浅析收益法评估酒店房地产
一、总述
酒店（又称为宾馆、旅馆、旅店、旅社、商旅、客店、客栈，台湾作饭店，港澳、马来西亚、新加坡等作酒店）其基本定义是提供安全、舒适，令利用者得到短期的休息或睡眠的空间的商业机构。一般地说来就是给宾客提供歇宿和饮食的场所。具体地说饭店是以它的建筑物为凭证，通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务，从而获得经济收益的组织。酒店主要为游客提供住宿服务、生活的服务及设施（寝前服务）、餐饮、游戏、娱乐、购物、商务中心、宴会及会议等设施。
二、方法选取
在各大中型城市，甚至乡镇上，越来越多的酒店随着人流量的增多拔地而起。酒店房地产以其价值量大，也成为投资者作为融资的主要抵押物。从而在我们评估工作中，也时常遇到各类酒店评估。酒店作为商业类房地产，但其与商业用房及办公用房亦存在较大差异。在评估过程中，我们经常选用成本法、市场比较法及收益法。
成本法是建造具有同等设施水平的房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的资金利息和计划利润，并扣除相应的折旧来确定房地产价格的估价方法。该种方法仅适用于收益不好的酒店评估。
市场比较法的假设前提是酒店购买方只愿意支付不多于近期同类酒店交易金额的价格。理论上讲此方法能够客观反映酒店的真实价值，但是酒店作为特殊的物业类型，目前国内交易市场尚不够成熟、交易案例较少，且酒店物业实体状况差异性很大，我们也很难收集到实体状况较接近的案例信息，修正起来也比较困难。所以市场比较法仅适用于交易活跃的产权式酒店。
收益法是在酒店持续经营的前提下，收益法将酒店未来有效经营年期内各年的正常纯收益，折算到价值时点上的现值，求其之和得出酒店价格。酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期长的特点，其通用性、分割转让性较差，市场整体转让成交案例少，考虑到其有经营收益，一般选用收益法。
酒店房地产一般分为出租经营性酒店及自主经营性酒店。出租经营性酒店的评估可根据其实际租金计算其租赁期内价值并结合市场租金、租金递增比例及资本化率求取租赁期外剩余使用年限的市场价值，折现后加上租赁期内价值即为估价对象的价值。本文主要介绍采用收益法评估自营性酒店价值。
三、简介技术过程
1、求取年总收入；
2、求取年总费用；
3、求取酒店营业利润；
4、计算年纯收益；
5、选择合适的资本化率；
6、求取估价对象剩余使用年限的收益价值。
四、以例简述测算过程
“****宾馆” 于
（一）求取年总收入
酒店年总收入包括：客房收入、餐厅收入、会议室收入、娱乐收入、配套商场收入、其他收入等。我们可以通过调查估价对象所在区域同等规模的宾馆（酒店）的主要收入，收集估价对象于价值时点前三年财务报表并结合估价对象自身经营收入得到。
1、客房收入
我们对估价对象所在区域宾馆（酒店）的客房挂牌价、折扣率及入住率进行了调查，估价对象实体状况较优，装修成新率较高，配套设施较好，在求取客房收入过程中，我们以估价对象所在区域宾馆（酒店）全年的平均折扣率、入住率、挂牌价为主，结合估价对象实际情况计算得到。估价对象客房收入为各类客房的数量、挂牌价、折扣率、入住率相乘得到。客房收入详见下表：
客房收益情况表
客房类型
总统套房（双床/大床）
行政套房（单床/大床）
豪华套房（双床/大床）
标准套房（大床）
普通套房（大床）
豪华单间（大床）
机麻单间
豪华标间
标准单间
普通标准间
数量（间）
1
1
2
3
2
59
2
79
6
41
挂牌价
6288
3288
2888
1288
688
888
1888
888
288
188
折扣率
60%
60%
60%
60%