浅议房产税对房价的影响
2013-08-20 00:00:00 本网站
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。2011年1月，重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库，其税款为6154.83元。2012年8月12日，30余省市地税部门为开征存量房房产税做准备。
随着国家对房地产市场调控的深入，人们对房产税的推出能否降低房价进行了讨论。本人试从短期和长期两个方面进行分析。
一、 短期有助于抑制投资性需求
房产税对房地产市场的影响表现在供给、需求和房价三个方面。房产税的征收会增加房屋的持有成本，释放空置房屋；可以抑制投资性需求，形成房价下降预期。具体影响力度依赖于房产税的高低，以及其他影响供求的因素。
供给方面，房产税会增加房屋的持有成本，为避免过高的税收，持有多套房屋的业主会有动机出售部分房屋。实行累进税率的情形下，预期房屋供给的增加会更多。此外，对存量房征收房产税的情况下，原本空置的房屋即便不被出售，也有可能被出租出去，来降低税收损失。这意味着，房屋的空置率将有效降低。
需求方面，无论针对存量房还是增量房，房产税都能一定程度上抑制投资性需求。在针对高端存量类的重庆模式下，对大户型、独栋别墅等住宅需求的抑制将更为显著。但考虑到房产税同时可能带来房价的下降，均衡情况下，对需求的抑制程度还依赖于房价的变动情况、投资房地产的预期收益以及其他相关措施的执行程度等（比如二手房交易税）。
房价方面，从供求关系的角度看，供给的上升、需求的下降会导致房价下调。从成本的角度考虑，因为房屋的持有成本会上升，因而购房人会预期房价有所下降进行补偿；另一方面，如果地方政府在征收房产税的同时降低土地出让金的征收，则房价也会因成本下降而有所下降。从投资收益率的角度来看，若假设征收房产税之后租金收益保持不变，则按照中国现在约3-4%的租金收益率水平，对住房价值征收1%的房产税对应于对租金征收25-30%的税收；也就是说，保持租金收益率不变的情况下，房价理论上要下降25-30%。但考虑到中国的租金收益率处于较低水平，实际上更可能是租金有所上升，而房价不会下降这么多。
二、长期房产税难挡房价上涨
从长期来看，房价主要受供求关系和流动性等因素影响。房产税将作为地方政府收入的重要来源，而非进行房价调控的手段。事实上，从各国经验来看，即便用房产税进行调控，也难改房地产市场长期走向。
香港地区多次用差饷减免和调整物业税税率来平滑房地产市场，但效果有限。香港的房地产税分为差饷、地租和物业税，都是针对物业租金征收的。整体而言，香港房产税具有宽税基、低税率的特征。虽然香港多次使用差饷减免或物业税税率调整来影响房地产市场，但因税负本身不高，其影响效果也有限。
韩国曾用综合房地产税来打击囤地囤房，短期有一定效果，但对房地产长期趋势影响较弱。韩国的房产税分为地方政府征收的土地和住宅物业税，以及归属于中央政府的综合房地产税。物业税实行累进税率，税率较低。综合房产税针对价值较高的土地和住宅物业等，2005年引入，用来打击投资性房地产。短期产生一定效果，但对房地产长期趋势没有太大影响。
英国在上世纪90年代初废除物业税、征收人头税，一定程度导致人们预期房价上涨；但整体影响有限，房地产市场变动更多受其他经济因素影响。英国的房产税分为住宅房产税和营业房屋税两种。英国房地产市场上世纪90年代初期的衰退更多是伴随实体经济走弱而发生的。
美国和日本物业税都主要作为地方政府收入来源，很少被用作房地产调控手段。
我国目前通胀压力很大，人们持有不动产来抵御通胀的意愿大大增强，虽然对房产税的开征有所担忧，但相对通胀来说，房产税仍然在可承受范围之内，因此不排除出现宁可负担房产税而坚持持有物业的可能。房产税能不能控制炒房、遏制房价上涨，最根本的还是要看房产税的税率是多少。房地产作为保值增值的投资品，如果税率确定之后，炒房者仍然认为炒房的利润有吸引力，那么房产税的征收仍难以抑制投资投机行为。如果是累进税，炒房者觉得炒房不合算，则可能对抑制炒房和稳定房价有积极的影响。但根据现有的信息来分析，房产税税率在0.3%～0.4%之间，相对通胀来说，要小得多，这会促使业主继续持有物业。
长期看，人们因持续性房产税的支出，很可能逐步改变对房屋的偏好，需求可能有所下降，假定房屋供给的增长率和人口增长率近乎持平的话，可能导致房地产市场恢复理性。
当然以上的分析都是建立在了一个假说之上，就是房产税没有被转嫁的基础之上。从现实的情况来看，这种假说的可能性不太大，根据税负转嫁与归宿的一般规律，垄断性商品课税、需求弹性较小、供给弹性较大的商品课税较易转嫁，而房产恰恰符合了这几个特点，因此房产税是容易转嫁给它的购买者的，因此征收房产税短时期内可能导致房价下跌。但从中长期来看，试图以房产税来降房价的目标是难以实现的。
结束语
目前房地产调控形势依然严峻，根本性的问题尚未解决，所以，不能指望房产税一出，楼市“百弊”便自然化解。房价的过快上涨是由多重因素造成的，调控的关键还在于从土地、税收、信贷等各个方面打好“组合拳”，并着力推进保障性住房的建设、供应，改善投资环境，盘活货币存量，用好货币增量，让资金进入实体经济，从而调节房地产市场，使房价回归理性。