当椭圆的离心率为0时，也就是说，椭圆的两个焦点重合，这时，城市（城市群）的发展模式就是围绕一个大城市发展。在研究成都、重庆这两个西部特大城市的时候，我们发现，“双子城市”等概念不足以解释整个城市所带动的整个区域的发展特征。

　　在椭圆中，连接动点和两个焦点的两条线段之和不同，椭圆的形状、大小等也会不同。这说明了椭圆城系的不同圈层得以存在的根本原因。

　　椭圆经济区将遵循等效、聚合、有限、三维、扩张、演化六大定律，谋划演绎互动、聚合、辐射、感应、融汇、扩张的精彩发展之路。在等效定律下，成都和重庆是两个焦点，对椭圆区域的其他点产生同等的影响。椭圆的有限定律表示，一定区域内资源和市场容量是有限的。椭圆的演化定律：长轴和短轴是随时间演化的。

　　作为《读城》首创的概念，“椭圆城系”理论提出后，引起了政府及学术界的强烈关注，得到了重庆市和成都市委、市政府的高度重视，汪洋书记及重庆市发改委专程来信；春城书记做了二次重要批示，海内外媒体广泛转载、讨论，影响深远、巨大。“椭圆理论”成为创新型的科学发展的理论模式。

成都楼市圈层规划

　　南十字星——全域成都的椭圆圈层

　　在成渝椭圆城市圈层中，作为组成要素（椭圆的焦点之一），其自身也有众多片区组成，每个片区也将遵循自组织理论。全域成都的多圈层椭圆城市群结构是其内部自组织的可规控模式。

　　成都辖10区4市6县，其中中心城区6个：锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区、高新区。在成都椭圆圈层结构中，这6个区始终作为其椭圆原点出现。

　　第一椭圆圈层为核心椭圆圈层。这一圈层的焦点为双流和新都。青白江、新津为纵轴的顶点，郫县、龙泉为横轴的顶点。这一圈层内的中等城市有温江，重点镇则有双流正兴镇。

　　与成都椭圆城系的双黄蛋结构不同，成都椭圆城市带呈现一种复位南十字星结构：核心圈层与第二圈层是十字交叉型，也就是说，第一圈层椭圆结构的横轴（长轴）为第二圈层椭圆的纵轴（短轴），第一圈层的横轴顶点是第二圈层的纵轴顶点。以此类推，第二圈层与外围圈层——第三圈层也呈十字交叉……

　　在全域成都的视角下审视成都椭圆城市体系，不难发现，跟它的多圈层全域布局理念不谋而合。从城市学意义上看，它的主城区由6个相互连接为一体的城市区组成，而次城区则是由4个相对独立的城市区组成（四大新城），其余就是县域及其辽阔的农村。所以，成都市具有大城市带大农村的特征。“全域成都”理念的着眼点和落脚点在于把成都1.24万平方公里的市域一概作为现代化都市区来建设。

　　成都多圈层椭圆城市体系可谓全域成都理念之外的更为纯粹的数理模型，根据椭圆城系的原理和效应，各节点城市和乡镇都具有独一无二的占位，都将发挥巨大而仅为己有的效应。

　　转换递进——成都椭圆城系的关系

　　核心圈层的纵轴顶点郫县（西顶点）、龙泉（东顶点），根据椭圆城系的聚合效应，能迅速、短距地吸纳原点（成都核心区域）的资源、能量。但这并不意味着一种单向的吸收，因为这两个顶点还需履行它们在第二圈层中的责任，扮演全然不同的角色。我们看到，在第二圈层中，郫县、龙泉又成了椭圆的两个焦点，根据椭圆城系的扩张效应和演化效应，这两个焦点吸收能量之后，将会把涵养过的新能量向椭圆边界推进，它们扮演这梯级越点的作用。

