期的政策效应影响，十月楼市供求或将继续升温，全国楼市价格仍将平稳上涨。
值得一提的是，9月份，房地产开发景气指数为93.40，比8月下降0.06点，体现的是对整体经济的担忧。对此，在国家层面，房地产政策仍将保持平稳，甚至进一步宽松。