千亩大盘vs创新小盘 成都楼市将面临两级分化

　　分化的秋季，一切将见分晓！

　　2009的房地产身处“剪刀口”上，一条刀刃是宏观经济形势与政策的并不明朗，变数多多，房价向上还是向下的可能同时存在。同时，整个房地产市场正遭遇着W型的剧烈波动，开发企业面临前所未有的资金压力和惨烈竞争；

　　剪刀的另一端则是中国城市化进程的不断加速，公民财产私有化的大势所趋。2009年，这是一个剪刀口上的时代——此前，是房地产市场高热发展，鱼龙混杂；此后则是一个洗牌之后真正的品牌时代迎面而来！

　　置信地产总经理黄晓进说：市场太火的时候，“死猫烂耗子”式的产品都销售一空，这是行业和城市的悲哀！龙湖地产成都公司总经理樊琦女士说：市场好的时候名列前三，不值得夸耀；真正到世道不好的时候，企业还是位列三甲，这才是真正的品牌。

　　能否在当前的市场竞争中真正通过“产品制胜”而达到“剩者为王”的终极目标，是否可以成为房地产下一个黄金十年里的城市品牌，成为考量当前成都开发商的最重要标准。2009年，身处分化季的成都地产品牌，谁将巍然不动，谁将逆流而上，谁又将顺利通过剪刀口上的2009之秋呢？

　　大盘再大也不够

　　2009年下半年，成都品牌开发商的态势呈现出两个极端：一方面，实力型开发商在更大范围内跑马圈地，动则上千亩，甚至数千亩的超级大盘、造城级项目不断出现；另一方面，不少品牌开发商单兵突进城市中心区域，摆明了架势拼产品、拼速度，快进快出以取得效益的最大化。

　　最吸引眼球的，当然是动不动就是数千亩的城市级开发，因为整个区域将在开发商的手中体现出完全不同以往的价值。

　　2007年，我们习惯了中信蜀都的70000亩土地整理，而到了2009年，我们看到了更多造城级的千亩大盘开发：

　　保利地产在蜀龙路两侧近6500亩土地，已然将整个新城北的发展节奏引入“公园198”时代。无论是2000亩的亚洲最大郁金香主题公园，还是刚刚热销的保利蝴蝶谷东区、西区近200套别墅，以及正在建设中的二台子商业区，庞大的规模、改变城北的气势再次印证了年初关于保利“将在市场低迷期借机大幅扩张”的业内说法。

　　与此相对应的是成都本土代表置信地产，在其长期打造的城西青羊及温江区域，最新的消息显示，置信将有一个数千亩的超大型项目即将亮相城西。本土品牌利用良好的地缘优势将占据土地资源，同样将扩大市场占有率作为分化时期的目标。

　　另一个本土品牌龙头，蓝光地产在重庆、昆明等地的土地储备不断增加。就在秋交会开幕前一个月，蓝光和中铁信托达成战略合作协议，未来三年，中铁信托将为蓝光地产的项目全面提供信托业务支持，预计三年内双方合作的资金规模可达20亿元。

　　除此之外，龙湖地产占地数百亩的青城山项目亮相在即，炎华置信在崇州有着1200余亩的超级大盘上林西江国际社区。而刚到成都没多久的全国性品牌同样出手不凡——招商地产在框架协议之后，终于在北湖区域圈下自己的展场，总占地1700亩，这是“成都198北湖区域综合开发合作项目”给成都市民勾勒出的全新北湖图景。

　　小盘越精越赚钱

　　与此同时，品牌开发商的眼光开始专向城市中心区域的中小地块。

　　同样是保利地产，7月24日挺进领事馆路，一举拿下60余亩土地，项目定位为城市综合体，业内人士分析，这铁定将是保利一个快速呈现的项目，而真正落成之后，棕北、人南路沿线的居住品质将迎来新一轮升级。同样是央企，8月6日，华润置地抢得城北五块石区域35亩土地，正式完成其在成都房地产市场东南西北四个方位的布局。9月4日，中海 地产又在城西龙嘴村区域拍下70余亩开发土地。

　　7—9月，三大品牌开发商分别出手，三宗土地都位居城市中心区域，地块规模又都没有超过百亩。业内人士分析认为，品牌企业在城市外围主战场大肆跑马圈地的同时，同样没有放过城市中心区域的中小地块。“这充分说明，在市场竞争趋于白热化的阶段，品牌开发商将利用优质的城市中心区域土地来快进快出”。快的指向是资金的迅速回笼和利润的短期内最大化。但不可否认的是，当品牌开发商挺进如上的几个区域，新的品质楼盘，甚至房价高度注定又将被改写。

　　而为了实现产品的快速销售和利润的最大化两大目标，品牌企业无疑将针对性地在中小地块的产品上下足功夫，和越快越赚钱相一致的，是产品越精越赚钱。在华润进入的五块石区域，中海进入的龙嘴村以及保利来到的领事馆路区域，一些新的品质楼盘值得市场关注。

　　产品够新才好卖

　　大量的升级版或者换代型楼市产品，将更加集中地在本届秋交会上面世。这既是市场供求关系所决定的，更是成都市房地产这么些年来经验积累、研发突破的集中体现。

　　根据成都市房管局最新公布的数据显示，1—8月，成都市中心城区新增供应商品房559万平方米，而成交量则创纪录地达到了2122万平方米。截止到8月底，中心城区商品住房的可售面积仅仅剩下了614万平方米。

　　换句话说，上半年的小阳春里，被买走的大多是两年前设计、研发的楼市产品。而剩下的房子，用1—8月的月平均销售值来计算，不到三个月成都就无房可卖！

　　市场需要新鲜血液的输入，本届秋交会就成为存量房之后，新型产品集中亮相的大舞台。

　　置信丽都花园·丽府，这是置信地产将在秋交会上亮相的项目，凭借其南二环的良好区位优势，丽都花园的口碑品牌效应，丽府本身的起点已然不低。但记者从置信地产方面了解到，置信对丽府项目寄予厚望，将通过一系列的创新设计和产品形态来刷新购房者对丽都花园品质的理解。

　　同样将在秋交会上亮相的品牌开发商新项目还有万科的金润华府，这个位居沙河堡区域的万科项目受到市场的关注，一方面是因为该区域随着东大街东延线的贯通、地铁2号线的利好正逐渐凸显价值，另一方面，则出于对万科新一代产品的关注。据了解，万科将进一步突破金域蓝湾对赠送空间的想象，将提供“让人意想不到”的空间变化。而万科上半年大获成功的项目金色海蓉则将推出其后续产品蚂蚁工房，33－35的户型区间，通廊式规划，方正的建筑布局也引起了不少投资者和中小企业的密切关注。

　　华润置地的翡翠城5期、二十四城二期两大产品都在秋交会之前开盘，新的产品设计理念、更加符合成都市场需求的产品功能，甫一亮相就得到了市场的追捧。

　　通过几年来的市场拼杀，一边是开发商对产品的研发更加成熟，市场需要什么样的产品，哪些产品的细节是有问题的，在经验的累积下，新设计和开发的产品无疑将摒弃老一代产品的弊端，提供给市民新的居住体验；另一边，则是品牌开发商主动革新，两年前的产品设计已经被更新的理念所取代，产品也将呈现出完整的升级特征。对购房者来说，更多够新、够好的品牌楼盘则将值得他们认真挑选。