地震对成都楼市的影响不言而喻，地震之后成都楼市的走势更是各方关注的热点。近日，本报特邀正合地产顾问有限公司总经理毛勇、尺度地产顾问有限公司董事长曾祥庸、世家机构董事总经理郭漫舸、成都房地产研究所所长黄子宁、成都星彦地产顾问公司总经理张猛等五位知名机构的老总就相关热点问题进行了座谈。

    市场篇

    震后商品房交易现状如何？

    震后第二周卖了1357套

    成都商报：地震后，成都楼市的整体情况究竟如何？

    郭漫舸：成交方面，由于地震的影响，原本应于当周备案的数据可能延迟了一周。就此而言，震后第二周的数据更能体现地震当周的成交数据。该周1357套的成交量较震前2251套相比，虽然有比较大的下跌，但就近三个月的成交走势来看，与今年三四月份的低点相比并无实质差异。因此我认为，地震的确使成都楼市的供需受到显著影响，但是在“9.27新政”对楼市造成深刻影响达8个月之久的大背景下，成交数据显示楼市整体并不比春节之后更糟，辅之以合理引导应能逐步恢复。

    毛勇：受地震影响，大量楼盘开盘时间进行调整。但是5月（截至5月25日）郊县住宅项目月度推售情况却出现小幅攀升，达到3237套，较今年1至4月的月均推售量增长1.98％。与此同时，由于部分重灾区客户到成都，二手房租赁市场大幅度上涨。

    曾祥庸：地震对成都二手房市场的影响是显著的。无论从二手房供需、市场价格走势及对购房者的信心和购买偏好来讲，均产生了不同程度的影响。5月份成都二手房市场交易大大下降，相比上月总成交量下降约47%。

    黄子宁：许多开发企业在地震发生后都推迟了项目上市的时间，从而导致供应量萎缩。成交量虽然同步下滑，但萎缩比例远小于供应的下滑比例，并在震后一周明显回升。这一情况说明，需求方是具备一定心理承受能力的，反而是供应方市场存在更多的观望心态。对下一步震后的楼市走势而言，无疑是一个积极的信号。其中一些知名地产品牌在此期间推盘取得较好销售表现，更是震后市场信心重塑的体现。

    受震后购房者对产品需求变化的影响，部分开发企业会对现有未开工项目重新调整项目规划，强调产品安全和空间的舒适型。购房群体仍以成都本地置业为主，并会出现灾区或受灾区影响的周边省市购房人群，以及少量外省市（如北京等地）以投资为目的的购房者。

    郭漫舸：市场供应结构整体不会发生变化，长期内主城区产品供应仍然以高层为主，但是短期内开发商会考虑突出低层和产品的抗震卖点，以迎合购房者心理。而在成都只要是按国家标准进行抗震设计的房屋，无论高层还是低层其安全程度都是非常高的。在从成都自2006年出让的住宅用地来看，其主城区容积率基本都可达4.2左右，甚至能达到7。近郊大多数住宅用地的容积率也可达到4左右。由于较高的楼面地价使得大部分开发商无法降低其容积率。因此近两三年，成都尤其是主城区供应商品住宅仍然将以高层为主。长期来看，如果成都向高密发展的原则不变的话，高层住宅仍将是成都商品住宅未来供应的主流。

    趋势篇

    震后房价降了吗？

    房价走势基本正常，呼吁政府出台扶持政策

    成都商报：地震影响开发商的销售，近期是否会有开发商因资金紧张采取大幅度的降价销售策略？地震过后，中央政府针对受灾地区经济建设陆续出台了一系列扶持政策，你们认为地方政府将会如何通过政策引导来重续成都房地产业的发展？

    曾祥庸：地震对我市开发商的在建项目均有直接和间接的影响，在建工程的返工和维修都直接带来成本的增加。同时，销售量的减少加大了部分开发商的资金压力。截至目前，开发商采取的一定限度的优惠促销策略都是正常的营销方式。应当看到，地震给成都楼市带来的困境是暂时的，目前政府正在进行大量的调研，相信很快会提出相关的成都房地产市场发展促进方案，以确保整体市场健康、理性发展。

