住宅小区车位评估个别因素的选择

住宅小区车位评估个别因素的选择

  作者:宋建辉

据中商情报网统计,2014年,成都市机动车为336.1万辆,高居全国第三。随着《成都市规划管理技术规定(2014)》的颁布,二环路以内的新建住宅用房,要求每100平方米建筑面积至少配备1个车位,二环路以外的新建住宅用房,每100平方米至少配备1.2个车位。故随着成都市机动车数量的增加,地下停车位数量的增加,笔者认为,地下停车位的评估需求也必将增多。

地下车位类物业比较特殊,一般来讲,不同的小区,因为修建年代不同,居住人群不同,车位配备标准也不同,因此不同小区地下车位售价悬殊较大,很难直接进行比较。所以,在评估住宅小区地下停车位的时候,应尽量在同一个小区中寻找案例进行比较分析。

影响住宅小区内地下停车位价格的个别因素很多,在同一小区的地下车位,一般应主要考虑下述因素(详见附表):

一、楼层

楼层将直接影响车辆从车库入口到进入车位停好车的车行距离,也会影响车辆人员离开地下车库的步行距离。另外,地下车库光线一般都不太好,开车距离过长,可能会增加发生不安全事件的几率,当然也更加容易造成驾驶员的疲惫等,故对地下停车位来说,负一层较好,负二层一般,负三层较劣,更多楼层则更次(详见附表)。

二、人员出入便捷度

一般来说,住宅小区地面都有很多栋住宅塔楼,但其地下停车库是打通一片,尤其是对于特别大型的住宅小区来说,从地下车库的一端步行到另一端要可能需要10分钟或者以上,所以,人员出入便捷度显得更加重要。在这类较大型的住宅小区中,地下停车位应与居住地点尽量选在同栋、同单元,且靠近电梯出入口为最好,以远离居住点,且远离电梯出入口为最次,详细个别因素分类见附表所示。

三、车辆进出便捷度停车入库,当然每个人都希望能够快速、方便的停好车,这样就需要停车位旁干扰少,且距离出入口较近比较好。但是距出入口太近仍然不好,如下图所示A车位。

该车位距离出入口非常近,车辆活动的余地很小,但入库的时候,如果后面跟有其它的车辆,则很容易造成拥堵,出库的时候,也容易因视线的原因造成不安全。

四、车位实物状况

车辆种类非常多,一般来说,地下停车库的汽车基本都为家用汽车,其宽度一般在1.6m至1.8m之间,长度在4.2m至4.8m之间。

1、宽度

停车位的宽度起码要保证普通汽车能够顺利的倒入、开出,且车子正常停好后,车门可以顺利的打开,所以停车位太窄是不行的。据笔者对成都市地下停车位宽度调查了解,普通地下停车位的宽度大都集中在在2.4-2.6米之间,这类车位在普通汽车正常停好后,左右两侧分别还有0.3m的距离,如下图所示。在本文中,我们设定该类车位宽度为正常。

2、长度

地下停车位的长度一般来说只要保证车子停好后,车头不要支出即可,当然尾部距离墙体或后面的车位有一定的距离更好。所以长度一般在4.5-5.2米之间为多。

3、形状

这个毫无疑问,标准的长方形的车位是基本需求,也是最多的一种形状。偶尔会遇到一些梯形或平行四边形这样的车位,在车子能够顺利停入的情况下,笔者认为梯形的车位要稍好于平行四边形或其它形状的车位。

五、临墙状况

现在的高层建筑物,一般都是框剪结构,该类结构的地下停车库,不可避免的有剪力墙、柱子等结构构件。停车位如果靠墙,肯定是不舒服的,如下图中的车位:

上图中的A车位由于右侧靠墙体,造成停车会比较困难,如果同时B车位有车,那么A车位停车会更加更难,该车位停好车后,右侧车位也难以打开。中国车子驾驶位都是在车子左侧,驾驶位车门开合次数远远大于副驾,所以靠墙的车位中,左侧靠墙的车位劣于右侧靠墙的车位。

六、临柱状况

不同于墙体,地下停车库中柱子的数量较多,因此,临柱子的车位也较多。对这类车位来说,不管是左侧临柱子,还是右侧临柱子,在车子停好后,在柱子后方都会额外有一个空间便于开车门,且因为柱子的位置固定性,该类车位受其它车位的影响也较少。一般来说,只有宽度足够,以两面都临柱子为最佳,这样停车的时候不会与其它

C

B

A

车辆形成干扰,然后车子开门也方便;其次以左侧临柱子为次好,前面说了,车辆驾驶位在左边,一般来说驾驶员开车门都是比较小心的,但是副驾或者其他位置,如果有小孩等,开门的时候就可能不太注意,所以,如果是右侧靠柱子的车位,车辆被旁边汽车开门撞瘪的情况发生几率要高一些。如下图所示,A车位优于B车位,B车位优于C车位。

七、两根柱子之间多车位状况

一般为柱子间三车位或两车位,偶尔有更多车位的情况,对这类车位来说,肯定是柱子间车位越多越差,因为不管你停车技术多好,如果旁边其他车子停的不到位,必定对你有干扰,如上图A车,轮胎基本压线,这样对中间车位车辆的停放必定造成很大的干扰,假设上图B车也论坛压线,那么C车位将会非常难以停放。所以,柱子间两车位一般,三车位稍次,更多车位更次!

八、其它因素(阴风口、配电房、高度等)

偶尔还有少量车位,可能涉及有靠近应风口、配电房等不利因素,以及地下车位偶尔有高度较矮等情况,可作为其它因素进行适当修正。

综上,影响地下停车位的个别因素其实是很多的,本文就笔者个人的看法简单归纳为上述八条,未尽全面之处欢迎大家共同讨论、补充。

附表:住宅地下车位个别因素一览表

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