　　成都椭圆圈层不仅解决了区域内的节点定位和战略格局问题，还预见性地将东南北三方面的要素城市纳入范围，为成都更为长远的发展奠定了理论端倪。

　　根据椭圆的原理，在焦点与动点之间，存在一个“可变动的”三角形。这是何其矛盾？三角形的一个特性恰恰是稳定性，这里怎么会滑动呢？

　　这个三角形的两个端点，也就是椭圆的焦点是固定的，但动点是“动”的。实际上，就是这个动点完成了椭圆的“绘制”，完成了三角形的“可变性”。这说明，在椭圆城市群的发展中，必须依托两个个稳定的点和连接它们的线。与此对应，三角形的第三个顶点必须可以滑动。

　　每个顶点和焦点之间，形成了一个等腰三角形。在一个椭圆内，两个纵轴顶点与两个焦点形成一个矩形；在同一个椭圆内，4个顶点形成一个矩形。这两个矩形和两条轴线，形成“支撑”椭圆的骨架。

　　新都、郫县、双流构成一个“核心等腰三角形”，若加上龙泉，两个等腰三角构成矩形。成都核心区域处于三角形的底线中点。

　　时空呼应——地脉中轴的北要点

　　空间形态的轴线不可更改，也就是说，在椭圆圈层结构中，离心率永远不会为0，椭圆的焦点不会与原点成都重叠。但若从虚拟形态出发，离心率趋零是有可能的。这意味着焦点城市与成都核心区域形成了至为紧密的联系，轴线趋于消失，形成一个同心圆的“大成都”。这又跟全域成都理念中的“一个超大中心城市”的发展规划不谋而合。

　　以成都为原点，分别向“东北—西南”发散的轴线，构成了成都椭圆城系第一圈层的横轴和第二圈层的纵轴。不仅如此，这条“生命线”还是成都的“地脉中轴”。

　　“地脉中轴”并非遵循正南北走向的城市中轴走向。它与正南北向有一个约30°偏角。这条中轴线蕴含着丰富的自然人文和城市规划的信息。它的走向与龙泉、龙门二山平行，南接长秋山，其发展空间比成都人南延线广阔。地脉中轴出成都北门，与成德绵经济带重合。新都就在该中轴线上，与轴线南端的双流遥相呼应。

成都椭圆圈层不仅具有纯粹的理论价值，还有明显的事件意义。

　　在全域成都的一揽子规划中，交通占据显著的位置。全域成都是城乡交通的“全域畅通”。根据“全域成都”的理念所形成的交通构想，成都交通要着力于“五网”建设，即轨道交通网、市域高速公路网、市域快速通道网、中心城区快速路网、新市镇路网，即三轨九路。

　　若从占地面积最广的第三圈层看，其X、Y两轴，刚好对应着成都到都江堰、龙泉驿的横向轨道线路，以及成绵乐城际专线、成新蒲城际的线路。若再进一步看，甚至可以将成都椭圆城系中的所有连线——轴线、三角形与矩形的边线、椭圆线，都化约为大成都的未来交通网络。比如第三圈层西部的“旅游环线”。不仅如此，透过成都椭圆圈层还可以看到全域成都的产业布局、产业转移等等。比如，第三圈层的长边，分别对应着成都的“两带”——龙门山、龙泉山旅游发展带。

　　没有焦点，不成椭圆

　　在全域成都三层椭圆圈层模式中，中心位置是核心椭圆圈层。该圈层椭圆的短轴和长轴的顶点分别成为了第二层支撑椭圆圈层和第三层扩展椭圆圈层的焦点。对于全域成都的地理而言，核心椭圆圈层的原点定然就是成都，这个西部特大城市。同样还是根据椭圆的定义，要画出这一核心椭圆圈层也是需要两个焦点的。这两个焦点一南一北，南焦点是双流县，北焦点则是新都区。

　　北焦点新都，一直就排在四川省十强县的前列，目前它被定位为成都市城北副中心，承担成都市机械、电子、食品、生物制药、旅游和物流基地的功能。根据四川省优先发展“成都一个特大城市，绵阳一个大城市，德阳等10个中等城市”的平原都市群发展战略，新都区处于中国西部最具活力的成都平原经济圈的核心地带，是四川省委、省政府确定的“成（都）—德（阳）—绵（阳）”高新技术产业带的桥头堡，在四川省经济大盘上占据着极其重要的位置。南焦点双流，早在2007年，就在全国中小城市综合竞争力排名第37位，同时是四川省十强县之首，也是唯一跻身“全国中小城市综合实力百强”的县。

