“购买我公司房源，3年后不满意可退房，我公司将向购房者以总房款120%的价格进行无条件增值回购！”“参加半价淘房活动，三年内可坐享总房款30%的投资收益！”……近段时间，如何在以更低价格购买品质楼房的同时实现风险控制最大化，成为了楼市和广大购房者最关注的热门话题之一。而种种以零风险、高回报为噱头的房屋淘金活动也开始风生水起，不知令多少购房者怦然心动。

　　这些淘房活动是以什么方式展开的？其操作方式是否可行？究竟有没有风险？风险控制率有多高？日前，本报记者就此展开了深入调查。

　　先卖后买：

　　开发商高价回购房子

　　“购买什么样的房子最安全？”“现在是否到了抄底的时候？”“如何实现购房风险控制最大化，并尽可能获得更高回报？”近段时间，记者几乎每天都接到许多朋友的类似咨询。

　　面对当前市场诸多不确定因素，许多投资者都无所适从。而在刚刚结束的成都房地产秋交会上，记者发现了一个令人心动的新名词：半价淘房———成都某公司率先推出了“万人半价淘房活动”。活动主办方介绍，同样的楼盘，如果通过售房部或炒家只能全价或高价购买，当前出现的最高优惠也不过25%；然而通过该公司的渠道，利用该公司的“专业经验”和“行业优势资源”，能够帮助淘房客实现50%的风险控制，保证淘房客每年至少安全获得10%的固定收益，最差也能达到半价买房的目的。

　　仅以半价就能“淘”到一套好房？记者了解到，该项“万人半价淘房活动”的基本模式是：淘房者只需交纳购房总款的一半，并与参加该项活动的开发商、二手房房东及其指定的公司共同签订相关协议，再签订商品房买卖合同，拿到满意的房子；同时淘房客还需与开发商（或房东）再签另一份合同，开发商（或房东）须在规定的年限内按照购房总价将房屋赎回，并向淘房客逐年支付10%的固定收益，三年即可获得高达30%的回报。如果合同年限到期，开发商或房东不按合同规定回购该房屋，则该房屋直接归淘房客所有，购房者就直接买到了半价房；到时如果房价出现大跌，由于淘房客仅以半价购房，也很难出现亏损；如果到期后开发商或房东继续参与活动并续签合同，淘房客则以更低廉的价格继续淘房，两全齐美。

　　记者同时注意到，今年成都秋交会以来，多家房地产公司陆续推出了类似的增值回购活动。这些开发公司公开承诺：活动期间购买该公司旗下楼盘，3年内不满意可提出退房，公司进行增值回购，除了无条件退回全部购房款，而且还支付高达总房款15%~20%的“利润”。为打消购房者的疑虑，相关开发商也都表示，公司将在与购房者签订《商品房买卖合同》的同时，再签订另一份合同：确保购房者对所买房源“不满意”时退房，并无条件退全部房款并支付相应的年利率。

　　开发商向购房者借“高利贷”

　　淘房活动风生水起

　　根据记者最新调查，秋交会期间推出“高价增值回购活动”的开发商，旗下相关楼盘也都在不同程度上受到购房者青睐，并取得较好销售业绩。其中一个主要原因，就是此举打消了购房者买房后价格下跌的担忧。同时，半价淘房活动主办方印制并发放了5万份DM单，通过网络、电话、DM单各种手段，在房交会期间告知人数达10万以上，有意向参与淘房并做了资料登记的人数达376人；正式匹配成功二手房13套。目前开发商一手楼盘的淘房组织工作正在火热进行。

　　从记者调查掌握的情况看，参与“高利润回购活动”或“半价淘房活动”，表达了开发商快速回笼资金的意图，并为此向购房者借“高利贷”。“高利润回购活动”的主体只有2~3个，购房者与开发商或相关营销代理公司、公证方，这种模式的法律关系要简单一些，只需签两份合同，即“商品房买卖合同”和“开发商回购合同”；而参与半价淘房活动的主体则包括5个，即购房者、开发商及其委托的营销代理公司、开发商指定的关系公司和担保公司、淘房中介公司、公证机构。其操作模式包括五项协议：

　　一是《商品房买卖合同》。比如一位购房者看上了一套总价50万元的房源（期房、现房均可），首先需将25万元现金交给开发商，并与开发商或其委托的营销代理公司签订《商品房买卖合同》并进行备案。专注房产研究的资深律师高玉林称，这一程序是完全合法的，主要是考验淘房者的经济实力，整个购房活动因此显得特别迷人。

　　二是《回购协议》。一般情况下，开发商不直接与购房者签订关于半价购房后可以赎回的《回购协议》，而是指定一个由其控制的关系公司与购房人签订该协议。

　　三是《担保协议》。由于购房人对开发商指定的关系公司是否具备相应的实力来保证自己的收益有所担心，所以开发公司往往会寻找一个看上去很强的担保公司，为上述关系公司支付利息的行为进行担保。

　　四是《居间协议》。淘房中介公司的目的是促进开发商顺利卖房回笼现金并向其收取佣金，但为确保整个交易看上去非常正规、完美甚至公益，肯定不会向购房者收取居间费用，参与活动的各方将签订《居间协议》，明确各方利益与责任。

