随着经济建设的快速发展，房地产作为一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，在社会主义市场经济中的地位不断显现。房地产评估行业在房地产市场的建立与发展过程中应运而生，通过近年来的发展与完善，初步形成了一定的体系，个人房地产抵押评估作为房地产评估的一个分支，无论从业务量还是业务要求上在评估行业中都起到重要的作用。本文就个人房地产抵押评估各流程谈谈个人看法。

一、获取估价业务

评估机构与行政部门脱钩改制后，作为独立承担民事责任，承接评估业务，在市场竞争中生存发展的中介组织。近年来，很多房地产评估机构在不断的发展壮大，整个行业面临着日趋激烈的竞争压力，银行金融机构是个人房地产抵押评估的主要业务源，因此公司层面应做好形象宣传、品牌建设，树立良好的企业文化。在正当市场竞争规则中以高质量、高效率和优质服务立足，取得相应的行业等级和银行的信任，因而获得业务，而不是通过不正当竞争手段在行业中短暂生存。

二、受理估价委托及前期沟通

在受理委托涉及到具体项目时，对于个人房地产抵押评估业务，估价人员首先要了解清楚估价对象的基本情况，估价对象的具体位置，项目对接人，以及客户的初步需求，根据我们的评估经验和对市场的了解做到心里初步有数，可以通过初步评估，了解与客户要求的差距，确定是否可以接受委托，为下一步工作做好准备。其次，要与银行方面做好及时的沟通，面对如此大的竞争压力，有时我们多打一个电话，也许就是一个业务。良好的前期沟通，也是我们做好后面工作的基础，例如：根据国家相关规定：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施所占用的房地产是根本无法抵押的，像这类房地产如果我们没有做好前期沟通了解工作，就会盲目的跑现场，作评估，结果就会事倍功半。

三、估价作业安排

个人房地产抵押评估是按照一定的程序进行，在实际估价过程中各个步骤之间也是相互关联的，因此必须安排好各个环节的工作，即使不需要详细的工作计划，估价人员也要做到心里有数。同时，个贷业务一般都是几个项目同时进行，每天都有不同的评估项目，因此我们在时间安排上，要做好各个项目的衔接，有时我们没有做好预期的工作安排，耽误客户的时间，因此而丢掉业务的现象仍然存在。同时，我们还必须清楚各个项目的轻重缓急，作好计划安排。

四、收集估价资料；

个人房地产抵押评估项目资料的收集，一般都是与现场查看同时进行，我们在与客户前期沟通的过程中，让客户明确要准备的资料，不要等到了现场后，客户没有准备资料，使我们下一步的现场查看工作受到影响。例如，面对一些权属不清、法律上禁止抵押的房地产，评估机构按照规定一律不得接受评估委托，有时候客户需要后期补齐资料，这样就可能存在前面所有的工作都已完成，到最后的客户提供的资料确属于上述无法抵押的情况。

五、现场查看

现场查看是评估最重要的环节之一，是我们为银行对抵押物把第一道关。很多评估人员对现场查看的理解就是到现场照相，现场查看的初衷是要求我们到实地体验估价对象的位置，户型，朝向，视觉景观，核实房屋的权属情况。因此，我们在现场查看的过程中，应认真核对抵押房地产的有效权证，了解是否有共有权人并加以详细说明等。现场查看，应做详细的记录，要多记，多问，多看，对照着产权证，一一核对，若有不符合，要问清楚具体原因，开据相关证明，在现场查看的过程中，做到事实是什么就是什么，以防虚假抵押、重复抵押事件发生。例如就住宅而言，因为城市的发展，很多街道名称已经变更，估价人员现场查看时与产权登记不相符合。我们现场查看的同时，也是客户了解我们公司和行业的时候，个人的专业形象代表着公司，甚至也代表着整个行业，因此，我们要做到不知道的不要乱说，这样即不破坏公司形象，又不影响外界对整个评估行业的看法。

六、市场调查

房地产评估可信度的高低，在于是否和市场吻合，是否有相应的市场资料做支撑。市场调查是个贷评估价格测算的基础，如果市场调查不够准确，会直接影响到我们评估结果的准确度。因此需要做好市场调查，市场调查可以通过网上查询、询问同行、到中介机构以及相关的政府部门调查了解。在市场调查的过程中需要我们详细的了解案例的优点与缺点，了解案例的成交过程及其价格形成的机制。

七、价格的测算和确定估价结果

个贷估价不是估价人员的主观随意定价，而是估价人员通过模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来。通过现场查看和所收集的资料、市场调查分析，估价对象应该选用什么样的评估方法及案例，在这个过程中我们应该注意，以市场为主，其他方法为辅，正确的选用评估方法。由于个贷一般的流程中是要先出据初步价值说明书，由银行审核客户的贷款情况，房地产抵押正式报告，会有一定时间的延迟，因此我们在测算的过程中一定要再三的审核测算过程，不要等到银行通知我们出正式报告的时候，才发现测算过程中有无法弥补的错误，这样在处理过程中会存在很大的负面影响。现在房地产评估机构都是采用模版式的测算，因此我们在选择模版时一定要充分的理解模版中的每一个测算过程、测算公式，这样做才不会有错误。确定估价结果时，我们一般对两种估价结果都采用算术平均，但是很多时候，在一些房地产市场发育不健全或者租售比脱离市场的情况下，应充分考虑到房地产的市场价值。采用其他方法，如加权平均，或者只选用其中一种来体现房产市场真实情况的估价结果。这样才能很好的解释做出的评估价格为什么高于市场价格或低于市场价格。

八、撰写报告

评估报告是我们服务的最终成果，也是客户办理相关手续的依据。目前，基本上所有的评估机构都是采用模版式撰写“个贷”估价报告，我们在撰写估价报告时，首先，要充分的了解评估报告的各个组成部分，如果没有充分的了解报告有哪些组成部分，因为是采用模版式的改写，有时就会出现报告缺少部分内容，为评估机构留下风险隐患。再次，要根据项目的具体情况一一核对，做到前后一致，否则会出现张冠李戴的现象：如委托方的姓名写错，街道地址错误，影响到房地产的抵押手续的办理，对公司业务开展产生负面影响，给银行和客户留下不好的印象。总之，个贷评估是一个严谨的工作，我们在撰写报告的时候一定要在“严”字上下功夫，不断提高评估人员素质，从而扩大其行业影响力，建立起整个行业的认知度和知信度。

九、提交评估报告

个人房地产抵押评估报告最终是要提交给客户，由客户到房管局和银行办理最后的相关手续。由于现在各个银行之间的竞争激烈，如果我们的评估报告提交不及时，或因客户或银行的原因，最终客户无法办理贷款，报告的交接环节没有处理好，业务也有可能流失，因此而影响公司在银行相关人员心目中的形象。

十、资料存档

评估资料的归档是一个很容易被忽略的重要流程，报告资料的归档，是便于相关部门的查询，以及银行一旦发现有什么问题，可随时调出相关资料进行核对，评估机构可从专业角度提供该抵押物的相关信息及专业服务，让银行及时把握房地产抵押物的信息，尽量避免不必要的风险发生。个贷业务由于其业务量大，评估人员工作繁琐，很容易遗忘和丢失客户资料，因此我们在提交报告的同时就应做好项目资料的归档。

总之，个人房地产抵押评估是一个即严谨又要求高效率的工作，因此要求我们需要在工作中不断的积累经验，加强专业技能和业务能力的学习。

                                              作者：贺建军