　　让我们再追溯历史渊源，据《华阳国志》记载：“蜀以成都、广都、新都为三都，号名城”。《华阳国志》写于晋朝，由此可以知道，至少在晋代以前，新都就与古蜀国的成都、广都（双流）并称“三都”，是当时巴蜀大地庞大机构的“三核驱动”之一。现在，不管是双流还是新都，给大家的印象总是出城就到的感觉，的确，两地的中心县城距离成都市区也就十几公里，在交通发达的今天，这个距离几乎可以忽略掉。于是，核心椭圆圈层的原点和焦点是如此之近，根据椭圆离心率的定义，这个距离越小，椭圆离心率就越小。换句话说，这个椭圆就越趋近于一个圆——圆满的圆。三地的发展带来的辐射功能越来越大，自然将带动周边城市群的发展，从古至今，这三地的距离一直在相对变短，三地联系越来越紧密，所辐射和传达的范围会越广阔越圆满。

　　新都Reset：重置核心焦点

　　我们再次回到椭圆的定义与画法上来。从椭圆的定义而得到椭圆的画法，没有原点决定着椭圆的位置与中心或没有焦点规制着椭圆离心率和曲率，都不会画出一个完美的椭圆。同样的原理应用到成都椭圆圈层，在全域成都三重椭圆圈层，尤其是核心椭圆圈层的构建中，关键还是在于原点和焦点的选择与规划上。

　　按照成都市目前的城际发展现状，中心五城区与东部龙泉驿，南部华阳、双流，西部温江区，都已经实现了城乡之间的无缝对接，而北面的新都，前文所提到的北焦点相对于南焦点双流而言却显得有点沉寂。南焦点双流县，借助航空港与交通的便利等先天优势强劲发展，已成为全国排名前列的百强县。新都拥有难以比拟的区位优势、优美的自然生态、悠久的人文历史、雄厚的区域经济和完善的基础设施，是成德绵经济带的必经之地，埋头深耕细作，却一直默默无闻。虽然新都也在四川十强县中名列前茅，但发展方面却始终显得不愠不火。其实不管从人力、物力，还是历史底蕴等来看，新都都不应该处于现在这样位置。

　　所以现在应当输入一个“reset”，重置新都的地位——就是以新都为核心焦点来完善这个椭圆体系，让新都作为全域成都发展的支点。如果不是新都，而以温江、都江堰等地为焦点的话，很明显，焦点的偏移将导致无法形成有效的椭圆模式，成都也将只有以温江、都江堰、郫县、双流、新津、华阳为重心的西南，可能会失去东北，东北沉寂将不是全域成都，成都的发展就会失衡。那样的话，一条腿走路的成都能快速前进吗？答案不言而喻。因此，核心焦点的关键之处还在于新都的发展，新都是重中之重，必须发展起来。

　　作为公元前7世纪蜀王开明氏营建的开明王朝都邑，新都2800多年悠久的历史源远流长；遍植桂花的升庵桂湖，与长江流域佛教四大丛林之一的宝光寺均为全国重点保护单位。也就是本次评选，除了新都，参选区县中没有一个拥有两处文物保护单位，香文化和佛文化是新都最具魅力和人文底蕴的竞争底牌，也是其他城市无可比拟的。新都区域经济发展潜力巨大，连续多年保持“四川省综合经济实力十强”称号。房产购买力强大。各方面的优势，让作为椭圆模式的北焦点新都区底气十足。

　　椭圆城系理论的关键是组织统筹好城际间的聚合、辐射效应，城市不能割裂开来各自单独发展。按科学思维布局规划是关键，交通是要点。新都区“九纵六横三轨”的交通网络规划的提出，连通着新都的过去与未来。北扩新都也是成都和国际接轨的大势所趋，同时成都无论向哪个方面扩展都推进了城乡一体化建设。成都在东扩、南扩和西扩之后向北扩张，能比较容易安排城市的空间布局，明显缩小城市和近郊的差别，带动北郊农民走上共同富裕的道路。