　　五是《公证协议》。开发商为了让淘房者彻底放心，公证处会表示整个过程完全合法并当场予以公证。

　　如此购房，

　　到底能“转化”多少风险？

　　活动方：

　　多方共赢，风险控制最大化

　　“我们这项活动，就是促使投资者在风险可控制的条件下获得较高的投资回报，同时为开发商解决资金链的问题！”当前推出“万人半价淘房活动”的主办方有关负责人接受记者采访时表示，这项投资活动就是利用该公司的专业经验和行业优势资源，让购房客转变为淘房客，让淘房客在相对安全的半价淘房过程中体会到真正的投资乐趣，把最大的购房风险变成了最有价值的投资和坐享高额回报的好事。这项活动既能帮助淘房客获得良好的投资回报，又能帮助开发商解一时之急，“所以活动一经推出，便得到了各方的积极响应”。对于“万一所淘房楼盘出现烂尾或开发商破产”等风险，该负责人认为：什么买卖和投资都可能存在风险，但关键是要实现风险控制的最大化。

　　律师：

　　5大风险，购房心里得有谱

　　清华大学法学院毕业，具有多年房地产和公司商务法律执业经验的泰和泰律师事务所资深律师高玉林表示，从本质上看，“半价淘房”和开发商陆续推出的“高利润回购承诺”，都是开发商和购房人之间的一场“赌博活动”———大家都在赌博3年后的房地产走势。如果走势很顺，事情要好办得多。如果走势不顺，事情就难办甚至难产了。为此购房人应警惕5大风险。

　　其一是烂尾风险。以半价或其他特价形式来销售房屋的，首先要警惕的是实力不济、资金严重短缺的公司，因为这类公司旗下的楼盘一旦出现烂尾，购房人将面临最大风险。因此购房人如果参与类似活动，一定要选择实力雄厚的开发商。

　　其二是违约风险。购房人签订《商品房买卖合同》时要特别注意合同中的房款支付条件。如合同中约定的是“分期付款，即首付50%、余款三年期满后一次性付清，否则视为违约”，那么购房人就需要认真计算一下自己的经济实力，掂量一下三年后是否位列高收入阶层，否则很容易被开发商反过来追究违约责任。

　　其三，收益实现风险。根据建设部《商品房销售管理办法》关于禁止“返本销售”的规定，开发商是不能与购房人签订《回购协议》的，因此开发商只能寻找一个可以控制的特定公司（必要的时候新设一家公司）与购房人签订上述协议。基于合同主体的相对性，开发商不可能基于该协议承担法律责任，除非开发商为该协议中的回购人提供担保（这是否合法可行，还需相关主管部门认可）。有鉴于此，承担回购责任的公司的实力就值得调查分析了。比如，前些年流行的针对商铺的“售房返租”活动中，开发商承诺客户购买其物业后由另一商业经营管理公司包租且租金十分丰厚，但到头来难以兑现，因为承担租金支付责任的商管公司在收益不佳时往往拒绝支付租金，此时购房人的生财之道成了镜中水月。

　　其四，收益打折风险。即使上述公司根据《回购协议》按时向购房人支付了利息，但是购房人还是面临个人所得税、契税、工本费、公证费等税费问题，仔细算下来，购房人的实际收益必定低于开发商的宣传。

　　其五，债权实现风险。尽管购房人缴纳了50%房款并将《商品房买卖合同》进行了备案，保证了物权。但是，一旦期房烂尾或者开发商债务缠身，必将出现诉讼和纠纷，届时购房人必将面临漫长的房屋修建过程或者债权实现过程（收回本金和利息）。

　　律师算笔账：

　　看看到底有多大赚头

　　高玉林律师表示，开发商近期推出的增值回购活动增多，购房人在参与这类“高回报”活动时，需要事先算清一笔细账。

　　案例一：以自有资金参加房屋增值回购活动

　　张三投入50万元的自有资金参加房屋增值回购活动，其与开发商或其关系公司签的合同是3年，开发商承诺合同到期后以总房款的120%进行回购，3年期满时张三可拿到20%（即10万元）的利润回报。然而，张三在取得10万元收益时，需依法交纳20%的个人所得税；办理房屋产权时，需按照总房款的1.5%~3%缴纳契税，同时支付工本费等费用；由于上述公司回购商品房时未满5年，张三还需按照总房款的5.5%缴纳营业税及其附加。仔细计算，三年下来，张三仅有2%左右的收益。现在税务部门已经暂停征收利息税了，张三还不如把钱存入银行获取利息划算，至少在收益差距不大的情况下，用不着担惊受怕。

　　案例二：贷款参加房屋增值回购活动

　　如果张三以自有资金30万元、向银行贷款20万元的方式参加房屋增值回购活动，在整个交易过程中，不但要承担上述税费，还得交纳担保费、公证费等杂费以及银行贷款的利息。仔细计算，三年下来，即使顺利拿到合同规定的全部收益，张三完全可能处于亏损状态，一不小心炒房就炒成了房东，如同很多人炒股炒成了股东一个样。当然，如果为了避税，张三在交易过程中与开发商约定不办理产权证，那张三的风险加大了，也许一系列意想不到的麻烦正在后面等着呢。