资本金下调的消息一出，开发商表示此举有利于刺激房地产企业扩大工地储备，增加投资。银行业内立即传来与地产商截然不同的声音：房地产业的资金杠杆率较高，而开发周期又较长，很容易给银行带来资产风险。沪上银行相关部门普遍表示会高度重视放贷风险。

[开发商]刺激企业扩大土地储备

"房地产投资萎靡显然拉了GDP的后腿，这是令政府决定为开发商'松绑'的主要原因。"一位业内人士表示，"这意味着开发贷款将进一步放松，开发贷款及融资占开发资金比例将上升。"

2009年第一季度，信贷政策的放松已经增加了房地产开发资金来源中国内贷款的增幅。国家统计局数据显示，2008年三季度至2009年一季度，国内贷款增幅分别为-9.9%、-7.8%和8%。2009年一季度，国内贷款在房地产开发资金来源中的比重由2008年四季度的16.8%上升为25.3%。

全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，国务院下调房地产自有资金比例，将令房地产企业自有资金比重进一步下调，开发贷款比重进一步上升。这有利于刺激房地产企业扩大土地储备，增加投资。

所谓房地产项目资本金，并非指房地产项目公司的注册资本金，而是指房地产项目的全部投资资金。不过，银行和行政主管部门一般很难以数字衡量房地产自有资金占比，通常按照项目进展来确定房地产企业投入资金的比例。

"例如，有的银行规定工程出正负零就可以发放贷款，而有的银行则规定工程完成三分之二，才会提供开发贷款。"一位房地产开发商说，下调项目自有资金比例的直接影响是可以令开发商减少预算，从而将有限的资金配备到更多的项目中，而且减小了取得开发贷款的难度。

尽管此次政策调整对普通商品房和其他商品房做出了区分，前者资本金比例下调了15%，后者只下调了5%。不过，这一政策调整，依然将对房地产投资资金比例产生直接影响。

各地目前对普通商品房的界定并不一致，如北京在去年规定新建普通商品房不得超过100平方米，四川省则规定普通商品房在140平方米以下。不过，普通商品房占各地房地产市场比例均是最大的。

2009年上半年，房地产市场成交量的井喷，令很多房地产开发商回笼资金，度过短期危机。不过，房地产投资的持续下滑，令人们很难对房地产市场未来走势保持乐观。

聂梅生认为，新的政策刺激信号如果能够抑制房地产投资下滑趋势，令投资开始出现增长，将成为房地产市场真正开始复苏的信号。

[银行]放贷意愿谨慎

虽然对地产商是重大利好，但银行方面的谨慎态度却在一定程度上影响着政策短期效果。中金公司认为，该政策的利好主要提高开发商杠杆，而银行是否按照这一规定执行并非必然，在目前的经济情况下，各大银行仍将差异化对待不同的公司和项目，所以短期内并不会出现非常明显的放贷增加。

一般说来，银行信贷超过房地产开发总投资的50％。一些银行人士进而担心，此次房地产项目资本金门槛降低，是把开发商的风险转嫁给银行，一旦市场波动，银行将承担巨大的信贷风险。

"降低房地产开发项目资本金比例，银行风险无疑大大提高。就像个人住房按揭，首付比例越低，违约风险越大。"一位不愿透露姓名的银行界人士说。多家银行表示，资本金比例降低并不意味着银行就会放开闸门，房地产授信仍是银行风险控制的高压区。

另一家大型商业银行负责人透露，地方银行对当地房产行业的政策主要依据总行的大政策调控，而这些措施的总前提就是防范金融风险。一般来说，银行会明确对大型基础设施建设的融资支持力度，而对于房地产开发融资项目，并未被提上日程。

严控小开发商

银行对资本金比例下调的态度不免令人想到从年年末到今年年初关于"二套房贷"松绑时的态度，截至记者发稿，没有一家银行就资本金下调高调承诺。倒是在接受记者采访时，沪上银行的相关人士不约而同地表示，会对小型房产开发商严审。

因为对于银行来说，优质大型地产商带来的风险其实不大，许多资质差、抗风险能力弱的小开发商才是风险的源头。小开发商没有跨地区大规模开发的实力，也不可能改变"画地为牢、囤地卖楼"的粗放经营模式，在调整市道中有被兼并整合的可能。资本金比例下调对小型开发商是明显的利好，却可能阻碍了大型开发商的并购步伐。

而且对于中小型开发商来说，其开发规模较小，更依靠单个项目的利润率，在市场持续回暖、利率较低的大环境下，指望其以"合理价格"推盘并加快开发速度并不现实。