    郭漫舸：就我了解，震后开发商并未推出大幅度降价策略，成都市房价目前基本保持稳定。通过对随机抽查的成都市部分楼盘地震前后成交均价情况统计，都属正常波动范围。成都主城区本身没有受到实质损害的情况下，本次地震对消费者心理产生的影响如果持续下去将对成都城市整体价值构成伤害。因此，政府部门尽快出台相关举措重振市场非常必要。

    黄子宁：根据2007年土地市场供需情况和部分开发商市场布局来看，今年开发企业压力客观存在，加之地震对近期销售的影响，资金链紧张将是普遍存在的现象。但随着相关政策的出台，政府随之而至的扶持行为将给予企业一定缓冲空间。因此，市场出现大幅度降价销售的可能性很小，依据企业实力的不同，大型企业多会采取部分房源促销活动维持市场活跃度，小型企业可能会通过项目转让、合作的形式寻求生存空间。相信震后政府对于房地产行业等方面的政策会陆续出台，尤其是金融、土地等相关优惠政策。另一方面，政府还应当通过相应的购房政策树立购房者的置业信心，来拉动市场成交量和金额的上升，通过供需双方市场的有效调控，双线带动市场发展，尽早步入新一轮的复苏期。

    毛勇：受宏观调控与地震的双重影响，目前只有极少一部分的开发商推出变相降价的优惠策略，促进项目销售量。地震发生后，包括货币政策在川的“局部温和”措施（例如央行提高准备金利率在四川一些地区的缓行等等），我认为，本地政府会与中央政策导向相呼应，出台相关政策促进市场的尽快恢复。

    现在买房是最好时机吗？

    现阶段购房价格最少泡沫

    成都商报：有观点认为成都目前已经迎来了最理想的“抄底”购房时机，请问应该如何认识这一说法。

    郭漫舸：去年的“9.27”新政对多次置业者的投资行为形成了限制，但是仍然有人将不动产作为保值增值工具。从世家机构震前的市场观察来看，部分品牌开发商实际上已经敏锐地察觉到市场回暖的迹象，开始小幅提升了售价，但震后消费者信心受挫的情况下该举措显然难以为继。调控加地震剔除了价格中泡沫成分，短期价格仍将平稳，从这个层面来说，实际上使消费者在短期内仍有机会以最没有泡沫的价格购房。

    黄子宁：我认为在经过短期的灾后心理过渡，随着政府的优惠政策效应的逐渐释放，部分项目的市场价格届时将进入开发商震后心理预期的低谷。对于有置业需求的市民来说，此时将是最理想的购买时机。

    张猛：震后的市场确实很复杂，各家开发商的资金情况也各不相同，因此，不太可能出现“集体跳水”的大动作，因此，这个所谓的“底”在哪或何时出现，没有人能够说得清楚。个人认为，购房未必非得等着“抄底”。因此如果是准备长时间自住，结合地震后各项目的综合表现，当下保持足够的理性和平常心购房不失为一种选择。

    毛勇：对自住者而言，目前的确是比较好的购买时机。首先，成都稳定的地质结构保证了在成都居住的安全性。结合我们对成都地质条件的分析，在成都只要是按国家标准进行抗震设计的房屋，其安全程度是非常高的。基于以上分析，我们判断此次地震对成都房地产市场的影响更多是心理层面的影响，而非实质层面的影响。此外，我认为影响房地产行业持续发展的基本面没有改变，例如土地资源稀缺带来的供应有限、经济持续快速发展使居民财富的迅速积累、人口红利与城市化带来的各类刚性需求增加等。因此，在群体不理性导致市场处于调整阶段的时候，是自住者较为理想的购买时机。

    曾祥庸：同意毛勇的看法，我希望房产市场多一些理性投资者，少一些盲目、狂热的投机者。在理性的市场分析与比较基础上，每一个消费者、市场投资者在这一过程中都能够获得契合自身消费能力与消费要求的购房时机。