今年“银十”迎来惨淡开局。

　　佑威及楼市专评网10日提供的数据显示，上周（10月3日-10月9日）上海市新建商品住宅成交面积为8.54万平方米，环比（较前周）下跌39.81%，创下近29周的新低；新增供应面积亦环比下跌80.79%，至5.84万平方米；而成交均价则环比上涨4.27%，至22777元/平方米。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海昨日直言，“9月的市场表现非常不如人意，而10月开局之差令人不敢相信。”不过，宋海强调，“十一”房展会的参观人数还是非常多的，这说明潜在购房者大有人在，只是他们对房价是继续下探还是盘整存在矛盾心理。在这种情况下，开发商应该把压箱底的好项目以合适的价格拿出来展示。

　　佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚还提到，与过去6年同期相比，上周的成交量亦为最低。据黄志坚介绍，上周上海新建商品住宅的成交量，仅为去年同期的23.10%。即便和2008年金融危机时时的同期表相比，也下跌了27.55%。

　　开发商还在“扛”

　　事实上，今年“银十”的糟糕开局早有伏笔。

　　据21世纪不动产上海区域分析师黄河滔介绍，自8月起，上海楼市近9周的平均成交水平即徘徊在12.7万平方米的低位，但成交低迷并未构成价格的回落。黄河滔认为，经过“十一”房展会的观察，当前房价与潜在购房者心理价位存在的偏差，仍是制约成交活跃度的关键。

　　但降价目前似乎并非大部分开发商的策略选项。

　　宋海称，目前，在上海，大幅降价的现象还只存在于个别楼盘。“现在业内说的最多的是‘扛’这个字。”宋海说，很多开发企业宁愿调低销售目标，也不选择降价跑量，“虽然不同的项目现金流情况不同，公司目标也不尽相同，但大范围的你追我赶降价的情形还没有出现，应该说，不少开发商对此轮的宏观调控是做了准备的。”

　　据宋海介绍，他们在嘉定新城的一个刚需项目，如果从传统的销售效率看，应该算已进入尾盘期，但目前市场成交低迷，要想售罄，所需的时间会比以往延长很多。

　　部分楼盘已选择了降价策略，但在业内人士看来，效果也难言乐观。

　　上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健说，“在‘十一’房展会上，有一些大幅促销的项目，有打对折的，有原价1000万元的别墅卖700万元的，有标杆楼盘打8.8折的……这些促销力度比历年都热闹，可越是这样，买房人越疑虑，越犹豫。”

　　上海住宅存量仍在上升

　　“种种因素表明，限购令下，降价换量将是多数开发商不得不做的选择。如果10月房价仍然假摔或降价幅度不够，则成交量依然难逃低迷状况，局势会变得对开发商愈加不利，后市房价或从‘下跌抵抗’演变成兵败如山倒式的‘急跌’。”黄志坚认为，目前上海住宅存量仍在上升，开发商回款严重不足，压力越来越大。

　　网上房地产显示，截至昨日发稿，上海一手住宅可售面积为876万平方米，仍处历史高位。

　　在杨健看来，眼下开发商应该树立自己的品牌，同时定价要贴近市场，要给客户实实在在的让利。

　　杨健解释说，现在的购房者都很成熟。如果开发商在房价上“假摔”，反倒会令他们反感，那么连看房、谈价的余地都没有了。

　　中房信分析师薛建雄同样认为，10月成交量不会有起色，开发商面临的难题已经不是普通的营销手段所能解决的了。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍分析，尽管眼下以价换量没能大范围展开，但从市场整体走势上来看，降价对于资金回笼的促动能力却体现得愈发充分。

　　市民购房意愿指数跌至低谷

　　仅5.5%受访者认为当前是购房好时机 未来半年购买预期也有所下降

　　“上海财经大学社会经济指数系列”昨日发布了2011年第三季度调查数据，消费者对于购房的消极情绪有所加剧，消费者买房意愿指数为25.1点，环比下降3.5点，购房时机预期指数35.1点，环比大幅下降7.1点，同比下降13.0点，形成了调查以来的最低点，反映了消费者期待第三轮调控能有一个较为长期的效果。但预期指数超过意愿指数10点，反映出购房者对于楼市调控效果具有一定的向好预期。

　　上海财经大学应用统计研究中心主任徐国祥教授和崔畅副教授分析指出，房地产第三轮调控政策实施的一年中，国家对房地产市场的调控坚持不放松，陆续出台了严厉的“限购令”及房产税等政策，各地高企的房价受到一定程度的遏制，同时表明楼市调控已步入常态化，这些都促使消费者对楼市的预期悄然发生变化。本季度调查结果显示，5.5%的消费者认为当前是购房的“好”时机，环比下降2.0点，认为时机“不好”的则为80.4%，环比上升1.5点。说明调控政策的叠加效果开始显现，虽然还没有引起价格的明显变化，但成交量明显减少，多数人预期楼市会出现调整。

　　相对应的，消费者在未来6个月对房产的购买预期也有所下降，认为时机“好”的消费者为9.4%，相对于上个季度下降2.6点，而认为时机“不好”的消费者为77.9%，环比上升了4.5个点。

　　对未来购房时机的判断源于对政策效果的期待和楼市走向的不确定性，由于现阶段房价没有出现明显松动，调控没有达到大多数消费者的预期目标，降低了消费者的购买愿望和购买预期；同时消费者也认识到，调控效果的显现是一个长期过程，以上诸多因素促使消费者对未来购房预期有所下降。

　　在楼市扑朔迷离的同时，上海市车市延续了低迷状态，认为购车时机“不好”的消费者达到了54.1%，环比上升2.8点，买车时机意愿指数为65.5点，环比下降3.9点