(一)、房市回顾

2009年下半年，成都市中心城区新建商品房成交面积除8月环比小幅下降以外，其余月份环比均上升，7月、12月环比甚至超过65%。

 今年以来，成都中心城区新建商品房市场成交量表现出明显的周期性，呈波浪式发展，分别出现两个波谷和波峰。波谷分别为1月、7月，波峰值为4月和10月。同比去年，1-9月同比增长率均为负增长，均低于去年同期成交量，但10月份却出现了12%的增长率，今年第一次超过去年同期成交量水平。环比方面，曲线也呈现明显的波浪式。从近期来看，交易量在8月一转连续三个月下降的颓势，出现强势反弹，9月、10月更是突破百万大关，环比分别上升95%和17%，达到峰值。

同样，二手房市场也反映出与新建商品房基本一致的趋势，波谷和波峰均出现在相同的月份。但与新建商品房相比，除2月份以外，二手房成交量未出现大起大落的极端，表现出相对稳定性。

从今年上述统计数据不难看出，成都楼市今年仿佛坐上了“过山车”。

第一次波谷：去年12月份以来，34天内中央连出5拳调控楼市，尤其是1月10日，空前全面，涵盖增加供给、抑制投机、信息透明、防控热钱、地方政府问责等房地产市场方方面面的“国11条”出台,再加上税收政策、地方政策等，让暴热的楼市感到了嗖嗖寒风,新建商品房成交量也从12月的251.39万平方米爆跌到1月的30.11万平方米。

第一次波峰：随着市场对政策的解读和吃透，且卖方市场于09年的火爆市场储够了“过冬粮”撑住房价，而购房者在沉静的短暂等待中对房价下降失去信心终而出手，于是2、3、4月成交量环比大幅上升。

第二次波谷：基于市场热度和房价上升压力，4月17日，中央再出新政严控房市。市场随之陷入观望，春季房交会遭遇冷淡，开发商坚持不降价，在市场新增房源量不断下滑的背后，主城区商品房销量也陷入“冰冻”，成交量从4月到7月持续下降。

第二次波峰：到7月份，“国十条”明显显现出后劲不足，8月，部分积压许久的刚需购房者不再观望，成交量开始回升，9月更是环比上升95%，成交面积今年首次超过百万大关。于是，9.29“新国十条”应市而来，但让人大跌眼镜的是商品房销量反而呈现井喷趋势。

面对商品房限贷、商贷提息、公积金贷款提息等种种“不利因素”，在全国楼市成交量普遍下滑的背景下，成都楼市成交量为何逆市上升？为何首轮调控后成都房地产市场出现短暂惨淡，二次调控后反而异常火爆？

开发商方面：随着“金九银十”的到来，房地产商都想扭转4.17新政以来楼市惨淡的颓势，并抓住9.29新政后不少购房者害怕出台更严厉调控措施的心理，不再“低节奏”推盘，不少楼盘“跑步前进”。可供选择的房源量很快激活了“冰冻”的市场。9月，成都主城区单月新增商品住宅量达11801套，新增面积98.52万平方米，新增商品房套数和面积分别较8月环比增加73.5%和76.6%，创下了今年来成都主城区商品住宅单月新增量之最。而这样的最高量，在10月再次被改写。10月，成都主城区商品房单月新增量高达15136套，新增面积128.6万平方米，新增套数和新增面积，环比9月分别增加了28.3%和30.5%。

购房者方面：近期的成交量的攀升是购房者的观望态度减弱甚至减无的表现，4月的新政直至如今，政府宏观调控政策并没有使购房者见到实惠，反而在一定程度上“误伤”了刚性需求者。购房者尤其是刚性需求者对房价下降的预期下降，纷纷在房地产传统意义上的“金九银十”选择购房。各购房者为赶上二次调控11月实施的末班车，出现需求集中释放的情况。另外，近期不少城市出台“限购令”，尽管成都目前并未跟进，然而坊间传言却越演愈烈，在市场内引起了一定恐慌，导致部分持观望态度的购房者近期加入到购房行动中，引起成都楼市成交量迅速上升。

（三）、房市展望

目前的市场状况越来越让人摸不着头脑。面对不断攀升的销量，是否意味着到了购房最佳时期？今后的房市究竟去往何方？

首先，二次调控开始后，出台细则的各市成交量纷纷应声而落，无一例外。一言以蔽之——成都楼市的走向，关键在于政府的态度。成都如此飙升的成交量是否会引发市政府的地方性调控政策，如“限购令”等，若市场无法自控致使调控细则出台，相信成交量也会应声而下。

其次，中央对楼市的调控态度非常坚决，如果不能遏制房价，国家还可能持续出台相关政策继续进行宏观调控。在这样的大背景下，房价下滑也将成为可能。    

再次，地铁4号线今年内就将动工，2013年建成，3号线也将尽快启动施工，这势必将成为未来成都楼市的强心针和催化剂。

最后，10月成都市土地市场相对活跃，地王再次产生，楼面地价再次刷新，11月也有重要地块将出让。地价的刷新使明年的房价可见一斑。

综上所述，成交量若继续放量上升，将加大地方性调控政策出台的可能性；可以预见地，地铁沿线物业将会成为热点，即使市场凄冷仍会独秀一枝。

                                                                 作者：张恒明、田璐