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　　二圈层是楼市原始股

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　　据未经证实的传闻：郫县即将改名“蜀都区”。听闻这个消息时，初觉惊诧，后觉莞尔。是的，温江、新都、青白江都改为了区，连眉山、简阳、资阳的电话也都并入了“028”。郫县改“县”为“区”应该是迟早的事。成都已经成为了一个“超级城市”。

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　　在今年的春季房交会上，成都周边11个区（市）县楼盘就组团亮相房交会，不仅参展区县组团数量创下了历届之最，成交量也创了历届之最，约占总成交量的30%。二圈层楼市具有很大的发展前景，一方面，快速交通及地铁的即将建成让居住在区县不再“遥远”，成都私家车拥有量、公交系统、轨道交通都处于快速发展期，距离已不是问题；另一方面，二圈层的房地产单价约比第一圈层约低2000—3000元/平方米，会吸引大量的中产人群，也会吸引大量的高收入人群。在二圈层，豪宅与普通住宅都有充足的发展空间。在成都迈入快速城市化的过程中，全域成都以及各个区域完善的产业分布、生活购物、休闲等配套设施的建设成为亟待解决的问题。

　　二圈层的房产市场就是一个原始股，对政府、对开发商、对购房者，对整个房地产产业链而言，都是一个巨大的机会。今年以来，我们观察到包括主城区在内的很多区县政府都热衷于做区域形象包装策划，二圈层楼市在春交会上也是各放异彩。我们期待在即将到来的秋交会上，二圈层楼市得到更多的机会，取得更大的成绩。

　　楼市面临新一轮调整

　　红星国际：A 土地拍卖火热，商品房成交下降，当前楼市一热一冷；B 开发商良好的市场预期让地价屡创新高；C 开发商调高房价，成交量下降，购房者重拾持币观望；D 楼市面临新一轮调整；E 健康的楼市不应是暴涨暴跌的房价

　　在9月4日成都拍出的三宗土地中，中海地产和佳宏地产分别以超出起拍价90%与64%的溢价拍得，楼板价分别为4750元/平方米和2921元/平方米，大大超过市场预期价格。与之对应的是一组比较尴尬的数据，据统计，上周成都市六城区商品房共计成交2614套，环比下降6.8%，成交面积合计21.9万方，环比下降13.8%，一热一冷似乎正是当前楼市的现实写照。

　　以佳宏地产拍得的锦江区外东沙河堡200号地块为例，满算3.8的容积率，20%的建筑密度，应该是规划大高层建筑。将近3000元/平方米的楼板价，综合开发成本以2400元/平方米计，税费及营销成本以15%计，则项目开发总投入约为6亿元，成本价也在5500元/平方米左右。而目前该地块旁也是佳宏地产开发的比华利国际城售价仅在5200元/平方米左右，如以两年后该地块住宅可卖到7000元/平方米，商业可以卖到10000元/平方米计算，项目的利润率也仅在12%左右，以将近6亿元的投入，赚取7000多万元的利润，还是在没有考虑市场风险的基础之上，由此可见开发商对未来市场预期是多么地良好。也许正是这种良好的感觉让地方政府喜笑颜开，也让地价屡创新高，房价涨势不断。

　　开发商良好的市场预期无疑来自于上半年楼市的一片红火，或许正是购房者的热情点燃了开发商无限的欲望，在市场成交量上升，资金压力缓解的背景下快速调高房价，而与之付出的代价则是成交量下降，购房者重拾持币观望的态度，以及政府新一轮的调控，二套房收紧，以及可能的贷款利率调高，楼市面临新一轮的调整。

　　健康的楼市不应该是暴涨暴跌的房价，健康的市场应该是崇尚理性与遵循游戏规则者的舞台。(成都房产报道)